Alapjaiban változik meg Magyarországon az ingatlan-nyilvántartás rendszere

Hazánkban az ingatlan-nyilvántartás ma ismert rendszerét az 1970-es években alakították ki, amikor is a telekkönyv és az állami földnyilvántartás összevonásával létrehozták az egységes ingatlan-nyilvántartást. Ez a lépés drasztikus szervezeti átalakítással is járt, hiszen az addig a bíróságok által vezetett telekkönyv- és az államigazgatási földnyilvántartás teljes egészében a földhivatalok hatáskörébe került.

Nem tudtak lépést tartani

A 1990-es években a mindenkori igazságügyi miniszterek nagy harcokat vívtak a közhiteles telekkönyvi nyilvántartás újbóli bírósági hatáskörbe való visszaszervezéséért, ám kísérleteiket a különböző néven futó agrártárca mindig sikerrel visszaverte.

Pedig a rendszer már ezer sebből vérzett. A rendszerváltozás utáni évek gazdasági és társadalmi változásai az ingatlanokat is nagymértékben érintették, hiszen

A megnövekedett igényekkel nem tudott lépést tartani a kézi alapú ingatlan-nyilvántartás, így annak tartalma egyre inkább eltávolodott a tényleges állapottól. Előfordult, hogy egy fővárosi ingatlan adásvétele után hosszú évekig csak a széljegy tájékoztatott arról, hogy a földhivatalnál megindult az eljárás.

A XX. században ragadt

Nem sokat javított a helyzeten az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény sem, amely továbbra is fenntartotta az ingatlan-nyilvántartás egységességét, azaz a földnyilvántartás és a telekkönyv tartalmának egységes nyilvántartását, ahogy nem szakított a reálfólium (tárgy szerinti nyilvántartás) elvével sem, amelynek értelmében az ingatlan-nyilvántartás alapja nem az ingatlan tulajdonosa, hanem maga az ingatlan.

Az ingatlan-nyilvántartás, lényegét tekintve, a XX. században ragadt, noha közben új igények születtek az ingatlanügyi hatósági eljárás jogi szabályozásával és az elektronikus ügyintézéssel kapcsolatban is. A kormány ezért úgy döntött, hogy a Közigazgatás- és Közszolgáltatás-fejlesztés Operatív Program keretében elindítja az „E-ingatlan-nyilvántartás” elnevezésű projektet (E-ING Projekt).

Kétszer is elhalasztották a hatálybalépést

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt több mint két éve, 2021. június 15-én fogadta el az Országgyűlés. Eredetileg is jelentős időt, mintegy másfél esztendőt szántak az új jogszabályra való felkészülésre, hiszen a törvény – egyes módosító, illetve hatályon kívül helyező rendelkezésektől eltekintve – csak 2023. február 1-jén lépett volna hatályba.

Ezért sokak megnyugvására a parlament 2022 novemberében úgy döntött, hogy a törvény hatálybalépését újabb egy évvel, 2024. február 1-jéig elhalasztja.

Aztán a kormány szeptember 25-én egy újabb salátatörvényt nyújtott be a parlamenthez, amelyet a képviselők másnap el is fogadtak. Ez az új jogszabály a 2021. évi C. törvény hatálybalépését további nyolc hónappal, 2024. október 1-jére halasztotta el, továbbá 2024. október 1-je és december 3-a közötti időszakra választási lehetőséget is biztosítottak arra, hogy mintegy két hónapon át még papíralapon is benyújtható legyen bármilyen kérelem.

Milyen újdonságokat hoz a törvény?

Az új törvényi szabályozás a jelenlegitől eltérő struktúrát teremt, vagyis a Polgári törvénykönyv az ingatlan-nyilvántartásra nézve kevesebb szabályt tartalmaz majd, az ingatlan-nyilvántartási törvény általánosabb jellegűvé válik, míg például az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények, adatok tételes felsorolását végrehajtási rendelet fogja tartalmazni.

A rendszer egyik újdonsága lesz, hogy a beadványokat széljegyzi, majd a nem sommás vagy teljes eljárásra kerülő ügyeket automatikusan elbírálja. Az eljárás során a jogi képviselőt meghatalmazó okiratot igen, de a mellékelt dokumentumokat nem vizsgálja a rendszer, „csak” az űrlap adatait. Az egyezőségért a kérelmet benyújtóké lesz a felelősség. A kérelmeket a jövő évtől fogva elektronikus űrlap kitöltésével lehet leadni, amelyben az eljáró ügyvéd (kamarai jogtanácsos) vagy képviseleti jogállású közjegyző rögzíti a lényeges adatokat.

