Romhalmazokat sózna a szegényekre a józsefvárosi önkormányzat

Nagy erőkkel próbál megszabadulni a tulajdonában levő lakásoktól a józsefvárosi önkormányzat. Egy decemberben elfogadott rendeletben 2042 lakást jelöltek ki eladásra, ami majdnem a fele a teljes, kb. 4800 lakásból álló állománynak. Jó néhány közülük romos állapotban van, ahol alacsony jövedelmű, szegénységben élő családok élnek.

A Kocsis Máté fideszes polgármester által beterjesztett javaslat azzal indokolta a döntést, hogy a lakások fenntartásához és felújításához sokkal több pénz kellene, mint amennyi a bérleti díjakból bejön, vagyis nem éri meg megtartani őket.

“Figyelembe véve a lakásállomány éves amortizációs ütemét, a mindennapi üzemben tartás mellett éves szinten több, mint 1,5 milliárd forint felújítási munkálat elvégzése lenne szükséges a jelenlegi portfólió megfelelő minőségének megőrzése érdekében. Ezzel szemben az éves szinten kiszámlázott bérleti díj nem éri el a félmilliárd fońntot” – írják. Az önkormányzat szerint a 4800 lakás “éves fenntartása csaknem 1,2 milliárd forintnyi üzemeltetési és karbantartási költség, figyelembe véve a hátralékokat is, közel 700 millió forinttal terheli meg évente a költségvetést”.

Lássuk, milyen lehetőségeket sorolt az előterjesztés:

• Az egyik lehetőség a lakások elárverezése, ami jó pénzt hozhatna az önkormányzat konyhájára, hiszen nyitott lenne a befektetők és az önkormányzati bérleti joggal nem rendelkezők számára is. Elárverezni viszont csak üresen álló lakást gazdaságos, a lakások 81 százalékában pedig jelenleg is laknak.
• Vannak házak, amelyek olyan rossz állapotúak, hogy nincs más út, mint a bontás. A Józsefvárosi Gazdálkodási Központ Zrt. szerint a csaknem 150 bérház tíz százaléka ilyen.
• A harmadik lehetőség az, hogy a lakásokat eladják a bérlőknek, ezt csinálnák a most kijelölt 2042 lakással is. Ez azért jó az önkormányzatnak, mert nem kell bajlódni a kiürítéssel, és a szerződés lejártát sem kell megvárni ahhoz, hogy túladjanak a lakásokon.

A bérlőket elővásárlási jog illeti, és azzal ösztönzik őket a lakásvásárlásra, hogy nem kell a mostaninál nagyobb anyagi terhet vállalniuk: a havi törlesztőrészlet összege megegyezne a szerződéskötéskor aktuális bérleti díjjal. Ráadásul a lakásokat nem forgalmi értéken, hanem annál kevesebbért adnák el, egyrészt az állapottól, másrészt attól függően, hogy a Palotanegyedben vagy azon kívül esik-e (lásd az előterjesztés 6. oldala). Az önkormányzat tíz év alatt szeretne megválni a lakásállomány felétől, amiből a következő 25-30 évben közel 9 milliárd forint bevételre számítanak.

Csakhogy a kedvezményes lakáshoz jutás mellett ott van a fenntartási és felújítási költség, ami így az új tulajdonosokat terheli majd. Ők azonban Somogyi Eszter, a Városkutatás Kft. munkatársa szerint nem lesznek képesek mindezt kigazdálkodni, főleg, hogy az önkormányzat jelentősen elmaradt a felújításokkal, amit az előterjesztésben is elismertek:

“Megállapítható, hogy az általános üzemeltetési feladatok elvégzésén túl az éves ráfordítások összege nem elegendő arra, hogy az évtizedek óta romló műszaki állapotú épületállomány elmaradt felújítási igényét fedezze”.

Az eladásra szánt lakások rossz állapotát az is mutatja, hogy a 97 házból mindössze 21 olyan, amit felújítottak a Magdolna Negyed Programban. “A szövegből is látszik, hogy a kerület leginkább szabadulni szeretne a problémától” – mondta Somogyi.

