Ártanak a gyorsan változó szabályok

Annak ellenére, hogy az elérhető lakhatásnak mindenki számára alapjognak kellene lennie, egy hosszú távú terv lehet jó hatással a piacra – kezdte az Indexnek a legnagyobb ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke. Kiss Gábor úgy látja, egy ingatlanfejlesztés, amiben érzékelhető volumenű lakást lehet építeni, ciklusonként 3-4 év, ennyi a megvalósulási időtartam.

Jól látható, hogy 2016-ban, amikor 4 évre befixálták az 5 százalékos áfát, meg lehetett egy projektciklust valósítani, vagy esetleg egy nagyobb léptékű beruházás első két ütemét, de utána jött a nehezebb időszak, visszatért a 27 százalékos áfa

– emlékeztetett a szakértő.

Rövid táv, hosszú táv

Az áfamérséklést egyelőre kétéves időtartamra hirdették meg, de az nem tiszta még, hogy kell-e építési engedély, vagy megkezdett építkezés is szóba jöhet, a jogszabályok megjelenéséig egyelőre a sajtónyilatkozatokból próbálják összerakni, hogy pontosan mi várható – magyarázta Kiss Gábor. Az viszont már látszik, hogy „rövid távú gondolkodás megy, jó lenne végre kimondani, hogy az elérhető lakhatás egyenlő ötszázalékos áfa” – mondta az egyesület alelnöke, aki úgy látja: a hosszú távra tervezés egyenletes piaci fejlődést eredményezne.

A rövid távra kiszabott mérsékelt adóteher miatt hirtelen megemelkedik a piac, de utána ott van a mumus, hogy ez (az adókulcs mértéke) meg fog szűnni, jön a visszaesés. Bízunk benne, hogy a kormányzati stratégia is afelé mozdul majd, hogy ez ne fordulhasson elő

– hangsúlyozta portálunknak az IFK alelnöke.

„Minden a részletszabályoktól függ, jelenleg úgy tűnik, hogy a 2022 végéig építési engedélyt kapott ingatlanok értékesítésekor lehet majd alkalmazni az ötszázalékos kulcsot, ami alapján még a 2020-as évek második felében is több ezer olyan lakás épülhet, amire alkalmazni lehet a kedvezményt” – erről már az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője beszélt nekünk. Balogh László úgy látja, összességében több tízezer, konkrétabb számokban kifejezve

Balogh egyértelmű trendfordulóra számít: nőhet a lakásépítések száma, „ennek legfőbb oka a 2016 és 2019 között egyszer már érvényben lévő ötszázalékos áfa kifutása. Sok beruházónak már nem jött ki a matek 27 százalékos áfakulccsal: olyan drágán kellett volna eladni az épülő új lakásokat, amire már nem nagyon volt fizetőképes kereslet. Mivel már a projektek megkezdése előtt valószínűsíthető volt a nehézkes értékesítés, ezért a beruházók inkább el sem indították ezeket az építkezéseket.”

Ártanak a gyakran változó szabályok

Erre erősít rá Kiss Gábor is, álláspontja szerint a lakásépítési piacnak, az otthonteremtésnek nem tesz jót, ha a szabályok gyakrabban változnak, mint egy ingatlanfejlesztési periódus ideje.

Jóval 10 éven túli, 15-20 éves közmegállapodásra lenne szükség ahhoz, hogy hosszú távú, világos, lefektetett szabályokat alkossanak, amelyek utána valóban tartva is vannak, kedvező körülményeket biztosítva a lakóépületek létrehozásához

– mondta az Indexnek. Az egyesület alelnöke hozzátette:

Az Ingatlan.com szakértője ehhez hozzáfűzi ugyanakkor, hogy a lakáspiaci forgalomban az új építésű ingatlanoknak egyelőre alig van súlya, körülbelül minden 10. adásvétel vonatkozik új építésű lakásra vagy házra, a 90 százalék pedig a használtlakás-piacon történik. Az építkezések felfutásához az árak megfizethetőbb szintje mellett szükség van megfelelő kivitelezői kapacitásra is. A koronavírus miatt elhalasztott építőipari beruházások következtében jó esély mutatkozik rá, hogy ez a feltétel is teljesüljön.

