Lakásárak: van még ennél is lejjebb

Mikor kirobbant az USA-ban a jelzáloghitel-válság, és elképesztő mélyrepülésbe kezdtek az ottani lakóingatlan árak, nálunk még csak a pesszimistábbak gondolták úgy, hogy komoly gondokkal fogunk megküzdeni a következő néhány évben. Azóta persze mindenki tudja, hogy nekik lett igazuk.

A válságot megelőző években már folyamatosan rosszul teljesítő magyar gazdaságnak, a szinte stagnáló GDP-nek és az alig érzékelhető reálbér növekedésnek köszönhetően, vagyis a jólét elmaradása miatt, nem alakult ki hazánkban ingatlanpiaci buborék. Erre a tényre alapozva gondolhatták sokan, hogy nem keveredhetünk az amerikaiakhoz, írekhez, spanyolokhoz hasonló helyzetbe, és bár a növekedésről továbbra is lemondhattunk, drasztikus piaci szűkülésre és áresésre nem számítottunk.

Kijózanodás, de nem a legrosszabb

A bizakodók azonban hamar kapták az első kijózanító pofonokat. 2008 végén már nominál értelemben is jelentősen kezdtek esni a lakásárak, miután a reálértékük már tulajdonképpen 2006 vége óta lejtmenetben vannak. Ezen a ponton természetesen muszáj megemlítenünk, hogy a magyar lakásárak csökkenése messze elmaradt a spanyol és az ír, vagy a túlfűtött közép- és kelet-európai lakáspiacok (román, lengyel, stb.) zuhanásától. Sőt, bizonyos szempontból a hazai lakáspiac ármozgás alapján stabil piacnak számított a válság utáni Európában.

A különböző piaci elemzések, jóslatok, tanulmányok félévről-félévre próbálták meggyőzni a közvéleményt és talán saját magukat is, hogy most van itt az alja, most kell beszállni a piacra, mert innen már, ha még egy rövid ideig stagnál is a piac, már csak felfelé mehetünk. A lakáspiacnak azonban egyre kevésbé akaródzik stabilizálódni, a frank árfolyamának elszállása, a világban egyre erősödő bizalmi válság, a hatalmas adósságoktól való félelem mind-mind meglátszik a magyar lakáspiac teljesítményén is, legyen szó az árakról, az értékesítés volumenéről, a hitelezésről, az új fejlesztések megindulásáról, vagy szinte bármiről.

Harmadára, felére

Az eladott lakások száma a 2006-os szinthez képest a harmadára, a 2007-es évhez pedig a felére esett vissza. Az öt évvel ezelőtti, éves szinten átlagosan mintegy 200 ezer darabos értékesítés 2010-ben alig haladta meg a 80 ezret, és idénre sem várható nagyobb szám. A különbség a válság előtti és a mostani értékesítésekben pedig jelentős. Míg négy-öt évvel ezelőtt a normálisan növekvő piaci igényeknek köszönhetően (ami persze egy gazdaságilag jobban teljesítő országban lehetett volna még ennél is sokkal erőteljesebb) az emberek az igényeiknek és lehetőségeiknek megfelelően költöztek kisebb, nagyobb, újabb, szebb lakásokba, addig az elmúlt két-három évben szükségből, vagy az egyes esetekben döbbenetesen alacsony áron elérhető ingatlanokat befektetési szándékkal vásárlók dominálták a piacot.

A sokak számára rendkívül megnehezedett életkörülmények miatt pedig a kormány az előző egy évben kilakoltatási és árverezési moratóriumot vezetett be, megszűntette a jelenleg az egyik legnagyobb gondot okozó devizahitelezést, amivel a problémát még nem oldotta meg, de lélegzetvételnyi szünethez juttatta a piac minden szereplőjét, hogy rendezhessék soraikat. Azonban a moratórium feloldás részleteinek napvilágra kerülése után sem fordult a kocka. A kvótarendszer és a sok esetben a hitelösszegnél értéktelenebb ingatlanok miatt a bankok nem zúdították és várhatóan a jövőben sem zúdítják a piacra a bedőlt hitelesek ingatlanjait, így nem kell a már így is az igényekhez képest túlárasztott piacon további dömpingre számítani.

Ötéves felfutás

A lakáspiac 1999 vége óta kezdődött töretlen felfutása 2004-ig tartott. Ezt követően már egyre kevesebb lakásra adtak ki építési engedélyt, és ennek megfelelően folyamatosan egyre kevesebb használatbavételi engedélyt is bocsátottak ki. 2009 elején pedig beszakadt a piac. Azóta a már elkezdett, és a különböző gyorsasággal épült projektek folyamatos átadásának köszönhetően több lakást adnak át, mint amennyit meg akarnak építeni a fejlesztők. 2010 végére pedig alig 15 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt, ami történelmi mélypontnak számít. Az engedélyek számának folyamatos csökkenéséből pedig nem nehéz következtetni arra, hogy a következő években mekkora számban jelenhetnek meg új lakások vagy házak a hazai ingatlanpiacon. Jelentéktelen számban.

Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetőjének véleménye szerint, aki azzal buzdítja a lakosságot ingatlanvásárlásra, hogy ennél nem mennek lejjebb az árak, az felelőtlen kijelentést tesz. A mostani gazdasági helyzetben bőven benne van, hogy még alacsonyabbra ereszkednek az árak, még ha az elmúlt 1-1,5 év tendenciája nagyjából stagnálást is mutat.

Ennek egyik oka a svájci frank nem várt emelkedésében keresendő, amelynek kettős hatása van. Egyrészt egyre több ingatlan kerül "víz alá", vagyis ahol a hitel összege meghaladja a lakás értékét. Ezek az ingatlanok kikerülnek a forgalomból, mert a bankok nem nyelik le a különbséget, viszont a tulajdonosokon egyre nagyobb a teher, amit kezelniük kell. A piacon lévő fejlesztésekkel kapcsolatba Rutai hozzátette, hogy a projektek állnak, ilyen gazdasági helyzetben pedig nem is várható, hogy beinduljanak. Akik lakást vennének befektetésnek, azoknak bőven van választék és jók az árak is, kérdés, hogy mikor és kinek fogják tudni eladni. Nagyon bizonytalan a következő időszak, nem kiszámítható számukra a megtérülés - zárta gondolatait Rutai Gábor.

Arany helyett lakás?

Valkó Dávidnak, az OTP Jelzálogbank vezető elemzőjének véleménye ettől valamelyest eltér. Szerinte nem könnyű jóslatokba bocsátkozni; hiszen eddig is kevesen számítottak a válság további mélyülésére. Valkó azt egyértelmű realitásnak látja, hogy sokan, akik megfelelő megtakarítással rendelkeznek, elbizonytalanodnak a klasszikus pénzbeli, illetve a válságban eddig jó alternatívát jelentő arany befektetésekben, és megfelelő alternatívaként a lakáspiacon keresnek jó befektetést.

Nagy áresést eddig sem láttunk, és véleménye szerint most sincs nagy csökkenési potenciál a hazai lakásárakban. A klasszikus befektetők mellett azok is színre lépnek, akik az elmúlt években elhalasztották vásárlásaikat, és változó élethelyzetük miatt keresnek lakást. A veszélyt az jelenti, hogy a két ellentétes tényező (bedőlő hitelek, kényszereladások, illetve élénkülő befektetési célú kereslet) területileg, árkategóriában és típus alapján eltérő lakásállományra hat, így a pozitív változás csak limitáltan fejtheti ki hatását. Valkó Dávid végezetül hozzátette: "szívesen maradok optimista, és azt gondolom, a mostani egy rövidebb hullám".

Frankfüggők vagyunk

Horváth Áron, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője alapvetően a svájci frank árfolyamának alakulása szempontjából közelítette meg a kérdést. A frank árfolyamának tartós elszaladása szerinte elsősorban közvetve hat a lakáspiacra: több bajba kerülő adós, és ezért több árverezés felé közelítő lakás, azaz növekvő kínálat. Mivel a kilakoltatási kvóta fokozatos feloldása erős korlát, ezért ez éveken át tartó nyűglődést okozhat. Horváth Áron szerint ebben az esetben azt látjuk majd, hogy 3-4 éven át is stagnálhatnak - reál értelemben - a lakásárak.

Az Eltinga vezetője szerint egy másik forgatókönyv szerint elképzelhető, hogy a recessziós félelmek miatt közvetlen, rövid távú hatások is jelentkezhetnek a várakozások romlásán keresztül. Kifejtette, hogy méréseik szerint a kereslet kicsit éledni kezdett első félévben, és ez a várakozások romlásával most eltűnhet. Horváth Áron kifejtette, hogy ez utóbbi forgatókönyv esetén a második félévben megint lassuló forgalommal, és csökkenő árakkal kell majd szembesülni. Az Eltinga vezetője szerint, ha még rosszabb a helyzet, és nem csak tőkepiaci, hanem reálgazdasági hullámvölgy is lesz, vagyis megvalósul a "W-recesszió", akkor sajnos mehetünk még lejjebb is. Egyelőre rövid távon a teher inkább a bankszektoron van: növekvő adósságok, amire további tartalékokat kell képezni, és persze az újrafinanszírozás is nehezebb lehet.

