Hogy kapják vissza lakásukat a bedőlt hitelesek?

Hamarosan elfogadhatja a parlament azt a törvényt, amely lehetővé teszi, hogy a kormány által létrehozott Nemzeti Eszközkezelő Zrt.-től visszavásárolják a lakásukat azok a bajba jutott devizások, akik a válság alatt inkább eladták azokat az államnak, mint hogy elvegye tőlük a bank.

A kormány lépéseiből arra lehet következtetni, hogy ezzel végképp megoldottnak tekintenék a devizahiteles válságot, és lassan be is zárnák az Eszközkezelőt. Viszont még mindig sok bizonytalansággal kell szembenéznie a devizás családoknak,

November 20-án jelentette be a kormány, hogy benyújtott egy törvényjavaslatot, amely alapján kedvezményesen vásárolhatnák vissza a lakásaikat azok a bajba került adósok, akiknek a kisegítésére létrejött maga az Eszközkezelő. Bár visszavásárlásra elvileg eddig is volt lehetőség, a kormány mostani lépése nagyobb lendületet adhat a dolognak, a törvény 2019 januárjában lép érvénybe, vagyis 2019 márciusára elvileg a NET Zrt. tulajdonában lévő közel 36 ezer lakás nagy részétől megszabadulhat az állam.

Ezzel intézményesen lezárul a devizahitelesek megsegítésének 2011-ben kezdett folyamata, vagyis hivatalosan megoldódik a devizahitel-válság. A valóságban persze nem, ahogy azoknak sem szűnik meg minden gondja, akik az Eszközkezelőnek adták el a lakásukat. Mielőtt azonban rátérünk, hogy mi is történt most, nézzük meg, hogy mi is (volt) a NET Zrt.

Egy korszak lezárul

A Nemzeti Eszközkezelő létrehozása egy volt az Orbán-kormány intézkedései közül, amellyel a bajba jutott devizahiteleseket próbálta segíteni. Ennek az volt a lényege, hogy azok az adósok, akik nem tudták törleszteni a hiteleiket, kérhették az állam segítségét, vagyis azt, hogy a Nemzeti Eszközkezelő vásárolja meg a lakásukat, amelyet aztán ők kedvezményes áron visszabérelhetnek. Ez sok családot mentett meg attól, hogy a bank kilakoltassa őket a lakásaikból és elárverezze az ingatlanokat.

Ez viszont már a devizahitelesek kimentésének legalább a harmadik köre volt. Ha végignézzük azt, hogy milyen intézkedéseket hozott a kormány a hitelesek megsegítésére, azt látjuk, hogy elég különböző megoldásokkal szolgált a tehetőseknek és a kevésbé jómódúaknak.

• A végtörlesztéssel egy összegben is törleszteni lehetett a hiteleket, kedvezményes árfolyamon.
• Akiknek nem volt annyi megtakarításuk, vagy nem tudtak ennyi készpénzt előteremteni, azok kérhették a hitelük korábbi árfolyamon történő rögzítését.
• Az Eszközkezelőn keresztül el lehetett adni az államnak a lakást, majd visszabérelni az ingatlanát.
• Ócsán a kormány egy külön lakótelepet is épített devizahiteleseknek.
• Bevezették a magáncsőd intézményét.
• És van egy akár 100 ezres tömeg, akik egyik megoldást sem vették igénybe, ők azok, akiket sorban kilakoltatnak a bankok és a követeléskezelők, akiknek a bankok a követeléseiket eladták. De róluk még lesz szó.

A devizahitelek ügye pénzügyi szempontból akkor zárult le, amikor a kormány 2015-ben elrendelte, hogy a bankok forintosítsák a devizahiteleket. Ettől persze még egyáltalán nem oldódott meg a hitelesek problémája, akiknek továbbra is jóval nagyobb törlesztőt kellett fizetniük, mint ha nem ütött volna be a válság. A forintra váltott hitelekkel viszont már legalább nem voltak kitéve a további árfolyammozgásoknak.