Kölcsönös előnyök

Az 5 százalékosra mérsékelt áfa kétségkívül segítség a lakásvásárlóknak, mert a telek, az építési költség, az egész ingatlanfejlesztés megvalósítása jellemzően költségalapon nyugszik, azt követően alakul ki az értékesítési ár – összegzett az IFK alelnöke. „Ha az értékesítési (nettó) árat 5 százalék áfa terheli, vagy 27 százalékos, az azért jelentős különbség, mivel így alakul ki a bruttó ár, az adóterhet a sor végén pedig a lakásvásárló fizeti meg” – emlékeztetett. Szerinte nagyon nem mindegy az, hogy melyiket kell kifizetni. Megismételte: a lakhatás egy lényegbeli ügy, és fontos felismerés az, hogy a lakásvásárlókkal nem fizettetnek meg ilyen adóterhet, továbbá az 5 százalékos áfa az ingatlanfejlesztőknek is jó, hiszen ha az emberek szívesen vásárolnak lakást, akkor az üzletet és munkát jelent nekik.

Kiss Gábor az Index kérdésére kizárta, hogy a lakásáfa csökkentése bármilyen trükközést vagy mutyihelyzetet idézne elő. „Nem látok rá esélyt, sőt azt gondolom, hogy minél kisebb az adótartalom, annál inkább nincs is miről beszélni a trükközés tekintetében, az eleve is viszonylag rendezett ingatlanfejlesztői rendszert csak kedvezőbbé teszi.”

Így látja az Ingatlan.com szakértője is. Az öt százalék visszaigénylését csak akkor tudnák megnehezíteni a beruházók, eladók, ha a csokos vevőknek más áron adnák ezeket az ingatlanokat, mint ha valaki csok nélkül venné meg az új lakást vagy házat. A jelenlegi versenyjogi szabályok alapján pedig ez nehezen elképzelhető, ezért nem is tartja valószínűnek Balogh László, hogy ezzel megérné bárkinek is trükközni. „Ebben az is segít, hogy az áfa elvileg az eladók szemszögéből is külön »rendszeren fut«. A vállalkozások mindig nettó költségekkel és nettó vételárral számolnak az áfaköteles termékek értékesítésekor, és a bruttó vételár áfatartalmából levonják a költségek áfatartalmát, és ezt a különbözetet fizetik be a költségvetésbe. Így az áfa csupán átfolyó tétel a vállalkozásokon, a visszaigényelt összeget pedig a csokos vevők tehetik zsebre” – mondta Balogh László portálunknak.

Túl a csokon

A családi otthonteremtési kedvezmény igénylésére viszont szinte biztos hatással lesz az áfakulcs csökkentése az ingatlanfejlesztőket tömörítő szervezet alelnöke szerint. Mint mondta, „ott van a veszélye annak, hogy ez csak egy bizonyos ideig lesz érvényben, így azok, akik nem igényelték idáig a csokot, lépéskényszerben érezhetik magukat arra vonatkozóan, hogy most gyorsan éljenek mindkét lehetőséggel”.

Ez a szabály két célt szolgálhat, egyrészt még inkább megfizethetővé teheti az új lakások árait, hiszen akik csokot is igénybe vesznek egy új lakás vásárlásakor, gyakorlatilag nettó áron juthatnak az ingatlanhoz, ami jelentős kedvezmény lehet.

Egy 45 négyzetméteres, másfél szobás lakás vásárlásakor, ami megfelelhet az egy gyermekkel költözők számára, és a piaci ára 35-40 millió forint körül alakul Budapesten, ez az extra kedvezmény további 1,6-1,9 millió forintot jelent, ami az egy gyermek után járó csok 2,5-3-szorosa. 

Ezzel az extra kedvezménnyel próbálják a jogalkotók elérni azt is, hogy az áfa-visszaigényléssel járó majdnem 5 százalékos árelőny azoknál csapódjon le, akik saját célra vásárolnak új építésű ingatlant, hiszen csokot is csak ők igényelhetnek – utalt az Ingatlan.com szakértője Novák Katalin miniszter bejelentésére, miszerint akik csokkal vásárolnak új építésű ingatlant, januártól az 5 százaléknyi áfát is visszaigényelhetik.

(Borítókép: MTVA / Bizományosi: Oláh Tibor )