Meghozhatja a koronavírus az áresést az ingatlanpiacon

Egyre nyilvánvalóbb, hogy a koronavírus letaglózó hatásai a gazdaság szinte minden szegmensében jelentkeznek, így nem ússza meg az ingatlanpiac sem. A pontos adatokra még várni kell és sok a bizonytalanság is a képletben, de az utóbbi pár hét trendjei és fejleményei alapján a nagyobb piaci szereplők már előre tudnak jelezni bizonyos folyamatokat. 

Az Ingatlan.com "mostantól új korszak jön a lakáspiacon" címmel adott ki közleményt, Balogh László, a portál gazdasági szakértője azt mondta, a járvány hatása gyorsan begyűrűzött a mindennapokba, az élet nem állt meg, de alapvető változásokat hozott az új helyzet. Ezzel az általunk megkérdezett többi szakértő is egyetértett, sőt, egyesek 

Ennek oka nagyon egyszerű:

• Egyrészt mind az eladói, mind a vevői oldalon az emberek többségének kisebb gondja is nagyobb annál, mint hogy a lakását hirdesse vagy lakásokat nézzen.
• Másrészt az ingatlankeresgélés- és vásárlás alapesetben sok fizikai kontaktussal jár; az érdeklődőknek és hirdetőknek minimum találkozniuk kell egymással, az üzlet megkötéséhez szerződéskötésre van szükség, de ott vannak még az ingatlanközvetítők, hitelkérelem esetén pedig az ügyintézők, értékbecslők is, akikkel kapcsolatba kerülünk a folyamat során. A személyes találkozásokról viszont mindenki tudja, hogy ezeket mostanában jobb kerülni.

Súlyos lassulás és kemény időszak jöhet a közvetítőknek

Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője kérdésünkre azt mondta, arra számít, hogy a következő 1-2 vagy akár 3-4 hónapban teljesen le fog állni az ingatlanpiac, mert "ez nem az az időszak amikor a magánemberek lakásokat akarnak venni vagy eladni, kivéve azokat, akik szorult szituációban vannak (például egy folyamatban levő válás vagy már lefoglalózott ügylet miatt)".

Mint mondta, tapasztalataik szerint már most jelentős lassulás van: a hét elején a normális tranzakciószám 20-30 százalékát kötik a piacon.

"ilyen szempontból teljesen mindegy, hogy 0 vagy 20 százalékon fut a piac, a közvetítőket nem tartja el" Balla szerint. A cégek túlélése nyilván azon fog múlni, kinek mennyi tartaléka van, ők jelenleg már nem foglalkoztatják az alvállalkozóként dolgozó ügynökeik egy részét (azok közül, akik a koronavírus-fertőzés szempontjából a leginkább veszélyeztetettek, már senkit nem küldtek ügyfélhez). "A kollégák nagyjából 60 százaléka az ügyfelek 40 százalékával próbál most működni, de fel vagyunk készülve akár egy közel teljes leállásra is (például egy kijárási tilalom esetén)", közölte.

A másik oldalon ugyanakkor Balogh László szerint fel is értékelődhet az ingatlanközvetítők szerepe a következő időszakban, mivel a segítségükkel már csak valódi eladási vagy vételi szándék esetén működnek együtt a tulajdonosok vagy a vevőjelöltek. “A gyakorlatban arra számítunk, hogy sok tulajdonos és vevőjelölt nem feltétlenül akar minden lehetséges partnerrel közvetlenül tárgyalni, hanem az eddiginél nagyobb arányban bízhatnak meg közvetítőket, és a segítségükkel az eddiginél több üzlet jöhet létre", közölte az Ingatlan.com. 

Bizonytalan, mikor éledhet fel a piac

Az ingatlanhirdetési portál legfrissebb adatai szerint egyébként a kereslet az elmúlt hetekben visszaesett, de a kínálat még nem, sőt, egy kissé bővülni tudott: a magánszemélyek a március 2-13. közti időszakban 3,7 százalékkal több lakáshirdetést adtak fel, mint az azt megelőző időszakban. Ennek hátterében az állhat, hogy

(Egyébként az idén eltelt eddigi két és fél hónapban általánosságban is bővült a kínálat a múlt év azonos időszakához képest, volt olyan hét, amikor 8-17 százalékkal az Ingatlan.com számai szerint.) 

Balogh László szerint az ingatlanpiaci forgalomban a szokásosnál kevesebb adásvétel miatt visszaesés várható, de ez átmeneti jellegű lesz, és a veszélyhelyzet megszűnése után a piac gyorsan regenerálódhat. Bár a helyzet átmeneti mivoltában a szakértők egyetértenek, az egyelőre nem nyilvánvaló, milyen hosszan tartó visszaeséssel, leállással kell számolni, és hogy utána milyen gyorsan pattanhat vissza a piac, többen évek óta nem látott árcsökkenéssel kalkulálnak. 