A Nemzeti Eszközkezelő, mint megoldás, egy nagyon népszerű intézmény volt, olyannyira, hogy 2016-ban, amikor még az MNB számításai szerint úgy 144 ezer család szorult volna segítségre, a NET Zrt. bejelentette, hogy már csak 1500 kérelmet tud befogadni. Pedig ekkor már az eredetileg 25 ezer lakásos keretet 35 ezerre emelte az Eszközkezelő, látva a nagy igényt.

Ennél aztán végül több lakást vásárolt meg a cég, a Habitat for Humanity adatigénylésére a NET Zrt. azt közölte, hogy 2017-ben még 6 750, 2018 első három hónapjában pedig további 355 lakást vásárolt meg. Ezzel összességében negyedével nőtt Magyarországon a köztulajdonban lévő lakások állománya, amire nagyon rég nem volt példa az országban. Az igényeknek még így sem tudott megfelelni, ahhoz sokkal radikálisabban kellett volna bővíteni a programot.

A kormány viszont a most megszavazott törvénnyel pont ennek az ellenkezőjét teszi: kiüríti és várhatóan pár éven belül becsukja az eszközkezelőt.

Mit mond ki a törvény?

Ahogy arról korábban írtunk, a Semjén Zsolt által benyújtott, de az állami vagyonért felelős Bártfai-Mager Andrea csapata által előkészített törvény megteremti a lehetőségét annak, hogy a NET Zrt. bérlői kedvezményesen visszavásárolják a lakásaikat. A törvény szerint az Eszközkezelő várhatóan jövő januárban minden bérlőnek küld egy levelet, amelyre 60 napon belül válaszolva el kell dönteni, hogy

• a lakó egy összegben, kamatmentesen szeretné-e visszavásárolni a lakását
• több részletben szeretne újra tulajdonos lenni
• vagy továbbra is bérlő szeretne lenni.

A NET azzal számol, hogy a36 ezer bérlő túlnyomó többsége visszavásárolja majd a lakását és csak pár ezer bérlő marad majd. Akik a vásárlás mellett döntenek, azoknak a törvény biztosítja, hogy azt a pénzt, amit az évek alatt bérleti díjként befizettek a NET-nek, beszámítják az vételárba. Egy negyedik kategória is létezik: azok,

(igaz azt, hogy a nyilatkozó bérlőknek mennyit kell majd fizetnie, arról nem szól a törvény, de erről mindjárt). 

A törvény viszonylag részletesen szabályozza, hogy hogyan kell a bérlőknek nyilatkoznia a szándékukról ("vásárlási lehetőséggel a fizetési kötelezettségeinek eleget tevő bérlő és bérlőtársak közeli hozzátartozója kizárólag a fizetési kötelezettségeinek eleget tevő bérlő vagy bérlőtársak nyilatkozatával egybehangzó vagy közös, teljes bizonyító erejű magánokiratban foglalt nyilatkozata alapján élhet"), és lehetővé teszi, hogy a bérlők közeli hozzátartozói is kivásárolják az ingatlanokat, vagy adott esetben tovább béreljék a lakást az eredeti bérlők helyett.

Az egy összegben fizetők a fizetés után rögtön, a részletfizetők pedig 2019 október 1-től válnának tulajdonosaivá az ingatlanoknak, vagyis onnantól hivatalosan is magánkézbe kerülnének a lakások. Azok a lakások pedig, amelyek a NET tulajdonában vannak, de megüresedtek, vagyis nincs, aki bérelje vagy megvegye őket, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő tulajdonává válnak, az állam pedig innentől megpróbálhatja elárverezni azokat. Ha az árverés eredménytelen, akkor az ingatlan ingyenesen a helyi önkormányzatra száll, amely azt csinál vele, amit akar.

Szintén az önkormányzaté lesznek a "Szociális Családiház-építési Program" keretében felépült házak, vagyis az ócsai devizás lakótelep lakásai. Vagyis az ócsai telep lakói a jövőben az ócsai önkormányzatnak fizetnek majd lakbért, a törvény pedig kiköti, hogy az

ingatlanok önkormányzati tulajdonba kerülését követő két éven belül a bérlő számára a Nemzeti Eszközkezelő által kötött lakásbérleti szerződésben meghatározottaknál hátrányosabb feltételeket nem határozhat meg.