Ez az, amit a Kettős Mérce blogbejegyzésében úgy neveztek: “összeomlás átadása részletfizetésre”. Megkérdeztük az önkormányzatot, hogy tájékoztatni fogják-e a bérlőket a várható felújítási, fenntartási költségekről, de egyelőre nem kaptunk választ. A bérlők persze nem kötelesek megvenni a lakásukat, de ha lejár a szerződésük, az önkormányzatnak nem áll majd érdekében meghosszabbítani, így a lakóknak jó eséllyel menniük kell majd, a lakást pedig akár el is árverezhetik, amivel a kerület még jobban is jár, mintha csak simán eladta volna a bérlőnek.

Sőt, a rendeletben benne van, hogy csak azok vehetik meg kedvezményesen a lakást, akiknek nincs hátralékuk sem az önkormányzat, sem a közműszolgáltatók felé. Akinek van, azokat az önkormányzat akár ki is lakoltathatja, az üresen maradt lakást pedig megint csak elárverezheti. Arról nincsenek pontos adatok, hogy az eladásra kijelölt lakások hány százalékában élnek hátralékosok, de Pósfai Zsuzsanna, A Város Mindenkié (AVM) lakhatási szegénységben élők önszerveződését támogató csoport aktivistája szerint sokan vannak ilyenek.

“Az eladásra kijelölt házak közt vannak olyanok is, amelyeket a Magdolna Negyed Program utolsó ütemében újítottak fel. Az itt élő bérlők 80 százaléka biztosan hátralékos, ez kiderült abból az anyagból, amit a felújítás kezdetekor készítettek a képviselők számára” – mondta Pósfai, aki szerint ez a szám azóta sem változhatott sokat. (Az előbb linkelt dokumentum harmadik oldalán van szó a hátralékosokról).

“A lakásfelújításra szánt pénzek nagy részét ezekre a házakra költötték, elvileg azért, hogy a mostani lakók új környezetben élhessenek tovább. Ehhez képest, amint a törvény engedi, rögtön eladják őket. Ezekben a házakban az utóbbi években megszaporodtak a kilakoltatások is. Ez felháborító”. Rajtuk kívül vannak hátralék nélküli, de alacsony keresetű bérlők is (pl. olyan családok, ahol a férj és a feleség is minimálbért keres), akik hiába vehetnek részt a programban, a felújítást ők sem fogják tudni kifizetni.

Pósfai szerint valójában azok fognak jól járni, akik nagyobb értékű lakást bérelnek, ezeket ugyanis korábban sem és most sem a szegények kapták meg. “Példéul a Palotanegyed nagyobb értékű lakásait évekkel ezelőtt, akár még a rendszerváltás előtt utalták ki határozatlan időre, az akkori bérlők örökösei pedig ma is bérelhetik. Ők különösen jól járhatnak a forgalmi érték alatti értékesítéssel” – mondta.

A Palotanegyedben egy komfort nélküli lakást a forgalmi érték 45 százalékáért is meg lehet majd szerezni, egy félkomfortosat a 65 százalékáért, egy összkomfortosat pedig a 80 százalékáért. Aki egy összegben fizet, az további tíz százalék kedvezményt kap.

Évek óta csak eladják a bérlakásokat

Az, hogy az önkormányzat szabadulni akar a lakásaitól, egyáltalán nem új fordulat, és nem is egyedülálló. 1990-ben még 35 667 önkormányzati lakás volt a kerületben, 2014-ben pedig csak 4835, vagyis a rendszerváltás óta folyamatosan adják el/bontják le a házakat. Ha a teljes fővárost nézzük, ugyanez látszik: a rendszerváltáskor összesen több mint 414 ezer önkormányzati lakás volt, míg két éve 43 ezer. De Józsefváros még így is kiemelkedőnek számít, nála több lakása csak a XIII. kerületnek van. A következő diagramon kerületenként látszik, hol, mennyi önkormányzati lakás volt 1990-ben és 2014-ben a KSH adatai alapján.

