Kezdődik az albérleti roham: hogyan előzzük meg a jogvitákat?

További Belföld cikkek

Noha megugrott az albérletek ára az egész országban, mégsem esett vissza az albérletpiac. A felvételi ponthatárok kihirdetésével pedig ismét megkezdődik a lakáskeresési roham az egyetemi városokban. A bérbeadók jellemzően két- vagy háromhavi kaucióval biztosítják be magukat arra az esetre, ha a bérlőnek tartozása keletkezik, vagy kárt tesz a lakásban. Hiába azonban a nagy összegű kaució, konfliktus esetén közjegyzői okirat nélkül csak hosszú és költséges pereskedéssel tudják a bérbeadók az igényüket érvényesíteni.

Egy év alatt több mint 10 százalékkal nőttek országszerte a bérleti díjak, a fővárosi ingatlanokat pedig még az országos átlagnál is drágábban tudják kiadni a tulajdonosok. A nyári főszezon a felvételi ponthatárok kihirdetése után tetőzik, amikor a kollégiumokba be nem kerülő diákok keresnek maguknak ingatlant. A lakáskeresési rohamban sokszor a gyorsaság számít, a bérleti szerződés megkötését mégsem érdemes elkapkodni, mert az később problémák forrása lehet.

Nincs szóbeli bérleti szerződés

Egy lakást kiadni mindig kockázattal jár. Először is tudni kell, hogy a szóban egyeztetett bérleti szerződés érvénytelen, mindenképp írásban kell a lakásbérleti szerződést megkötni. Sokan azt gondolják, hogy egy internetről letöltött szerződésminta, két tanú, és kész is a bérleti szerződés. Abban valóban nem tévednek, hogy

érvényes lakásbérleti szerződést közjegyző vagy ügyvéd közreműködése nélkül is lehet készíteni, de nem feltétlenül érdemes.

Az ilyen, gyakran hiányos dokumentumok kellemetlen meglepetéseket okozhatnak. Például akkor, ha az egyik fél nem teljesíti a megállapodásban foglalt feltételeket, vagy akkor is, ha a szerződés nem tér ki fontos részletekre. A letölthető szerződésminták alapján készített lakásbérleti szerződések túlnyomó többsége gyakran éppen akkor nem nyújt valódi védelmet egyik félnek sem, amikor szükség lenne rá.

Mire jó az egyoldalú kötelezettségvállalás?

Az elmúlt években éppen ezért elterjedt megoldássá vált, hogy a felek a szerződést saját maguk vagy ügyvéd segítségével készítik el, és a bérbeadó a birtokba adást közjegyző előtti egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozathoz köti. Ebben pedig a bérlő vállalja, hogy teljesíti a bérleti szerződésben foglaltakat. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) tájékoztatása szerint 2023 első feléhez képest ez év júniusáig

csaknem 15 százalékkal több egyoldalú kötelezettségvállalást tettek közjegyző előtt.

Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatra a köznyelvben „kiköltözési nyilatkozatként” is hivatkoznak, azonban egy ilyen közokiratban nem csak a bérleti jogviszony megszűnése esetén történő kiköltözésről lehet nyilatkozatot kérni a bérlőtől. Bele lehet foglalni

a bérleti díj,
a társasházi közös költség,
a közüzemi költségek, illetve
a lakáshasználati díj megfizetését is.

Így ezek pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajthatók. Ezzel egy már megkötött szerződés esetén is biztosítani lehet a költségek rendezését a megbeszélt határidőre vagy a bérleti jogviszony megszűnése esetére a bérleményből való kiköltözést. Amennyiben a bérlő nem tesz eleget a nyilatkozatban vállalt kötelezettségeinek, pereskedés nélkül végrehajtás indítható vele szemben.

Az olyan szerződésekből eredő követeléseket, amelyeket nem közjegyző készít, szerződésszegés esetén csak jogerős bírósági határozattal, peres úton lehet érvényesíteni. Ezért az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat erős garanciát jelent a bérbeadónak. Amennyiben a bérlő nem tartja be a megállapodásban foglaltakat, a bérbeadó az okiratot szerkesztő közjegyzőnél közvetlenül végrehajtást kezdeményezhet az ingatlan kiürítésére és az elmaradt bérleti díjra. A közjegyzői okirattal probléma esetén el lehet kerülni az évekig tartó pereskedést és a jelentős perköltséget

– állítja Tóth Ádám, a MOKK elnöke.

Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot személyesen bármelyik közjegyzőnél lehet tenni, és elegendő, ha csak a bérlő megy el a közjegyzőhöz. A közjegyző előtti egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozathoz a bérlő személyazonosságát igazoló dokumentumra (például személyi igazolványára), lakcímkártyájára, a bérlemény adataira (például helyrajzi szám, település), valamint a felek által aláírt, érvényes bérleti szerződésre van szükség.

A bérlőnek is garanciát ad

A MOKK szerint egy másik megoldás a lakásbérleti problémák elkerülésére az, ha a felek közjegyzőt kérnek fel a teljes bérleti szerződés elkészítésére, amellyel idén június végéig hét százalékkal többen éltek, mint a tavalyi év azonos időszakában.

Ehhez mindkét félnek el kell mennie a közjegyzőhöz. Ebben az esetben a bérbeadó és a bérlő is biztos lehet benne, hogy a dokumentumból semmilyen fontos részlet nem marad ki, amely később problémák forrása lehet. Egy közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés már nemcsak a bérbeadót védi, hanem a bérlőnek is garanciát jelent.

(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)