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint még ha a járvány pár hónap alatt le is vonul, a közvetett hatásai minden bizonnyal hosszabb ideig elhúzódnak, és az is kérdés, melyik szezonban kapja el a piacot a vírus eltűnése után következő újjáéledés (például a nyár eleve uborkaszezon, ha akkor indulna be újra az élet, nem lenne rögtön olyan látványos a hatás). Az elemző hangsúlyozta, hogy a helyzet messze nem olyan rossz, mint 2008-ban (amikor ráadásul a válság kiindulópontja is az amerikai ingatlanpiaci jelzáloghitelezés volt), sokkal jobb a makrogazdasági környezet, illetve a hitelezési kockázatok is jócskán mérséklődtek azóta, de ettől függetlenül

Jól járhatnak a szemfüles vevők

Hogy milyen hosszúra nyúlhat az esetleges lefelé ívelés időszaka, az a vírus lecsengési idején túl több mindentől, így például a kormány gazdaságpolitikai válaszaitól is függ: nem mindegy, milyen állami mentőövek érkeznek, hogyan alakul a munkaerőpiac és hitelpiaci helyzet, milyen gyorsan épül fel újra az emberek bizalma. "Tavaly nyár óta lassulóban volt a piac, de a következő 1-2 évre még lassuló ütemű árnövekedésre számítottunk a járvány előtt.

mondta Valkó. Amikor pedig kifut a járványhatás, és újra megjön a bizalom, megindulhat egy élénkülő szakasz. Aki tehát mégis vásárlásra szánja el magát a vírus miatt várható árcsökkenés időszakában, és képes átfuttatni az adásvételi procedúrát, az néhány éven belül akár szép profittal számolhat, ha az ingatlana visszanyeri az értékét.

"Sokan lesznek most olyanok, akiknek eddig nem volt nagyon sürgős az eladás, ezért adott esetben hónapok óta nem engedtek egy magasabb árból. Most viszont vissza fogják hívni a korábban alacsonyabb ajánlatot tevő érdeklődőket, hogy mégiscsak odaadják annyiért", vélekedett Valkó. Balogh László is kiemelte a vevői oldal jó lehetőségeit: az Ingatlan.com közleménye szerint a most következő átmeneti időszakban azoknak áll a világ, akik vevőként mégis a piacon maradnak, ők ugyanis

Aki viszont nem készpénzes vevő, hanem hitelből repülne rá a várható jó lehetőségekre, annak azzal azért számolnia kell, hogy nem biztos, hogy annyira gyors és egyszerű lesz hitelhez jutni, mint mostanában volt. Recesszió esetén (termelésleállások, vállalkozói csődök, stb.) akadozhat a hiteltörlesztés, amit hitelezési szigorítások, vagy a hitelköltségek növekedése követhet. Ez pedig a hitelből vásárlók arányát csökkentheti, tehát jobb helyzetbe kerülhetnek a készpénzes vevők a jelenleg épp újra elterjedő alkufolyamatokban.

Esnek az albérletárak az Airbnb-összeomlás miatt?

Külön kérdeztük a szakértőket a rövid- és hossztávú bérbeadás céljából, befektetés gyanánt vásárolt lakások helyzetéről. Mint arról már az Indexen is beszámoltunk, az Airbnb gyakorlatilag pár hét leforgása alatt lenullázódott Budapesten, a korábban nagyjából kiszámíthatónak látszó üzleti modellről kiderült, hogy milyen sérülékeny.

Az Ingatlan.com szerint az Airbnb-ztetésre vásárolt lakások tulajdonosainak körében még nincs eladási pánik, "ez jelenleg még nem is lenne indokolt", de mivel a külföldi turisták száma akár hosszabb időre visszaeshet, a rövid távra kiadó lakásoknál komolyabb kínálatbővülés várható. Ebből valami már látszik is, az elmúlt két hétben a magánszemélyek és közvetítők több mint 4 százalékkal több lakást hirdettek meg kiadásra, mint az azt megelőző két hétben. Valkó Dávid szerint

hiszen lesznek olyanok, akik  most megpróbálják inkább hosszú távra bérbe adni a korábban az Airbnb-n keresztül kiadott lakásukat. Balla Ákos úgy vélte, egyértelműen a rövidtávú, turistákra optimalizált kiadás szegmensének helyzete a legsanyarúbb, mivel még ha vissza is térnek majd a külföldiek, addigra a konkurens szállodák is kiéheznek a bevételre, és valószínűleg jelentős akciókkal csábítják majd a vendégeket. Tehát egy lefelé tartó árspirál indulhat be a szállásadók piacán. 

