Majdnem bedőlt a kínai ingatlanpiac, de múlóban a válság

Miközben tavaly még egy tovagyűrűző válságtól tartottak a kínai ingatlanpiacon az Evergrande Group problémái miatt, az elmúlt hónapokban megnyugodtak a befektetők, és a világ legeladósodottabb vállalata sem dőlt be. Az elmúlt hetekben pedig a kötvények kereskedési volumene és árai az emelkedtek, ami arra utal, hogy helyreállt a bizalom. Közben pedig a pekingi vezetés is ígéretet tett az ágazat támogatására, ami még vonzóvá is teheti az ágazatot.

Az S&P Global Ratings egy április eleji jelentésében azt írta, hogy a kínai lakáspiacot érintő politikai szigorítás már a múlté, de több negyedévbe telik, amíg a piacok megérzik a szabályozási enyhítés hatásait.

„Amikor a kínai lakáspiac kilábal ebből a korrekcióból, örökre megváltozhat” – írta az S&P, amely arra számít, hogy kevesebb fejlesztő lesz képes alkalmazni azt a nagy tőkeáttételű, gyorsan megtérülő stratégiát, amely a múltban sikert hozott. Pontosabban azt, amely miatt válságba került az Evergrande és több más, külföldi kötvényből tőkét szerző szereplő. Ettől még arra számítanak, hogy a korábbi fizetésképtelenségi problémák még előjöhetnek idén, de teljes bedőlés már nem lesz.

Március óta a gyengülő piaci kereslet miatt a bankok Kína több mint 100 városában átlagosan 20–60 bázisponttal csökkentették a jelzáloghitel-kamatokat. 

Húzóágazat, világválság lenne, ha bedőlne

A kínai ingatlanágazatban bekövetkező bármilyen változás jelentős hatással van az ország gazdaságára, mivel a Moody’s szerint az ingatlan és a kapcsolódó ágazatok a GDP nagyjából negyedét teszik ki. A Covid-korlátozások legújabb hulláma további nyomást gyakorolt az amúgy is lassuló növekedésre, tehát érthető is, hogy a kínai kormányzat próbálja segíteni az ingatlanpiacot, ha mással nem is, legalább azzal, hogy a hatóságok lazábban bánnak majd a fejlesztőkkel.

A kínai ingatlanfejlesztők problémái ugyanis azután csúcsosodtak ki, hogy a hatóságok 2020 augusztusában bevezették az úgynevezett „három vörös vonal” politikát, amelynek célja a fejlesztők megfékezése volt a túlzott eladósodás által táplált, évekig tartó növekedés után. A politika a cégek pénzforgalmához, eszközeihez és tőkeszintjéhez viszonyítva korlátozza az adósságot. Bár sok fejlesztő ennek megfelelően csökkentette adósságállományát, a szigorítás eredményeként a bankok egyre kevésbé voltak hajlandók hitelezni az ágazatot. Emiatt nyúltak a kötvényekhez az Evergrande-hoz hasonló szereplők, vállalhatatlan hozamszinteket ígérve.

Áprilisban a kínai ingatlanfejlesztők által uralt ázsiai magas hozamú kötvények piacán a kötvénykibocsátás az idei első negyedévben visszaesett. A Dealogic adatai szerint a régió mindössze 4,4 milliárd dollár értékben bocsátott ki adósságot, ami mintegy 85 százalékkal kevesebb, mint egy évvel ezelőtt. Tehát az előző fizetésképtelenségi válság már nehezen ismétlődhet meg.

Bár a hangulat március közepén kissé megfordult, miután Kína támogatást jelzett a vállalatainak, és jelezte, hogy a hatóságok a küszködő ingatlanszektor stabilitásán fognak dolgozni.

Az ingatlanadósság-piacon a kötvények kereskedési volumene március közepén közel 700 millió dollárra ugrott, ami közel 20 százalékos növekedést jelent a hónap elején forgalmazott több mint 583 millió dollárhoz képest – derül ki a MarketAxess elektronikus kötvénykereskedelmi platform adataiból a CNBC szerint.

Viszont egy-két boruló ingatlanos cégre könnyen lehet példa még idén. A következő 12 hónapban az S&P által minősített kínai fejlesztők 18 milliárd dollárnyi lejáró adóssággal néznek szembe. Bár ez a szám alacsonyabb, mint a 2021 végén lejáró, nagyjából 40 milliárd dolláros adósságállomány, az új, sőt a meglévő finanszírozási csatornákhoz való hozzáférés továbbra is korlátozott, különösen, mivel a befektetők bizalmát megingatták az ágazatban tapasztalható problémák, amelyekre az olyan események, mint például a legnagyobb kínai fejlesztő, a China Evergrande Group nemteljesítése, még inkább rávilágítottak.

(Borítókép: Getty Images)