“A 90-es években az önkormányzatoknak kötelezően fel kellett ajánlaniuk a lakásaik egy részét privatizációra, de ez csak néhány évig tartott. Az eladási hullám viszont, kisebb megszakításokkal, később is folytatódott” – mondta Somogyi Eszter. “Az eladásból származó pénzeket elvilegönkormányzati bérlakásokra, lakásszektorra, köztük szociális bérlakásra kellett volna költeniük az önkormányzatoknak, de ezt nem nagyon tartották be”.

“Közben viszont nincsenek új beruházások, a mindenkori kormányzat nem biztosított szinte semmilyen forrást az önkormányzati bérlakások minőségének javítására (kivéve a Széchenyi program korlátozott idejű bérlakás programját), az EU-s források pedig korlátozottan alkalmazhatók önkormányzati lakások felújítására”. Somogyi szerint Józsefvárosban azért maradhatott meg viszonylag sok bérlakás, mert a városrehabilitációs területeken nem lehetett privatizálni, és az életveszélyes állapotban levő lakásokat sem adhatták el.

Korábban az AVM próbálta feltérképezni a budapesti bérlakásállományt, amiről ebben a cikkünkben írtunk bővebben. Akkor az derült ki, hogy az összes kiadott önkormányzati lakás alig több mint fele (53,77 százalék) szociális bérlakás, a többiért piaci alapon fizetnek a bérlők. A fővárosban az I. kerületben a legmagasabb a szociális alapon kiadott lakások aránya (95 százalék), és éppen a VIII. kerületben a legalacsonyabb (9 százalék).

Ráadásul a megmaradt budapesti lakások közül minden tizedik üresen áll, pedig a szervezet szerint, ha felújítanák őket, a négyötöde költözhető lenne. Az önkormányzatok ehelyett évente több, mint 200 millió forintot költenek az üresen álló lakások fenntartására.

Kódolva van az önkormányzatok vesztesége

Az önkormányzatoktól persze el lehetne várni, hogy tisztességes szociális bérlakásrendszert építsenek ki, de állami támogatás híján ők is kényszerpályán vannak. A rendszerváltás idején úgy kapták meg az állami lakásokat, hogy közben pluszforrás nem járt vele. Mivel ebben azóta sincs változás, csakis a lakások eladásában érdekeltek, olyan törvény pedig nincs, ami előírna valamilyen minimális önkormányzati lakásszámot.

Az önkormányzatok vesztesége tehát a rendszerbe van kódolva, amit a következő példa is jól illusztrál. A fővárosi lakbérszabályozás előírja, hogy alacsonyabb komfortfokozatú lakásokért kevesebb lakbért lehet kérni, ugyanakkor a közös költséget területarány szerint kell fizetni, függetlenül a komfortfokozattól. Tehát ha egy önkormányzatnak van egy ugyanakkora komfortos és komfort nélküli lakása egy társasházban, ugyanannyi közös költséget kell fizetnie mindkettő után, miközben a komfort nélküli lakásból kevesebb lakbért kap.

Innentől kezdve csakis az önkormányzatok jószándékán múlik, hogy szánnak-e pénzt erre a területre, ami már politikai döntés. “Az önkormányzatok kiszolgáltatott helyzetben vannak, de nem is nagyon lobbiznak a kormányzatnál szociális bérlakáspolitikáért. A VIII. kerület sem küzd ezért” – mondta Somogyi. “Ráadásul ezek a szektorok mindenhol veszteségesek, nem is kell nyereségesnek lennie, nem azért van. A fenntartásuk csak megfelelően célzott lakbértámogatással biztosított. Ez viszont nem jelenti azt, hogy nem kellene az önkormányzatoknak hatékonyan, és átlátható módon gazdálkodniuk az állományukkal”.

Pósfai szerint hiába éri meg pénzügyileg eladni ezeket a lakásokat, mégis elvárható lenne, hogy egy olyan kerületben, ahol ilyen látványos a lakhatási szegénység, az önkormányzat ne a saját lakosságával szemben hozzon rendeleteket. “Ezzel Kocsis Máté azt üzeni, hogy ő nem polgármestere ennek a sok ezer embernek, akinek lakhatási gondjai vannak”.

A témában kedden 16 órától lakossági fórumot tartottak, ahol A Város Mindenkié aktivistái is tiltakoztak a rendelet ellen. Az eseményről a Kettős Mérce tudósított.