A fő szabály alól azonban vannak kivételek, így például az ügyfél írásban vagy elektronikusan előterjeszthet változásbejegyzési vagy az eljárás felfüggesztésére irányuló kérelmet (például akkor, ha vitatott az okirat valódisága), továbbá ha az automatikus vagy sommás eljárásban hozott döntéssel szemben nincs helye fellebbezésnek, az ügyfél öt napon belül kérheti, hogy kérelmét teljes eljárásban bírálják el.

Jövő októbertől az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkező tényt vagy jogot csak akkor lehet érvényesíteni harmadik személyekkel szemben, ha azt bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.

Újdonság lesz az elidegenítési és terhelési tilalom egymástól független alapítása is, amelynek következtében a tulajdonjog tárgyán az elidegenítési és terhelési tilalom együttesen is, de külön-külön is alapítható lesz. Elidegenítési tilalom önálló alapítására jelenleg is van lehetőség, ám az új szabályozás folytán a tulajdonost megillető elidegenítési jog a terhelés jogától, a terhelés joga pedig az elidegenítés jogától függetlenül, azaz a másik tulajdonosi jogosítványt nem érintve is korlátozható lesz.

Újfajta tulajdoni lap

Megmarad az ingatlan-nyilvántartás nyilvánossága, de ez a nyilvánosság korlátozottabb lesz a jelenleginél. Az újfajta tulajdoni lapon ugyanis az ingatlan adatain túl a tulajdonosnak csak a neve, a születési éve és a lakcíme szerepel majd – eddig tudniillik látható volt a teljes születési dátum és az anyja neve is.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásból kivezetik az elektronikus nem hiteles tulajdonilap-másolatot. Ezzel az intézkedéssel növelni szeretnék az ingatlanforgalom biztonságát, a nyilvántartásba vetett közbizalmat azáltal, hogy az egyes jogügyletek, illetve hatósági intézkedések elektronikusan hitelesített adattartalmú tulajdoni lapokon alapulnak.

Adásvétel esetén az eladó érdekeit szolgáló tulajdonjog fenntartásával egyidejűleg a szerződés alapján a vevő tulajdonszerzésre irányuló „várományi” joga is védelemben részesül, azaz az eladó a jövőben a tulajdonjog-fenntartással már csak korlátozottan rendelkezhet. A módosított Polgári törvénykönyv ugyanis kimondja: a tulajdonjog fenntartásának időtartama alatt a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát az eladó a vevő hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja, a tulajdonjog-fenntartást pedig a tulajdonjog-fenntartás ténye és a vevő személyének feltüntetése helyett az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.

A lakosság még nem felkészült

A törvény hatálybalépésével megváltozik az ingatlanokkal kapcsolatos ügyintézés, jelentősen csökken a földhivatalok szerepe. Az ígéretek szerint mindez felgyorsítja és biztonságosabbá teszi az ügyintézést, az elektronikus aláírás kötelezővé tétele viszont okozhat fennakadásokat.

Nehézséget jelent ellenben, hogy bár a magyar lakosság körülbelül 90 százaléka rendelkezik elektronikus személyi igazolvánnyal (a bevezetése óta körülbelül 7,2 millió darabot bocsátottak ki), az e-aláírás funkció használatához szükséges tanúsítvány legfeljebb 60 ezer e-személyi igazolványhoz tartozik, vagyis a személyik kevesebb mint egy százalékához.

Halmos Tamás adatvédelmi szakjogász korábban a Pénzcentrumnak elmondta: a forgalomban lévő, érvényes e-aláírás-tanúsítványok alacsony száma alapján, valamint ismerve a papíralapú adminisztráció dominanciáját a mindennapi ügyintézési folyamatok során, a magyar lakosság jelenleg nem felkészült arra, hogy az elektronikus aláírások felváltsák a kézi aláírást bármely ügylettípus kapcsán, ideértve az ingatlan-adásvételi szerződéseket is. A szakértő szerint ezért a jogügyeletek zökkenőmentes lebonyolításában fokozott felelőssége lesz az okiratszerkesztő ügyvédnek vagy közjegyzőnek.

Tegyük hozzá: a héten elfogadott salátatörvény értelmében az ügyvédek is csak 2024. július 1-jét követően adhatják be az újfajta eljárásokra vonatkozó kamarai regisztrációs kérelmeiket. Ráadásul eddig a részletszabályok sem jelentek meg, és az előzetes tervekhez képest az ügyvédek továbbképzése sem kezdődött meg. 

(Borítókép:  Róka László / MTI)