Vilma
-7 °C
4 °C

Retteghetnek az ingatlanosok

2006.10.18. 09:10
Az elmúlt héten reflektorfénybe került ingatlanadóval kapcsolatban ez ideig a figyelem kizárólag a lakóingatlanok megadóztatására terelődött, holott a konvergenciaprogram utal rá, hogy a kormány a magánszemélyeken kívül a vállalkozásokra is kiveti az ingatlanadót. A 2008-tól bevezetendő adófajta nem lakáscélú ingatlanokra vonatkozó kulcsa lapértesülések szerint 1 százalék lesz. A Portfolio.hu megvizsgálta, milyen hatással lehet az ingatlanadó a kereskedelmi ingatlanpiacra, amennyiben az irodaházak, bevásárlóközpontok tulajdonosai is részt vállalnak a teherviselésből. A hatás drámai. Sokan úgy vélik, a kereskedelmi ingatlanok megadóztatása nem tekinthető jogosnak, szemben a lakossági ingatlanokéval.

Bár még nincs döntés az ügyben, és a kormányzat a konvergenciaprogramon kívül sehol sem utalt rá, a kereskedelmi ingatlanok megadóztatása akár logikus lépésnek is számíthatna, hiszen a szektor ez ideig részben mentesült a teherviselés alól. A kereskedelmi ingatlantranzakcióknál ugyanis - az illetékfizetés alól való mentesülés érdekében, nem utolsó sorban a tranzakció-ellenes illetékkulcs miatt - szinte minden esetben a kereskedelmi ingatlant (irodaházat, bevásárlóközpontot, ipari ingatlant) tulajdonló cég cserél gazdát, nem pedig maga az ingatlan. Ennek a jogi kiskapunak az alkalmazásával a befektetők mentesültek az illeték megfizetésétől.

A kereskedelmi ingatlanok megadóztatása - bár valószínűleg a szakma éles ellenállásába ütközik - viszonylag könnyen bevezethető, hiszen a piac 60-70 százaléka viszonylag jól lefedhető szűk körű állománnyal. Ha az államkasszát csak bevételi szempontok vezérlik, s nem a vagyoni alapú adóztatás bevezetése és hangsúlyozása, elképzelhető, hogy ebbe a forrongó kasszába is belenyúl. Az általános ingatlanadó bevezetésével a lakosság terheit lényegesen lehetne csökkenni, vagy a döntő részük adó alóli kivételével, vagy egy lengyel típusú "soft" adó bevezetésével. Az alternatíva mindenesetre rémisztő lehet az ingatlanszakma számára, különösen mivel a kormány általánosságban sem információadásra, sem konzultációra nem igazán hajlik a megszorító csomag kapcsán.

Mennyi adó jöhetne be Budapesten?

Az ingatlanadó kapcsán érdemes felbecsülni, mekkora bevételre számíthat az államkassza a kereskedelmi ingatlanok megadóztatásából. Jelenleg Budapesten mintegy 2 millió négyzetméternyi iroda, 624 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpont és 1,1 millió ipari ingatlanterület van. Azaz Budapesten összesen 3,76 millió négyzetméter regisztrált kereskedelmi ingatlan van, ez a szám azonban nem tartalmazza az ingatlanközvetítőkhöz soha el nem jutó, ilyen formában a piaci forgalomban nem részt vevő kisebb ingatlanokat. A nagyobb kereskedelmi ingatlanokat vélhetően tartalmazza a lista, így kiindulási alapként feltétlenül érdemes használni. A Portfolio.hu nagyságrendi becslései szerint Budapesten a piaci forgalomban lévő kereskedelmi ingatlanok után évente 15 milliárd forint adóbevétel folyna be az államkasszába, 1%-os adókulcsot feltételezve.

A legfontosabb kérdés, hogy egyáltalán bevezethető-e a kereskedelmi ingatlanok piacára az értékalapú ingatlanadó. Több probléma van ezzel.

A kereskedelmi ingatlanszektorban a tulajdonos értelemszerűen a hosszú távra megkötött bérleti szerződésekben érdekelt, ezekben a szerződésekben azonban rögzítve vannak a bérleti díjak is. Így az ingatlantulajdonosok a potenciális ingatlanadóból fakadó többletköltségeiket nem lesznek képesek áthárítani a bérlőkre. Változatlan bérleti díjak mellett tehát - a kiadások jelentős növekedésével - az ingatlantulajdonosok nettó bevételei csökkennek Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok értéke is csökken. Emiatt egy esetleges ingatlanadó bevezetése ellen várhatóan élénk lobbitevékenység indulna el az ingatlanfejlesztők és a beruházók részéről.

A kereskedelmi ingatlanok jelentős része nagy arányban finanszírozott. Egy ingatlanadó - amellett, hogy csökkenti az ingatlanok értékét - kisebb törlesztésre fordítható jövedelmet biztosít a tulajdonos számára. Ez emelkedő kamatkörnyezetben várhatóan egy-két izzadságcseppet csempész a bankárok homlokára, ugyanakkor felveti az adó kivetés alapjának a kérdését.

Mekkora az értékcsökkenés?

A kereskedelmi ingatlanok piacán az 1%-os értékalapú ingatlanadó a Portfolio.hu számításai szerint 13-15%-kal csökkentené a prémium ingatlanok értékét, ami tulajdonosaik számára a tőkeáttétel miatt sokkal nagyobb mértékben csapódna le. Ha az értékbecslés nem hüvelykujjszabályokon alapul, hanem megbízható ingatlanértékelésen, legrosszabbul a legjobb irodaházak járnak. Minél alacsonyabb hozammal és minél hosszabb bérleti szerződésekkel fut egy ingatlan, annál nagyobb a relatív értékveszteség.

Csakúgy, mint a lakóingatlanok megadóztatásánál, itt is az egyik legkényesebb kérdés az ingatlanok értékének meghatározása lenne. A kereskedelmi ingatlanok esetében azonban jóval költséghatékonyabban lehetne megvalósítani az értékbecslést. Ha a kormány az értékbecslésen alapuló megvalósítást választaná, akkor ez az ingatlanadó csak a kereskedelmi ingatlanok és a magasan átlag feletti lakóingatlanok esetében elképzelhető. A luxusadó szabályai felettébb furcsák, egy egységes ingatlanadózás nem nyugodhatna a pillérein. A megoldást vagy a valós érték alapú differenciált kulcs jelentené, vagy egy lengyel típusú négyzetméter alapú átalányadó.

Reális-e a kereskedelmi ingatlanadó bevezetése?

Amennyiben a konvergenciaprogramból indulunk ki, akkor be kell látni, a kormány valóban elgondolkozhat rajta. A legfontosabb kérdés, hogy az állam minek szánja az adót. Ha az ingatlanadó a lakosság vagyoni alapú igazságosabb adózását szolgálja, akkor teljesen felesleges és indokolatlan kiterjeszteni a kereskedelmi ingatlanokra. Amennyiben azonban a klasszikus költségvetési lyukak indokolják az ingatlanadót, akkor biztosan felmerül az ötlet: miért meneküljenek a cégek?

Nászút ajándékba!

Esküvőt tervez? Tervezzen velünk, nyerjen wellness nászutat!

Fergeteges Szilveszter

Fantasztikus szilveszteri vacsorával, hajnalig tartó bulikban, ismert sztárokkal töltheti el az év utolsó éjszakáját.