Terjed a 3 havi kauciós albérlet – most érdemes lakást vásárolni?

Nem csak a lakásárak szálltak el

A Magyar Nemzeti Bank 2022. májusi Lakáspiaci jelentése rávilágított, hogy az idei első negyedévben sem lassult a lakásárak éves emelkedésének üteme. A száguldó infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatt sokan vélhetően előrehozták a tervezett vásárlást.

A lakásárak növekedése mellett az albérletek is tovább drágultak. A KSH-ingatlan.com lakbérindex szerint a 2021. negyedik negyedévi 12,7 százalékról 2022 első negyedévében Budapesten 19,0 százalékra, országosan pedig 13,1 százalékról 18,2 százalékra gyorsult az albérletek éves drágulása.

A megyeszékhelyeken egy év alatt 108 ezer forintról 125 ezer forintra emelkedett az albérletek átlagos díja. A pesti belső kerületekben jelenleg átlagosan 284 ezer forintért lehet lakást bérelni, ez egy év alatt 114 ezer forintos drágulást jelent. Ez idő alatt a budai egyéb, a pesti átmeneti, valamint a pesti külső kerületek átlagos bérleti díja szintén emelkedett, 67, 36 és 10 ezer forinttal.

Emellett a bérleti kínálat mind a fővárosban, mind a megyeszékhelyeken egyre szűkül. Az ingatlan.com szerint a megyeszékhelyeken 2022. március végén 2,1 ezer albérlet volt elérhető, ami közel 40 százalékos visszaesést jelent az előző év azonos időszakához képest.

A fővárosi kínálat 2022 márciusában 5,9 ezer lakást tett ki, ami egyharmados visszaesést jelent a járvány előtti állapothoz képest. A bérlés szempontjából legnépszerűbb területen, a belső pesti kerületekben még nagyobb mértékben, 42 százalékkal esett vissza a kínálat ezen időszak alatt.

Magas fenntartási díj – terjed a 3 havi kaució

Az áremelkedés tehát a vásárlást és a bérlést tervezőket sem kerüli el. Az albérletek drágulását ráadásul a kormány rezsicsökkentés-módosításával kapcsolatos bejelentése is tetézte, az albérletpiac csupán néhány hét alatt is érezhető változásokon ment keresztül a Rentigo.com júliusi elemzése szerint.

A rezsiköltség növekedésének egyik kardinális hozadéka, hogy ugrásszerűen nőtt azon ingatlantulajdonosok száma, akik 3 havi kauciót kérnek a bérlőktől, ezzel is igyekezve kivédeni a magas fenntartási díjból eredő kockázatot.

Mindemellett a bérbeadók a csökkenő kínálat miatt egyre inkább nyeregben érezhetik magukat, könnyen megválogathatják bérlőiket, így evidens számukra előnyben részesíteni azokat, akiknek a háromhavi kaució rendezése sem okoz különösebb gondot.

A bérlők helyzete eddig sem volt rózsás, hiszen már 2 havi kauciót sem könnyű előteremteni a bérleti díjon felül. Az egyre gyakrabban tapasztalható 3 havi kaució, vagyis a 4 havi bérleti díjnak megfelelő összeg pedig már jelentősen növeli a bérlők indulóköltségeit.

A bérleti díjon felül 3 havi kaució esetében (az átlagos bérleti díjakat figyelembe véve) az alábbi indulóköltséggel kell számolniuk a bérlőknek:

• megyeszékhelyen 500 ezer forint,
• Pest külső kerületeiben 560 ezer forint,
• Pest átmeneti kerületeiben 704 ezer forint,
• Buda egyéb kerületeiben 880 ezer forint,
• Pest belső kerületeiben 1 millió 136 ezer forint,
• Buda hegyvidéki kerületeiben pedig átlagosan 1 millió 568 ezer forint.

Mindezek mellett a bérlőknek többek között a közjegyzői bérleti szerződés díját, illetve a költözéshez kapcsolódó költségeket is érdemes számításba venni indulás előtt.

Milyen költségekkel indul egy lakáshitel?

A bérlemények után érdekes lehet megvizsgálni egy lakás- vagy házvásárlás indulóköltségeit is. Az önerőn felül ugyanis jelentős kezdeti kiadásaink lehetnek abban az esetben is, ha a megvásárolni kívánt otthon „patika” állapotú, és felújításra, korszerűsítésre egyáltalán nem kell költenünk.

A legtöbben viszont csak a várható törlesztőrészlettel számolnak, esetleg még a teljes visszafizetendő összeget veszik számításba a költségek tervezésénél. Ugyanakkor hiteligénylés előtt az egyszeri, járulékos díjakra is érdemes odafigyelni, ezek akár több százezer forinttal is megdobhatják a költségvetést.

Egy ingatlanhitelnél jellemzően az alábbi egyszeri költségeket kell figyelembe vennünk:

• közjegyzői díj,
• értékbecslés díja,
• ügyvédi költség,
• folyósítási jutalék,
• jelzálogjog-bejegyzés díja,
• tulajdoni lap lekérésének díja,
• térképmásolat díja,
• vagyonszerzési illeték.

A Bankmonitor lakáshitel-kalkulátora segít átlátni, hogy melyek a legjobb ingatlanhitelek napjainkban, és hogy az egyes termékek kapcsán milyen induló banki költségekkel számolhatunk.

A példa kedvéért egy 20 millió forint összegű lakáshitelre, 20 éves futamidőre, 10 évig fix kamatozással, 500 ezer forintos nettó jövedelemmel az indulóköltségekben jelentősen eltérő konstrukciókat találhatunk. A legkedvezőbb, banknak fizetendő indulóköltség nagyságrendileg 160 ezer forint, míg a legmagasabb kezdeti díj 343 ezer forint.

Ebben az ügyvédi költség és az illeték nincs benne, hiszen ezt nem a bank felé kell rendeznünk. Az ügyvéd díja a vételár függvényében több százezer forint is lehet, a vagyonszerzési illeték pedig alapesetben a vételár 4%-a. Ez utóbbi csokkal történő vásárláskor teljes mértékben elengedésre kerül.

Mindemellett egy lakáshitel igénylésével a költségek sora itt még nem ér véget. Gondoljunk csak arra, hogy egy jelzáloghitelhez az esetek többségében önerőre is szükség lesz; a hitelösszeg minimum 20, de inkább 30 százalékával érdemes kalkulálni.

Jó hír, hogy akkor sem kell feltétlenül lemondanunk a lakás- vagy házvásárlásról, ha nincs elegendő saját megtakarítás, az önerő előteremtésére további kedvező megoldások is elérhetőek.

A bérlés elszálló költségeit tekintve egyre többen léphetnek a saját ingatlan megvásárlásának útjára, amely számos előnnyel jár az átmeneti megoldáshoz képest.

Ez a támogatott szerkesztőségi tartalom a Bankmonitor közreműködésével jött létre.

(Borítókép:  Czeglédi Zsolt / MTI)