Van egy telke? Talán nem is akkora, mint gondolja

És ön összevetette a földhivatali ingatlannyilvántartást a földhivatali térképrajzzal, amikor telket vásárolt? Nem? Akkor lehetséges, hogy előbb-utóbb rosszul jár, ha valaki másnak eszébe jut megtenni. Vagy éppen jól, akkor viszont a szomszédja szívhat. Előfordul, hogy a földhivatal hanyagul tartja nyilván az adatokat, és ebből valamelyik érintett a végén rosszabbul jön ki, de ez persze semmiképp sem az állam, ahogy azt az alábbi történet is illusztrálja. 

A Váczi házaspár 2001-ben telkeket vásárolt Esztergom külterületén. Rögtön hármat, mert a szóban forgó rész kisméretű, szántó besorolású nadrágszíjparcellákból áll, szóval egy pofásabb telekhez össze kellett nyitni belőlük néhányat.

2007-ben aztán Vácziék úgy döntöttek, három helyett mégis elég lesz két telek is, így az egyik szélsőt eladták. Ez a földhivatal ingatlannyilvántartási kivonata szerint egy 313 négyzetméteres földdarab, rajta egy kicsi házzal. Az új tulajdonos rövidesen továbbadta a telket valaki másnak, aki viszont már hosszabb távra megmaradt. Ő sokat tartózkodott a házban, a telket is használta egy kissé túl is terjeszkedve a megvásárolt területen – ezt könnyen megtehette, mivel csak egy egészen rövid szakaszon volt kerítés, az is jóval beljebb, mint a valós telekhatár –, erről azonban szóban megállapodott Vácziékkal, így a dologból nem volt konfliktus.

Földhivatali nyilvántartások egymás ellen

Egészen 2015-ig, amikor Vácziék kaptak egy levelet a Komárom-Esztergom Megyei Földhivataltól, amelyben közölték velük: szomszédjuk eltérőnek találja a földhivatali adatokat és a szintén földhivatali térképrajzokat telkének méretére vonatkozóan, ezért 2014-ben felmérette a viszonyokat. A földmérésre Vácziékat nem hívták meg, nem is tudtak a dologról egy éven át, a dologról csak 2015-ben értesültek egy nekik is kiküldött határozat formájában. A határozatban az áll:

Persze nemcsak úgy önmagában, hanem Vácziék telkeinek kárára is.

Mikor egyéves csúszással megkapták az erről szóló levelet, még azt hitték, hogy a földhivatal munkatársai csak elnézték a kerítésdarabot, vagy valami más félreértés történt, ezért kértek egy újabb földmérést, de ez sem zárult más eredménnyel. Ezek után a család a maga szakállára utánajárt a környék zavaros viszonyainak, majd írtak egy hivatalos levelet az intézménynek, amelyben a furcsaságokra kérdeztek rá.

Többek között olyasmikre voltak kíváncsiak, mivel bizonyítható, hogy az ingatlannyilvántartás van elírva, és nem a térkép, hogy miért nem tájékoztatták őket a 2014-es felmérésről, amit így véleményezni sem tudtak, és hogy hirtelen miért vált sürgőssé a javítás, miközben mint kiderült, gyakorlatilag az összes környékbeli telek földhivatalban nyilvántartott adatai teli vannak hibákkal.

A szomszéd telke mindig nagyobb

Arról is érdeklődtek, hogyan történhet meg az adatbázis javítása a kárukra, miközben a vonatkozó 2012. évi XXLVI törvény szerint a földhivatal csak olyankor javíthatja bármikor a térképi adatbázist, ha a módosítás nem érint birtokviszonyokat. Ebben az esetben nyilvánvalóan nem erről van szó: a telket korábban mindenki 313 négyzetméteresnek hitte, a vonatkozó szerződések is erről a méretről szóltak, a vételárat pedig befolyásolta volna, ha a felek tudják, hogy valójában 657 négyzetméter birtoklására jogosít a majdani adásvételi szerződés. Ráadásul a telek szükséges nagyobbítása csak a szomszédos telek kárára valósulhat meg.

