Csak egy magányos tanyán élőnek jelent gondot, hogy pert indítson a szomszédja ellen

A birtokvédelem a jog nyelvén azt jelenti, hogy a birtokost megilleti a birtokvédelem, mégpedig akkor, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják. Magyarországon évente hatezer birtokvédelmi eljárást kezdeményeznek, de csak a kérelmek harmadának adnak helyt. Leggyakrabban a bérbeadó tulajdonos próbálja elüldözni a nem fizető bérlőt zárcserével vagy a közművek kikapcsolásával, illetve a válófélben lévő házastársak zárják ki egymást a lakásból.

Éles Róbert, a Kaposvári Járásbíróság csoportvezető bírája szerint a birtokvédelem a zavartalan birtoklás lehetőségét biztosítja a birtokos számára. Azonban vannak notórius pereskedők, akik a rossz viszony miatt oda-vissza indítanak egymással szemben mindenféle pereket. A békés egymás mellett élés jegyében természetesen sok mindent meg lehet kulturáltan beszélni, de ettől még például az építésügyi szabályokat be kell tartani. Milyen magas lehet egy kerítés, meddig nőhet a tujasor. A birtokháborítás tárgya kifogyhatatlan. „Talán egy magányos tanyán élő embernek jelentene gondot az, hogy kivel szemben indítson birtokháborítási pert, mert egyébként nagyon sok oka lenne rá az embereknek” – jegyezte meg a bíró.

A szükségtelen zavarás tilalma

Már a rendszerváltozás előtt furábbnál furább ügyeket kreált az élet. Az egyik falu például be akarta perelni a plébánosát, mert túl hangosan harangozik. Aztán egy lakótelepi közösség pert akart indítani a szomszédos téesz ellen, mert annak földjén nagyon hangosan brekegtek a békák. Szegény téeszelnök, aki a körzet országgyűlési képviselője volt, és ugye közeledtek a választások, el is kezdte összeszedetni a békákat. Csakhogy akkor meg a telep másik fele akarta beperelni a békák elűzéséért, hiszen azok elpusztítják a szúnyoglárvákat.

Az ingatlan használatának általános korlátjaként szabályozza a jog az úgynevezett szükségtelen zavarás tilalmát, amit a Polgári törvénykönyv így ír le:

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Az esetek sokszínűsége, eltérősége és összetettsége miatt a szükségtelen zavarás fennálltának vagy annak kizárásának megállapítását a törvény az ítélkezési gyakorlatra bízza. A bíróságok pedig bizonyítás lefolytatása és általában igazságügyi szakértő igénybevétele után döntenek a konkrét eset összes körülményének mérlegelésével.

Összeszedtük a szükségtelen zavarás néhány esetkörét:

• Ha valaki lakott területen, az ott levő épületben vagy az ahhoz tartozó telken indokolatlanul zajt okoz, ami alkalmas arra, hogy mások nyugalmát zavarja, az csendháborításnak minősül. Fontos megjegyezni, hogy nem csak este számít csendháborításnak a nagy zaj.
• Ha az újonnan felépített épület elzárja a szomszéd házból való kilátást vagy az épületből a másik ingatlanra belátás nyílik, esetleg az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza, a szomszédot kártérítés illeti meg.
• Ha valaki vagyonvédelmi célból kamerát szereltet fel a háza külsejére és azzal a szomszéd házára, kertjére is rálát, az sérti a szomszéd személyiségi jogát és szükségtelenül zavarja az ingatlan birtoklásához, használatához való jogát is.
• Ugyancsak szükségtelen zavarásnak minősül, ha a szomszéd tevékenysége miatt kellemetlen szagok öntik el lakást, vagy a szomszéd elhanyagolja az ingatlanát, és emiatt csótányok, patkányok jelennek meg.
  

