Elszabadultak az árak, már 100 millió forintért is árulnak panelt

Gyakorlatilag egy új építésű lakás minőségére is felújítható és valódi luxus is teremhető egy paneltömbben. Ugyanakkor nem a felújításra fordított összeg nagysága miatt sorolható luxuskategóriába egy ingatlan, hanem azért, mert az alapvető funkciók mellett extra igényeket is kielégít. Az energiahatékonysági szempontoknak való megfelelésen túl nagy hangsúlyt fektetnek a kivitelezés során a dizájnra, továbbá a beépített anyagok és gépek minőségére.

Korábban kevesebb példa volt arra, hogy egy panellakás belső szerkezetét átalakítsák, ma azonban nem ritka, hogy bátrabban nyúlnak a falakhoz is, míg a belső burkolatok tekintetében a határ a csillagos ég, ami akár egy Gucci csempét is jelenthet

– mondta az Indexnek Balogh László.

Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője rávilágított, hogy habár magas minőségű szaniterek, burkolatok, gépesítés, légkondicionálás, korszerű nyílászárók egyedi felújítás keretében is megvalósíthatók, egyes válaszfalak is eltávolíthatók, a külső hőszigetelés azonban csak közös erővel oldható meg. 

Akár tízmillió forint is lehet a különbség

Töretlen az érdeklődés a panellakások iránt, mert jellemzően a legolcsóbbnak számítanak egy adott város piacán. Ár-érték arányokat tekintve a legtöbb lakótelep jól megközelíthető tömegközlekedéssel is, gyalogosan elérhetők az alapszolgáltatások, és tekintettel arra, hogy az utolsó lakótelepek is már 20-25 éve épültek, a növényzet is kifejlett, bővelkedik zöldfelületekben – ismertette az Otthon Centrum.

A teljeskörűen felújított panelek Budapesten és a vidéki nagyvárosokban is jellemzően egy, másfél hónap alatt kelnek el. Az OC adatai alapján Budán 33, Pesten 41, míg a vidéki városokban 50 nap az átlagos értékesítési idő. A közepes és felújításra szoruló panelek esetén ez 2-3 hét pluszidőt vesz igénybe.

A legdrágább panel Budapesten a XI. kerületben talált gazdára 64,5 millióért. A vidéki városokban pedig 550 ezer forint körül alakult a négyzetméterár. Ezek az árak 20-25 százalékkal magasabbak, mint az átlagos állapotú vagy felújításra szoruló panelek esetében. Abszolút értékben kifejezve a felújított panelek akár 6-10 millió forinttal is drágábbak lehetnek azoknál, ahol nem történt korszerűsítés.

Nem ritka a 100 millió forint feletti panel sem

Egy panellakás esetében a tömb elhelyezkedése jelentősen hozzájárul a luxusmegítéléshez, valamint a lakóközösség sem mellékes. Nagy a különbség egy városszéli lakótelep és egy, a belvároshoz közeli vagy kedvelt városrészben, jó földrajzi adottságokkal rendelkező helyen épült tömb között. Budapesten egyedi panorámát kínál a XIII. kerületi Népfürdő utcai panelsor (budai hegyvidék, Margitsziget), a Pók utcai lakótelep varázsát a Duna közelsége és a népszerű Római part adja, de vidéken is megvannak ezek a különbségek, akár üzleti szempont is érvényesülhet (például az egyetemi kampuszközeli panellakások magas áron adhatók bérbe külföldi egyetemistáknak) – mondták az Otthon Centrum szakemberei.

A OC adatbázisa alapján a főváros budai oldalán a XI. kerületben a legdrágább a panellakások átlagos négyzetméterára (átlagosan 876 ezer forint). Ezzel szemben a pesti oldalon a XIII. kerületben 813 ezer forint az átlagár. A XIV. kerületben 760 ezer, a III. kerületben 728 ezer, míg a IV. kerületben 686 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A legkedvezőbb áron a dél-pesti kerületekben (XX. és XXI. kerület) juthatunk házgyári lakáshoz (600 ezer forint).

A vidéki nagyvárosok közül Veszprém a legdrágább (620 ezer forint/négyzetméter), melyet Debrecen követ (610 ezer forint). A további sorrend Székesfehérvár (583 ezer), Sopron (560 ezer), Győr (550 ezer). Az olcsóbb városok közül Miskolcon 360 ezer, Nagykanizsán 300 ezer forint a panelek négyzetméterenkénti átlagára.

Salgótarjánban már 15 millió forintért is lehet kapni egy átlagos méretű panelt, míg a legdrágábban kínált panel a főváros XII. kerületében található, 229 millió forintért. 