Danóczy Balázs, a Rentingo ügyvezetője az Indexnek azt írta: náluk több mint egy hete látszik, hogy napról napra egyre többen mennek vissza a hosszú távú bérleti piacra. Ez a rövid távú hatás, középtávon (a következő hónapokban) még erősebb lesz ez a folyamat, mert sokan az Airbnb-s bérbeadók közül most még úgy gondolkodnak, hogy 2-3 hónapra adnák ki most a lakást, mert bíznak a nyári szezonban, hogy újra lesznek turisták. "Ők folyamatosan fognak csalódni, mert a turizmus nem tud majd talpraállni egy-két hónap alatt, viszont a szállodai szobakínálat ott lesz fixen, ami lefelé fogja nyomni az árakat. Ezért a következő negyedévben fokozatosan fognak erre rájönni a bérbeadók." Konklúzióként Danóczy kiemelte, hogy

és hogy a tulajdonosoknak fel kell készülniük arra, hogy sokkal több energia (pénz, munka, idő) befektetése kell majd ahhoz, hogy megfelelő bérlőt találjon. (Szerinte ennek kapcsán fel fog értékelődni a saját szolgáltatásuk is, amely lehetőséget biztosít rá, hogy ne csak passzívan hirdessen a tulajdonos.)

A rövidtávú kiadásra vásárolt lakások esetében az is kérdés, van-e rajtuk hitel, amit a tulajdonos eredeti szándéka szerint a befolyó bérleti díjakból fizetett vissza fokozatosan. Arról, hogy a befektetők mekkora hányada vásárolt hitelre, nincsenek pontos adatok, maximum közvetítői tapasztalatok; Balláék például nagyjából 50 százalékra teszik azok arányát, akiknek jelzálog van a kiadásra vett lakásán. Ennek összege (és így a havi törlesztő díja) nagyon változó lehet, mindenesetre sok Airbnb-snek jelenthet gondot a következő hónapokban, hogy a lakása elkezdi vinni a pénzt ahelyett, hogy hozná. 

Új projektek és vendégmunkások

Az új lakásprojektek kivitelezését is érintheti a járvány. Sokan aggódnak azon, hogy a külföldi vendégmunkások esetleges hazatérésével megállhatnak a munkálatok, a Kapolyi Ügyvédi Iroda napokban publikált közleménye szerint például

így az építőiparban érintett vállalkozások erre hivatkozva mentesülhetnek a határidők teljesítése alól. Valkó Dávid szerint is hátráltathatja a külföldi vendégmunkások kiszámíthatatlanná váló jelenléte a projekteket, ráadásul a műszaki egyeztetések is megcsúszhatnak a személyes találkozások halogatása miatt. 

Az ellenoldalon olyan véleményeket is hallani, amelyek szerint viszont a magánszemélyek elhalasztásra kerülő kisebb projektjei (pl. lakásfelújítások) miatt felszabadulnak kapacitások az építőiparban, ezek pedig bevonhatóak lesznek az újingatlan-projektekbe. "Az építőiparban mostanáig olyan helyzet volt, hogy egy burkoló szinte bármennyit elkérhetett, és előre kellett neki fizetni, ez most megváltozhat", mondta Balla Ákos. 

De ha el is készülnek az új házak, kérdés, mekkora lesz rájuk a kereslet a 27 százalékos áfa és a várható visszaesés mellett, ami jócskán érinti azt a réteget is, ami az új lakások felvevőpiacát általában jelenti. 

Az irodapiac teljes pálfordulást élhet meg

Az irodapiacon óriási növekedés volt az elmúlt években, jelenleg is több tízezer négyzetméternyi új iroda épül a Váci úton. A befektetők minden bizonnyal azzal számoltak, hogy a felívelő trend folytatódik, csakhogy a mostani helyzetben erre nincs többé garancia, sőt: akár komoly visszaesés is lehet a járvány kimenetele. 

A legtöbb irodai munkában utazó cég most gőzerővel dolgozik azon, hogy az összes munkafolyamatát minél hatékonyabb home office-üzemmódra állítsa át, és ennek a vége könnyen lehet az, hogy kiderül: nem is olyan fontos, hogy mindig mindenki bejárjon. "Az irodapiacon bekövetkezhet egyfajta szemléletváltás, a cégek elkezdenek majd gondolni arra, hogy a jövőben is lehetnek ilyen helyzetek, ezért talán jobban megéri kisebb területeket bérelni, és inkább kialakítani a home office megfelelő feltételeit", mondta Valkó Dávid. 

(Borítókép: Kihalt Széll Kálmán tér az iskolabezárás első napján 2020. március 16-án. Fotó: Barakonyi Szabolcs / Index)

Vannak, akiknek már nincsenek kérdéseik, és vannak, akik az Indexet olvassák! Támogasd te is a független újságírást, hogy ebben a nehéz helyzetben is tovább dolgozhassunk! Kattints ide!