  Fotó: MagMos / Getty Images Hungary

A szomszéd zaja mindig hangosabb

A környezeti zajok alapvető szabályait egy 2008-as rendelet foglalja össze, ami rendezi, hogy milyen határértékeken belül kell esnie az adott zajnak, attól függően, hogy az ingatlan hol helyezkedik el, és hogy hány órakor történik a zajkeltés. E szerint reggel 6 és este 22 óra között megengedett a zajkibocsátás. Üdülőterületen 45, kisvárosias, kertvárosias, falusias, telepszerű beépítésű lakóterületen 50, míg a nagyvárosias lakóterületen 55 decibel a felső határérték. Este 22 óra és reggel 6 óra között ez az érték további 10 decibellel csökken, ennél magasabb zajongás már csendháborítás.

Egy ilyen ügyben a bíróság nem kötelezte a zeneszolgáltatás megszüntetésére az alperest annak ellenére, hogy tényként állapították meg, a bárban a zeneszolgáltatás rendkívül hangos volt, ami a felperesek ingatlanának rendeltetésszerű használatát lehetetlenné tette. Ez az ingatlan ugyanis a Balaton-part legforgalmasabb városának főutcáján helyezkedett el.

Egy kiszállítással is foglalkozó pizzéria miatt alakult ki vita a vendéglátóhely üzemeltetője és a lakók között. Az egyik lakos szóvá tette, hogy a pizzafutárok az ablaka alatt mennek el, és „bőgetik” a motorjukat. Kérte az üzlet este tízórai bezárását is. Az ügy eljutott a Kúriáig, amely határozatában elvi éllel rámutatott, hogy az ügyben eljáró bíróságoknak az egyes ingatlanok használatához fűződő jogos érdekek egybevetése alapján kellett állást foglalniuk abban, mi az az időpont, ameddig a felperes tűrni köteles a pizzéria működtetésével szükségszerűen együtt járó zajhatást. A szemben álló érdekek egybevetésének eredményeként az érdekegyensúly helyes megteremtésével érhető el a zavarás szükségtelen mértékének megszüntetése. Az érdekegyensúly megteremtése utáni zavarást a szomszéd már tűrni tartozik.

Grillezés, kilátás, mélygarázs

Az egyik leggyakoribb konfliktusforrás a kerti grillezés. Egy apartmanház vendégei által használt tűzrakóhely füstje miatt birtokvédelmi eljárást kezdeményeztek a helyi jegyzőnél, aki megállapította: a tűzrakóhely évi néhány alkalommal történő használatával okozott füsthatás kellemetlen, de nem olyan mértékű, ami a szükségtelen zavarás fogalmát kimerítené.

A kilátás elvesztése miatt indított perek alapvetően kártérítési igénnyel kapcsolatosak, mivel a kilátás egyoldalú elvonásával megvalósított szomszédjogi sérelem miatt kártérítési per indítható a bekövetkezett értékcsökkenés megtérítése iránt. A bírói gyakorlat minden esetben a szükségtelen zavarás fogalmából vezeti le a kilátásvesztés esetén fizetendő kártérítés jogalapját. A zavarás oly módon is megvalósulhat, hogy az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza. A Legfelsőbb Bíróság 1994-ben hozott határozata szerint

A társasházak mélygarázsaiban ellentéteket szül a beállók használata is. Egy megtörtént esetben a magántulajdonban lévő beállók egyik tulajdonosa falat húzott a saját beállója két határvonalán belül az eredetileg is ott lévő oszlopok közé. A szomszédos és a nem közvetlenül szomszédos parkolóhelyek tulajdonosai közül is többen sérelmezték, hogy a parkolóhelyek így eltolódnak, hiszen az autók ajtaját eddigi gyakorlat szerint át tudták nyitni egymás tulajdonára. A jegyző szerint azonban szó sem lehetett a birtoklás zavarásáról és annak elvesztéséről sem. Az az igény ugyanis, hogy egymás tulajdonára kényelmi okból át kívánják nyitni az ajtókat, birtokvédelmi szempontból nem értelmezhető, mert a szomszédos parkolóhely birtoklására nyilvánvalóan nem jogosultak.

(Borítókép: Németh Emília / Index)