Ilyen, birtokviszonyokat is érintő ügyekben csak érvényes bírói végzéssel vagy jogerős közigazgatási határozattal lehet lépni. Határozat ugyan született – igaz, egy olyan bejárás után, amire a károsultakat meg sem hívták –, ami ellen lehetett volna fellebbezni 30 napig, de a beláthatatlanul hosszúra nyúló jogi procedúrától félve Vácziék ezzel a lehetőséggel nem éltek. Mivel éppen átminősíttetni, majd eladni készültek a nyaralójukat, pont nagyon rosszkor jött volna nekik egy akár többéves bírósági ügy, ami kivonja a forgalomból a telkeket. 

A földhivatalnak írt levelükre válasz nem érkezett, a következő jelzés a hatóság felől egy újabb, ezúttal már végleges határozat volt, ami 2016 márciusában érkezett, és amelyben közölték: egy 1970-es dokumentum alapján kisakkozták, hogy a birtokviszonyok már évtizedek óta tévesen alakultak, eltérés van a nyilvántartásban iktatott méret és térképrajz között, ilyen esetekben pedig a polgári törvénykönyv 2013. évi V. törvénye alapján a térképrajz a mérvadó. Tehát a szóban forgó telek valóban több mint kétszer akkora, mint korábban hitték.

A földhivatal szerint ezt valahogyan most már rendezni kellett, így a kettővel odébb levő telekből is lecsíptek még 100 négyzetmétert, ezért kártérítést nem kaptak. A végső határozat ellen ugyanazért nem fellebbeztek, mint a korábbi esetben, 2016-ban mindenképp szerették volna lezavarni a telkeik eladását, így inkább lemondtak az egészről. 

Kiszúrhat magával, ha nem ellenőrzi az összes nyilvántartást

Dióhéjban tehát Vácziéknak volt egy 313 négyzetméteres telkük, ami igazából 657 négyzetméter volt, de ők – sőt, minden korábbi tulajdonos az elmúlt évtizedekben – 313 négyzetméter tudatában és áráért vették majd adták tovább. Ez nekik éppen most szívás, ha viszont itt per indulna, akkor azon kívül, hogy még akár évekig várhatnának a telkeik eladásával, akár 1970 óta minden tulaj adásvételije semmis lehetne, mert a törvény kimondja, nem a nyilvántartás a mérvadó, hanem a rajz. A szerződések pedig nem a valós adatok alapján köttettek, ami nagyon furcsa jogi helyzetet eredményezne.

Logikusnak tűnne, hogy ha az állami szervek hibás nyilvántartása miatt olyan helyzet áll elő, amelyben a két telekszomszéd tulajdonjoga csak egymás kárára érvényesíthető, akkor az állam fizessen kártérítést annak a félnek, aki végül az eljárás elszenvedője lesz, a határozat azonban nem rendelkezik ilyesmiről. A konkrét ügyről, illetve arról, hogy mennyire lehet jellemző az ilyen jellegű hiba a rendszerben megkérdeztük a Komárom-Esztergom Megyei Földhivatalt és a földhivatalok felettes szerveként működő Földművelésügyi Minisztériumi főosztályt is, de egyelőre nem kaptunk választ.

Ebben az esetben nincs szó különösebben nagy értékről, de ugyanezen logika mentén súlyosabb esetek is előfordulhatnak, így talán akkor tesszük a legjobbat magunkkal, ha ingatlanvásárláskor az ingatlannyilvántartási adatok mellett minden esetben kikérjük a térképrajzokat is, vagy akár földmérőt hívatunk – biztos, ami biztos. 

(Borítókép: Látkép Esztergom külterületéről. Fotó: Google Street View)