„Meghökkentő és nem is általános, amikor egy panellakás ára meghaladja a 100 millió forintot, hiszen ez az árcédula a belépőkategória egy, a mai kor követelményeinek megfelelő budapesti családi ház esetében. Így, aki luxuslakásra vágyik, vagy megengedhet magának egy ilyen kategóriájú ingatlant, nem biztos, hogy a panelek mellett teszi le a voksát” – mondta Balogh László.

Szitokszó újracsomagolva

A kétezres évek elején a panel szitokszónak számított a lakáspiacon. Balogh László szerint, amikor a megfizethetőség és a funkcionalitás kerül terítékre, akkor a társasházba vágyók nagy része a panellakásoknál köt ki.

Egy hasonló helyen lévő, hasonló állapotú téglalakáshoz képest a panelek még mindig 20-30 százalékkal olcsóbbak, ami – tekintve, hogy a panellakások döntő többsége nagyvárosokban található – akár több millió forintos különbséget jelenthet.

Az ingatlanárakban 2015 óta bekövetkezett háromszoros szorzó hatására felértékelődtek a megfizethető és funkcionális lakástípusok. „Utóbbit úgy lehet érzékeltetni, hogy egy panellakás esetében – mint egy házgyári technológia – nem nagyon beszélhetünk felesleges, kihasználatlan területről. Egy 90-100 négyzetméteres klasszikus budapesti bérház funkcionalitásban egy 60-70 négyzetméteres panellel megegyező lehet” – mutatott rá a szakértő.

Fontos szempont a rezsi

Balogh László rávilágított, hogy korábban sokan nem szimpatizáltak a házgyári technológiával és idegenkedtek a panelházaktól a rendkívül kedvezőtlen fogyasztásuk miatt. A rendszerváltás óta több hullámban megvalósuló panelprogram keretében ezt a hátrányt igyekeztek eltüntetni azáltal, hogy a tömböket korszerű szigeteléssel, valamint nyílászárókkal látták el. Vannak olyan települések, ahol az összes panellakás átesett az említett ráncfelvarráson. A korszerűsítés pedig sokat dobhat az ilyen tömbökben lévő ingatlanok árain. A panelprogramos házak a hagyományos téglaépítésű társasházak áraival azonosak.

Az Otthon Centrum szakértői szerint nem feltétlenül jelent előnyt egy panelprogramos ingatlan. Egy magas presztízsű lakótelepen található igényesen felújított lakás legalább annyira kelendő, mint egy panelprogramos.

Hőszigetelés szempontjából a panelházak (a felújítottak kivételével) korszerűtlenek, pazarlók. A távhőnek elsősorban az energiaárak vonatkozásában most van előnye, de ez megváltozhat. Ezen fűtési mód megítélése változott, vannak új építésű lakások is, amelyeket távhőre kapcsolnak. Környezeti kibocsátás szempontjából – a fűtőmű korszerű üzeme, illetve a vezetékhálózat jó szigetelése függvényében – fenntartható megoldásnak számít – osztotta meg a OC.

Balogh László rámutatott: a lakosság megtapasztalhatta, hogy akár néhány hónapon belül nagy fordulat állhat be megélhetési költségekben.

A további energiaár-emelkedéstől, valamint a megélhetési költségek elszállásától való félelem pedig tovább növelheti az energiahatékony panellakások iránti keresletet.

Szintén fontos szempont, hogy a távhőt nem érintette a rezsicsökkentés részleges kivezetése – márpedig a panellakások távfűtéssel üzemelnek. Ez a tényező azonban nem okozott további robbanásszerű érdeklődést a panelek iránt – tette hozzá.

Bővülő kínálat

Az ingatlan.com adatai szerint a házgyári lakások kínálata jelentősen bővült az elmúlt négy hónapban. Budapesten januárban több mint 27 ezer eladó panellakás volt eladósorban, ami majdnem 7 százalékos bővülésnek felel meg tavaly szeptemberhez képest.

Balogh László szerint az ár mérséklődésének köszönhetően a panel továbbra is az egyik legkeresettebb ingatlantípus lesz a lakáspiacon. 

Szintén nőtt az eladó panelek száma a vármegyeszékhelyeken: négy hónap alatt 15 százalékkal bővült a kínálat, így januárban majdnem 14 ezer lakásból válogathattak a vevőjelöltek. Az átlagos négyzetméterár 550 ezer forintot tett ki, ami lényegében megegyezik a szeptemberi értékkel. A vármegyeszékhelyek közül Győrben és Veszprémben egyaránt 3 százalékkal 616 ezer, illetve 655 ezer forintra, Székesfehérváron pedig 2 százalékkal 646 ezer forintra mérséklődött az átlagos négyzetméterár.

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)