Brutális árelőny alakulhat ki a lakáspiacon

Két neves ingatlanfejlesztő, Jólértesült Józsi és Balek Béla luxusingatlanokat fejlesztenek a XI. kerületben. Józsi október 28-án kapott építési engedélyt tíz darab, egyenként 100 millió forint értékű társasházi lakásra. Béla csak november 2-án kapta meg ugyanezt az engedélyt.

2020-ban, amikor értékesíteni tervezik a lakásokat, mindketten 100 millió forint plusz áfa értéken dobják majd piacra azokat. Józsi 105 millió forintot fog kérni, Béla 127 millió forintot.

Aztán Józsi rájön, hogy még árat is emelhet, extraprofitot is realizálhat, Béla pedig a végén már inkább veszteséggel szabadul a lakásaitól. Ekkora külső tényezők meghatározta árdifferenciát másképpen nem lehet kezelni.

Előzmények

A lakásfejlesztési piacon már régóta mindenki arról beszélt, hogy valami biztosan fog történni, de az új áfa-megoldás mégis sokakat meglepett. Amikor bejött a kedvezményes és átmeneti, 2019. december 31-ig érvényes 5 százalékos áfa szabályrendszere, a szakma azonnal megpróbálta értelmezni, hogy miként is fog kifutni majd a kedvezményes áfa.

Voltak mindenféle értelmezések, többen a lakások használatba vételéhez gondolták kötni az alacsonyabb adótartamot, de a NAV határozottan tisztába tette, hogy ez az egész kérdés az áfa-törvény alá tartozik.

Vagyis, amikor az eladó a számlát kiállítja, az akkor érvényes áfával kell kalkulálni és aszerint kell áfát fizetni. Szélsőséges esetben ez azt is jelentheti, hogy amennyiben egy vevő 2019. december 31-ig kifizet egy még el sem készült lakást, akkor is a hatályos (5 százalékos) áfa számít.

Előre az egészet?

Ez persze a lakáspiacon nem igazán életszerű, nem szokás előre, a még el sem készült lakásokat teljes egészében kifizetni. Erre is érkeztek gyorsan ötletek, például volt, aki felvetette, hogy lehetne a pénzt ügyvédi letétbe helyezni, és amint tényleg elkészül a lakás, akkor majd onnan kiszabadul a pénz, de a NAV határozottan kimondta, hogy ez nem szabályos, a számlát ki kell fizetni, csak akkor vonatkozik kedvezményes áfa rá.

Erre jött most az új szabály, vagyis az, hogy a már engedéllyel bíró lakásokra még négy évig maradhat az 5 százalékos áfa. Első blikkre ez jó döntés, tovább segíti a lakáspiac pörgését, de azért nézzük meg milyen kérdéseket vet fel Varga Mihály javaslata!

Visszamenőleges jogalkotás

Jogilag mindig kétségesek azok a megoldások, amikor az érintettek már nem tudnak reagálni, nem tudnak felkészülni. Vitatható, hogy ezek visszamenőlegesek-e, nemzetközi bíróságon nem feltétlenül állnak majd meg, és igazság-érzetünket is biztosan birizgálják. Természetesen a kedvezményes áfa-időszak meghosszabbítása egyik oldalról egy jövőbeli kedvezmény, de annak, aki nem tud élni vele, annak pedig egy versenyhátrány.

A kedvezményes áfa feltételeinek (november 1-ig meglevő engedély) a törvényjavaslat ismertté válása idején már nem lehet aktívan megfelelni, az vagy megvan, vagy nincs. Emlékezhetünk az elmúlt időszakból ilyen jogi megoldásokra:

• A lakáslottó feltételrendszere volt például olyan, amelyre felkészülni már nem lehetett, csak egy cég volt, amelyik rendelkezett a visszamenőleges feltételekkel.
• Vagy korábban ilyen volt a bankok egyoldalú szerződés-módosításairól alkotott szabály, amely a tisztességes gyakorlat feltételeit visszamenőlegesen határozta meg.

Két áfa egyszerre

A fő kritika természetesen most is az, hogy aki a véletlennek, vagy jól informáltságának köszönhetően október 30-án megszerzett 100 lakásra egy végleges engedélyt, az miért kap 22 százalékpontos áfa-adóelőnyt ahhoz képest, aki november 2-án szerzett csak építési engedélyt.

Akik a határidő visszamenőleges megalkotását sérelmezik, azt gondolják, hogy 2020. január 1. és 2023. december 31. között lesz négy év, amikor a piacon egyszerre lesz jelen a 105 és a 127 millió forintos bruttó ár két, amúgy minden paraméterében tökéletesen megfelelő ingatlanra. Miért jut ekkora előnyhöz a piac egy része másokhoz képest? Ki fog így újonnan fejleszteni?

Az egyik nyer, a másik bukik

Logikusan az lesz a következmény, hogy az engedéllyel bírók majd árat emelnek és extraprofithoz jutnak, hiszen versenytársaik a magasabb áfakulcs miatt eleve drágábban kínálnak hasonló lakásokat. Ráadásul annak, akinek van engedélye, annak nem is kell kapkodnia, nem kell gyorsan értékesítenie a jövő év végéig, így hátradőlhet, remek árú lakásaira lesz kereslet, sőt, a korábban meghatározott szinthez képest még árelőnyt is realizálhat.

A piaci pletykák szerint ma is van két olyan nagy fejlesztő (piacvezető szerepe folytán, a Cordia és a Budapart-projekt, vagyis a Kopaszi-gátat fejlesztő Property Market), amelyek kifejezetten sok már kiadott engedéllyel bíró lakást fognak tudni eladni a vonatkozó időszakban. Arról is hallottunk, hogy máris megindult az iparági lobbiszerveződés, hogy a pálya kiegyenlítése miatt legalább jövő március végéig mindenkinek legyen lehetősége engedélyeket szereznie.

Kivárás

Nagy kérdés persze, hogy ma Budapesten, vagy a vidéki városokban hány fejlesztés rendelkezik építési engedéllyel. Ezt nem tudjuk, a következő 2-3 évben persze ez nagyon transzparenssé fog válni az árakból. Mindenesetre addig az egész magyar ingatlanfejlesztési piac be fogja húzni a satuféket, mert a bizonytalanra a 22 százalékpontos, brutális árhátrányra senki nem mer majd elindulni.

A másik nagy veszély az építőipar tisztulási folyamatának teljes megakadása. A lakás-takarékpénztári rendszer új szerződéseinek megállítása már eleve pofon volt (mint ismeretes, itt csak számla ellenében lehetett elszámolni egy felújítást például), hiszen csökkent a számlakérésre a motiváció.

Most majd romlik a családi házak „számlás” megépítésének gyakorlata is. Gondoljunk csak bele, hogy 2020-tól a társasházi lakások egy része még 5 százalékos áfával lesz a piacon, de a családi házak építése már 27 százalékon pörögne, aligha kérdéses, hogy az 5 százalékos forgalmi adó tartalommal megbízott „tiszta” fővállalkozók helyett megint elszaporodnak majd a feketén felvett Mekk mesterek.

Borítókép: Németh Sz. Péter / Index.