Hogy mi lesz a két év után, azt már nem szabályozza a törvény. Ez pedig csak egy abból a rengeteg kérdésből, amelyet megválaszolatlanul hagy a törvény, ami miatt tovább izgulhat a 36 ezer család. 

Több kérdés, mint válasz

A törvénnyel a kormány meghatalmazást kap arra, hogy a törvény elfogadása után, rendeletben szabályozzon számos kérdést. Többek között azt, hogy 

• Mi is szerepel pontosan a levélben, amelyet megkapnak a bérlők?
• Milyen módszerrel állapítja meg majd a kormány, hogy mennyit kér a lakásokért?
• Milyen módszerrel állapítják meg a tovább bérlőkre vonatkozó új bérleti szerződés tartalmát?
• Mennyiért lehet tovább bérelni az ingatlant?

A törvényből ugyan nem derül ki, de a kormányzati dolgokban jól informált Magyar Idők szerint a NET annyiért akarja majd visszaadni az ingatlanokat, amennyiért anno vette, az ingatolanok fekvésétől függően pedig 15-35 százalék kedvezményt is ad majd. Kérdés, hogy a bérlők megtudják-e majd a döntésre rendelkezésre álló 60 napban azt, hogy pontosan mennyit kellene fizetniük a lakásukért vagy mennyiért bérelhetnék tovább a lakásukat. Ez viszont nem derül ki a törvény szövegéből.

Ahogy az sem, hogy az újonnan megállapított bérleti díjak hogyan alakulhatnak majd ahhoz képest, amit most fizetnek a bérlők. Az kerek-perec ott van a szövegben, hogy aki nem nyilatkozik arról 60 napon belül, hogy mit szeretne a lakással, attól emelt bérleti díjat kér majd a NET, de az sehol nincs rögzítve, hogy aki viszont direkt marad bérlő, az mondjuk továbbra is annyit fizet, mint most. Mindössze annyit lehet erről olvasni, hogy a kormány rendeletben állapítja majd meg

a Nemzeti Eszközkezelő és a bérlő között létrejött lakásbérleti szerződésben a bérlő szociális helyzetére tekintettel érvényesíthető lakbér mértékét,

Az sem teljesen tisztázott, hogy mi lesz azokkal, akik nyilatkoztak arról, hogy megvennék a lakásukat, de nem sikerült az erre kijelölt (pontosabban a kormányrendeletben majd egyszer kijelölésre kerülő) határidőn belül szerződést kötni. A törvény azt írja, hogy "az adásvételi szerződés megkötésének bármely okból történő meghiúsulása esetén a fizetési kötelezettségeinek eleget tevő bérlőnek e törvény erejénél fogva 2020. január 1-jén a lakóingatlan vagy a tartalék ingatlan tekintetében e törvény végrehajtási rendeletében foglaltak szerinti kiszámított vételáron a lakóingatlanon vagy a tartalék ingatlanon tulajdonjoga keletkezik, amely vételárat a Vevő a végrehajtási rendeletben meghatározottak szerint megállapított időpontokban és több részletben fizeti meg." Vagyis ha van szerződés, ha nincs, a lakás rászáll arra, aki egyszer azt mondta, hogy megvenné, és 2020-tól kezdhet törleszteni?

Az is kérdés, hogy a törvény rendezi-e azoknak az embereknek a problémáit, akiknek a NET eddig nem engedte, hogy visszavásárolják a lakásaikat. Ahogy arról korábban írtunk, sokan vannak olyan helyzetben, hogy elvesztették a bérlőtársukat, vagy azért, mert elváltak, vagy az egyik fél meghalt a bérleti szerződés megkötése óta. Ilyenkor az Eszközkezelő úgy vette, hogy az egyik bérlő lemondott a bérleti jogáról, így a visszavásárlási jogáról is, ami így teljesen a magyar államra szállt.

