Pesti panelt keres a vidéki fiatal

Kitolódtak a főváros határai a zöldövezet felé a vagyonos réteg kiemelkedő kapcsolati tőkéjének köszönhetően, és gyakran a környezetvédelmi területek határa sem szabhat gátat az építkezéseknek, hangzott el egy szerdai szakmai konferencián. A szakemberek szerint Budapest legmagasabb presztízsű és státuszú környékei a pesti belváros és Buda belső kerületei, miközben a szegényebb területek sokkal szétszórtabbak a fővároson belül.

Messze költöznek a szegények

A pesti oldal bizonyos külső területein is megnövekedett a lakók társadalmi státusza, főként a jómódúbbá váló, de alacsonyabb iskolázottságú vállalkozói réteg révén. A zöld környezet, a viszonylag jó levegő továbbra is a külső területek lakóinak gyakran hangoztatott érvei közé tartozik.

A fővárosból való kiköltözés kedvelt irányait változatlanul a Budán túli agglomeráció, a Gödöllői-dombság környéke és a dél-pesti övezet jelenti. Ugyancsak elhagyják a fővárost a rendszerváltás valódi vesztesei, ők azonban távolabbi, jellemzően alföldi kistelepülésekre költöznek, költöztek. A főváros elhagyását leginkább a lakás állapotával és méretével, valamint a lakókörnyezettel indokolják.

Inkább a közelben, mint a zöldben

A vidékről a fővárosba felköltöző mobil fiatalok nagyobb része a jobb lakótelepekre, kisebb része a hetedik, nyolcadik, kilencedik kerület felújított körfolyosós bérházaiba költözik. A fiatalok számára ugyanis fontosabb az, hogy könnyen, kevés utazással megközelíthető legyen a lakásuk - a munka- vagy a szórakozóhelyekről -, mint az, hogy a csöndes zöldövezetben lakjanak.

Budán az egyre nagyobb lakás a nyerő

Az újlakás-piacot egyre igényesebb vásárlók megjelenése jellemzi, akik megfizethető áron hajlandóak az egyediségre, az igényes belső elrendezésre áldozni. A városközponti elhelyezkedés szerepe egyre inkább felértékelődik, emellett a tömegpiacon továbbra is népszerűek a nagy volumenű fejlesztések.

Változatlanul a 35-55 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek, de a piac polarizálódik. Az előző két év tapasztalatai alapján nő a 40 négyzetméter alatti pesti és a 120 négyzetméter feletti budai lakást keresők köre. Utóbbiak az összes vevőnek ma már több mint tíz százalékát teszik ki, arányuk néhány év alatt kétszeresére nőtt.

Buda és Pest között az árolló is egyre tágabbra nyílik, de a Duna mindkét oldalán a 12-13 milliós, négyzetméterenként 300-320 ezer forintos vételár tekinthető olyan árhatárnak, amelynél drágábban már nehéz rövid időn belül fizetőképes vásárlót találni. A kiegészítő szolgáltatások léte nem tekinthető elvárásnak, az egy négyzetméterre eső 150-170 forintos közös költség még elfogadható.

Hét-nyolcszázezer lesz egy Duna-parti négyzetméter?

A legérdekesebb városrész a pesti belváros, amelynek megítélése többször változott az elmúlt esztendőkben. Az uniós csatlakozás előtt a külföldi magánbefektetők és fejlesztő-társaságok (írek, angolok, spanyolok) ugrásszerű keresletnövekedésre és ennek megfelelően az árak gyors felfutására számítottak. Mára átrendeződött a befektetők magatartása, kisebb, de biztosnak látszó hozamelvárások mellett érkezik a friss tőke.

A Duna-parti ingatlanok, amelyek csak korlátozott számban állnak rendelkezésre, az átlagosnál jóval drágábbak lehetnek. A szakemberek szerint a Riverside Loft, a Marina Part és a többi kedvező adottságokkal rendelkező fejlesztés lakóingatlanjainak jelenlegi 420-470 ezer forintos négyzetméterenkénti ára akár 700-800 ezer forintra emelkedhet.

A fővárosi átlagot jelentősen meghaladhatják emellett a 450-560 ezer forintos négyzetméterenkénti árral a Királyhágó tér és a Mechwart liget térségében lévő, valamint az I. és a XII. kerület bizonyos részein található lakások. A másik végletet az a periferikus kertváros jelenti, amelyet nagy belső migráció, a közlekedési és infrastrukturális feltételek változó léte jellemez.

Fészek nem rakás, sok devizahitel

A Fészekrakó program jelentősége csekély, nem tekinthető sikeresnek, mert alapvető célját, az erőteljes visszaesést mutató piac beindítását nem érte el. Legfőbb problémái közé az alacsony korhatár - és egyéb túlzottan speciális feltételek -, a túlságosan szigorú banki jövedelem vizsgálat tartoznak.

Az elmúlt másfél év a külföldi deviza alapú hitelek széles körű elterjedéséről szólt, amely a forint hosszabb távú, tartós gyengülése esetén jelentős extra terhet róhat a lakosságra. Lakásvásárlási célok esetén az átlagosan kihelyezett hitelösszeg nyolcmillió forint, amelyet jellemzően kisebb otthonok vásárlására fordítanak. A befektetési céllal vásárolt drágább lakások esetén már jóval magasabb a hitelfinanszírozás aránya. Jelenleg az összes hitelnek már közel 10 százalékát devizában vették fel.