Nem jut majd mindenkinek az MNB szuper hiteléből

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel nem az MNB saját lakáshitele. Egy normál banki hitel, mely az előre meghatározott követelményeknek megfelel és ezáltal kedvezőbb lehet a hitelfelvevők számára. A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel legfontosabb jellemzői:

• Maximum 3,5 százalékpont kamatfelár. Ez azt jelenti, hogy maximum 3,5% ezen lakáshitelek kamata? Nem; a teljes hitelkamat a referencia kamat és a kamatfelár összege. A referenciakamat az a kamatszint, ami a bank számára kihelyezett hitel költségét képviseli.
• Maximum 30 éves futamidő
• Minimum 3 évig fix törlesztő részlet, azaz legalább 3 éves kamatperiódus
• Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75 százaléka, de legfeljebb 150 ezer forint
• Elő és végtörlesztési díj nem haladhatja meg az elő-/végtörlesztett összeg 1 százalékát, de a lakástakarékpénztári betétből végrehajtott elő/végtörlesztés díjmentes

Az új minősítésnek megfelelő lakáshitelek listáját az MNB június 23-tól kezdi el nyilvánosságra hozni, azaz ekkortól lesznek elérhetőek a bankfiókokban.

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek esetében is normál hitelminősítést végeznek a bankok. A hiteligénylőnek meg kell felelni az általános előírásoknak (így nem lesz könnyebb felvenni): a lakáshitel értéke nem haladhatja meg a lakásérték 80 százalékát és a hitelfelvevő havi igazolt jövedelmének maximum az 50 százaléka (400 ezer Ft havi jövedelem felett 60%) fordítható hiteltörlesztésre.

A mai magyar gyakorlat azt mutatja, hogy azok a hitelfelvevők akik, a fent jelzett határértéket megközelítve szeretnének hitelt igényelni, gyengébb hitelbesorolást kapnak. A gyengébb hitelminősítés pedig magasabb hitelkamatot eredményez. Így előfordulhat, hogy csak drágább, a Fogyasztóbarát minősítésnek nem megfelelő hitelt fognak kapni. A Bankmonitor.hu szakértőinek várakozása szerint jellemzően az ingatlanérték 65 százalékig terjedő hitelösszeg és a havi jövedelem 35 százalékig terjedő hiteltörlesztéssel lehet majd Fogyasztóbarát hitelhez jutni.

A Fogyasztóbarát Lakáshitel nem feltétlenül lesz olcsóbb. Előfordulhat, hogy alacsonyabb THM-mel bíró hitelt is felvehet a hiteligénylő, de ezen hitel pl. előtörlesztési díja meghaladja az 1 százalékot és ezért nem minősülhet Fogyasztóbarátnak. Ebből egyenesen következik, hogy egy-egy magasabb költségtétel negatív hatását az alacsonyabb kamatszint (vagy egyéb, alacsonyabb költségtételek) kompenzálhatják.

A hitelfelvételi folyamat időigényét is szabályozta a jegybank. Az MNB előírásai szerint 15+2 munkanap áll a bankok rendelkezésére a hitel folyósításáig. A kezdő időpont az összes dokumentum rendelkezésre állása és az értékbecslés elkészülte. Ez utóbbinak nincs megszabott határideje, így a teljes hitelfelvételi folyamat hossza sem garantált.

Összehasonlítva a fentebb leírt folyamatot a normál (jelenlegi gyakorlatban működő) lakáshitelezéssel, megállapítható, hogy maximum egy hét előnye lehet a Fogyasztóbarát Lakáshitelnek.

Fogyasztóbarát = biztonságos?

Nézzük a szélsőértéket: ha valaki 30 évre vesz fel egy 3 évig fix törlesztéssel rendelkező lakáshitelt és a hitelfelvételt követően 1 százalékponttal megemelkedik a kamat, akkor a 4. év elején a hitel törlesztőrészlete 11,4 százalékkal fog emelkedni. Ha 3 százalékponttal nőtt a kamat időközben, akkor a havi törlesztőrészlet 34 százalékkal emelkedik a 4. év elején. Szó sincs tehát arról, hogy teljes mértékben minden kockázat megszűnne a Fogyasztóbarát Lakáshitel esetén. A hitelfelvevőknek továbbra is pontosan mérlegelniük kell a kamatváltozás kockázatát.

A meglévő lakáshitel nem alakítható át Fogyasztóbarát Lakáshitellé, de a meglévő hitel kiváltható az új típusú hitellel. A kiváltás pénzügyi előnye minden esetben teljeskörűen vizsgálandó. Általában egy meglévő lakáshitel jobb hitellel történő kiváltási lehetőségét minimum 2 évente felül kellene vizsgálniuk a hitelfelvevőknek, amit ma Magyarországon nagyon kevesen tesznek meg.

Az MNB előírásai alapján minden bank az meghatározott formátumban köteles bemutatni az ajánlatát, így a hiteligénylő az egyes bankok termékeit a korábbiaknál könnyebben vetheti össze.

Kötelező érvényű hitelajánlat szinte azonnal, ha

Minden bank kötelező érvényű hitelajánlatot ad az igénylőnek, ha rendelkezésre állnak a hiteligényléshez szükséges dokumentumok. Ezen kötelező ajánlat birtokában már nyugodtan tehet vételi ajánlatot egy lakásra a hiteligénylő, hiszen tudja, hogy meg fogja kapni a hitelt.

Egy-egy bank a saját hitelminősítéséhez szükséges dokumentumlistát kéri be a hiteligénylőtől, így nem biztosítható, hogy ugyanazzal a paksamétával 'A' és 'B' bank esetében is megkaphatjuk a kötelező érvényű hitelajánlatot.

A kötelező érvényű ajánlattól elállhat a bank, ha pl. az értékbecslője alacsonyabb árat állapít meg az adott ingatlan vonatkozásában, mint amennyi az adásvételi szerződésben szerepel. Az alacsonyabb ingatlanérték a hitelhez viszonyítva ugyanis növeli a bank kockázatát. Ha nő a kockázat az ronthatja a hitelminősítést, ez pedig együtt jár a magasabb kamatszinttel.

A szabályozás értelmében „a hitelminősítési folyamat során felmerülő érdemi, új kockázati tényező” is befolyásolhatja a kötelező érvényű ajánlattól való eltérést. Annak érdekében, hogy azért ne legyen teljesen gumiból a „kötelező érvény” az MNB ellenőrizni fogja időről időre a bankok visszalépését a kötelező érvényű ajánlatoktól.

Összességében jó lesz a Fogyasztóbarát Lakáshitel?

Bizonyos mértékben egységesíteni fogja az új minősítés a bankok kínálatát, mely növeli az összehasonlíthatóságot és egyszerűbbé teszi a hiteligénylők döntését. A lakáshitel felvétele azonban változatlanul egy rendkívül komplex és hosszú időre az adós életét befolyásoló döntés marad.

A döntés során számtalan olyan tényezőt kell mérlegelni pl.:

• mennyi hiteltörlesztést vállalhat fel biztonsággal a család,
• milyen mértékben éri meg drágább, de biztonságosabb hitelt választani
• hogyan csökkenthető a kiválasztott hitel THM mutatója állami támogatás igénybevételével

Azaz a józan gondolkodás a Fogyasztóbarát Lakáshitel megjelenése után is elengedhetetlen lesz a hitelfelvételnél.