Mivel viszont ezt a részt a másik bérlő már nem tudja visszavenni, hiszen nem az övé, az állam pedig nem akar közösben tulajdonos lenni magánemberekkel, ezért inkább nem adja vissza a lakást. Hogy hány embert érinthet ez a probléma, azt nem tudjuk, a NET nem válaszolt az ezzel kapcsolatos korábbi kérdéseinkre, de az biztos, hogy akiket érint, azok most tovább izgulhatnak, hogy vajon megvehetik-e valaha a lakásukat. 

A szövegben nem szerepel, de nagyon úgy tűnik, hogy a kormány szeretné kiüríteni és becsukni a NET Zrt-t. Erre utal az, hogy november 20. után már nem fogadnak be több szándéknyilatkozatot arról, hogy vegye meg adósok lakását a NET, vagyis az eszközkezelő nem vesz meg több lakást. A megüresedő lakásokkal sem akar már foglalkozni, ezek, ahogy már említettük, az államra szállnak, ahogy az ócsai lakások is.

Ezek szerint pár éven belül annyi dolga lenne a cégnek, hogy beszedje a bérleti díjat azoktól, akik még nem vették meg a lakásukat, de a kormány szándékai szerint ez már elég kevés lakást jelent majd. Nem elképzelhetetlen tehát, hogy a NET Zrt. idővel megszűnik majd, a bérlők pedig az ócsaiakhoz hasonlóan mondjuk az önkormányzatnak fizetnek majd tovább. De hogy ez megtörténik-e, mikor és milyen feltételekkel, arról semmit nem lehet tudni. 

Ennyi volt?

Az MNB adatai szerint még most is több mint 70 ezer nem teljesítő, vagyis törlesztőt 90 napnál régebben nem fizető adós van az országban, nagy részük valószínűleg még a devizahiteleinek forintosított verzióját nyögi. Sőt, ezen felül is vannak még bajban lévő adósok, akik meg sem jelennek már a nem teljesítő adósokat közlő statisztikákban, mert a követeléseiket a bnkok eladták behajtó cégeknek, így nem szerepelnek a bankok adataiban. Velük együtt akár 100 ezer család lehet még bajban.

ők azok, akiknek a bankok tipikusan behajtó cégeknek eladták a követeléseket, vagyis már a bankok adataiban sem szerepelnek, ők leginkább kilakoltatottként jelennek majd meg legközelebb a statisztikákban, a téli kilakoltatási moratórium végén. Ezzel pedig a kormány annyira nem foglalkozik, hogy a Fidesz még tárgyalni sem volt hajlandó arról az ellenzéki javaslatról, hogy egyáltalán foglalkozzon a parlament a kilakoltatások problémájával.

A NET Zrt. leépítése a lakhatási problémákkal amúgy foglalkozó szervezetek szerint pont azért szomorú, mert egy állami lakhatási rendszer alapja lehetett volna. Szegfalvi Zsolt, a Habitat for Humanity ügyvezetője szerint egy elmulasztott lehetőség, hogy az állam ahelyett, hogy szociális szempontok szerint gazdálkodna azokkal a lakásokkal, amelyeket a NET-en keresztül megszerzett, inkább kivezetni látszik ezt az állami intézményt. 

Hasonló véleménnyel van Pósfai Zsuzsanna és Czirfusz Márton, a városkutatással és lakhatási kérdésekkel foglakozó Periféria Közpolitikai Kutatóközpont munkatársai is. Úgy látják, hogy a Nemzeti Eszközkezelővel a kormány bebizonyította, hogy tud forrásokat rendelni a lakhatási problémák megoldásához, ha akar, ez az intézmény pedig egy széles körű, állami tulajdonú bérlakásrendszer alapja lehetett volna. A program bővítésével még több ezer bajba jutott adóson és lakhatási szegénységben élőkön lehetett volna segíteni. Az eszközkezelő kiürítésével és lezárásával viszont a kormány azt jelzi, hogy nincs szándékában tovább foglalkozni a devizahitelesek továbbra is fennálló problémáival.

(Borítókép: Jászai Csaba / MTI)