Egyelőre nem tapasztalunk változást a lakás piacon, de kicsit korai még a legfrissebb gazdasági események nyomait keresni az ingatlanpiacon. A lakáspiac szempontjából a frank vesszőfutása lehet érdekes a svájci frank alapú hitelek miatt - mondta el kérdésünkre Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. A svájci frank erősödése egyrészt egyre vonzóbbá teheti az árfolyamgát igénybevételét, lehet, hogy többen fognak úgy dönteni, hogy kérik a törlesztő részletük rögzítését, 180 Ft-os árfolyam mellett.

Lélektani nyomás

Az árfolyamgáttal korábban elhangzott kritikák természetesen továbbra is érvényben vannak, de a magas frank árfolyam nagy lélektani nyomást is helyez az adósokra, akik így hajlamosak lehetnek rövidtávú érdekeiket figyelembe venni. Ez korlátozni fogja az újabb hitelek késedelmessé válását, ami fontos, de ennek közvetlen hatása rövid távon nem lesz az ingatlan piacon - tette hozzá Déry.

Az OC szakembere szerint azok, akik nem akarják vagy nem tudják az árfolyamgátat igénybe venni és a magas frank árfolyam miatt késedelembe esnek a hitelükkel szintén csak közvetetett hatást gyakorolnak a lakáspiacra. A bank a késedelmes hitelek esetén az árverési kvóta miatt csak korlátozott mennyiségben indíthat meg kényszerértékesítéseket, így az árlehajtó hatás korlátozott lesz. Abban az esetben, ha a késedelembe esett adós a bankkal közös értékesítésbe kezd, akkor jelenhet meg többlet kínálat a piacon, de itt mindkét fél érdeke, hogy piaci áron értékesítse az ingatlanokat, ezért ezek nem fognak jelentős nyomást helyezni az árakra.

A harmadik eshetőség, hogy a tulajdonos ugyan tudja fizetni a magas frank árfolyam mellett a törlesztő részletét, nem esik késedelembe, de saját maga dönt úgy, hogy inkább eladja ingatlanát - folytatta Déry Attila. Szerinte az ő számuk most megszaporodhat, de mivel az ő érdekük is, hogy piaci áron értékesítsék az ingatlant, mivel vissza kell fizetniük a fennálló tartozásukat, ezért ebben az esetben sem jelenik meg jelentős árlehajtó hatás. Itt is fontos kiemelni, hogy a magas frank árfolyam nagy lélektani teher lehet, de az ingatlan eladása nem megy az egyik napról a másikra, ezért az eladás beindítását érdemes alaposan megfontolni.

Ne adjunk el

Ráadásul az eladás ellen szól, hogy most a magas árfolyamon számított fennmaradó tőketartozás forintban kifejezett mértéke könnyen meghaladhatja az ingatlan jelenlegi árát. Összefoglalva a frank árfolyamnak közvetett hatása lehet az ingatlanpiaci tendenciákra, de a sorozatos csúcsdöntések a piaci hangulatot idegessé tehetik és a háztartások várakozásaira is negatív hatással lehet. Ezek alapján további árcsökkenésre nem kell számítani, főleg, ha a piaci hangulat a közeljövőben rendeződik - összegzett az Otthon Centrum elemzője.

Déry Attila szerint hosszú távra, egy hosszan elhúzódó visszaesés esetére nagyon nehéz előjelezni, csak találgatni lehet, hogy mik lesznek a forgatókönyvek. Korábban pénzpiaci válságokban - gondolhatunk az orosz tőzsde krachra a 90-es évek végén - az ingatlanpiac jó menekülési helynek számított. Mivel a válság most az ingatlanpiacot is megtépázta, az árak csökkentek, kérdéses, hogy a befektetők egy elhúzódó visszaesés során merik-e ingatlanba fektetni a pénzüket. Ennek alapvető feltétele, hogy a késedelmes hitelekkel érintett ingatlanok ne szabaduljanak ki a piacra, az árverési kvóta rendszer jól működjön.

Az árak csökkenése megállt, ami azt mutatja, hogy a kereslet nem csökkent tovább. Ha egy még rosszabb gazdasági környezet alakulna ki hosszú távon, akkor ez a háztartások jövedelmén és várakozásain keresztül hatással lehetne a keresletre. Itt kérdéses, hogy a fent említett menekülési útvonalat mennyien választanák, és ez mennyire kompenzálhatja a kereslet kiesést. A lakáspiac szempontjából hosszú távon fontos az is, hogy az árfolyam gát rendszere se váljon időzített bombává. Amennyiben a jelenlegi nagyon magas frank árfolyam hosszú távon fennmarad, akkor ez egy reális veszély lehet, illetve valószínűleg újabb beavatkozást tenne szükségessé - tette hozzá Déry.