Az ingatlanpiacon 2023 lehet a mélypont, ám az apokalipszis elmaradhat

A rekorddrágulást hozó első félév és bő évtizedes rekord új építést hozó harmadik negyedév után tavaly év végére erőteljesen lefékezett a lakáspiac. „A kilenc éve tartó folyamatos és meredek áremelkedés után 2022-ben megérkezett az a korrekció, amit már 2020 óta vártunk” – összegezte az elmúlt évet Valkó Dávid vezető elemző az OTP Ingatlanpont és OTP Pénzügyi Pont évindító sajtó-háttérbeszélgetésén, hozzátéve, hogy „ugyanakkor a visszaesések általában rövidebb ideig tartanak, és az áresés is csekélyebb, mint amekkora az azt megelőző emelkedés volt”.

Az, hogy ezt követően már felfelé mozdul el a piac, vagy még stagnálni fog, egyelőre megjósolhatatlan.

Az árak alakulásával kapcsolatban megjegyezte: 2014 harmadik negyedévétől datálható a negyedévenkénti áremelkedés év/év alapon. Ugyanakkor 2022 harmadik negyedévében már-már negatívba fordult a reálár-emelkedés az azt megelőző negyedévhez képest.

2022-t mint teljes évet még valószínűleg országos reálár-növekedés fogja jellemezni, a legkisebb arányút ugyanakkor a községekben és Pest megyében. Ez jelezheti a területi preferenciák ismételt megváltozását, azaz elsősorban a rezsi- és általános drágulás hatására lecsenghet a Coviddal erőre kapott agglomerációs, a vidéki kiköltözési hullám, és ismét nagyobb súlyt kaphat a főváros, illetve a kis lakások.

Az ingatlanpiacon korrekció zajlik az árak tekintetében

– jegyezte meg.

„Nincs jele annak, hogy a 2008 és 2013 közötti időszakhoz hasonló mélységű és hosszúságú válság alakuljon ki a lakáspiacon, amit az is alátámaszt, hogy az otthonteremtési támogatások jelentős része idén is elérhető marad. A korábbinál szegmentáltabb piaci működés mellett pedig azt is valószínűsíthetjük, hogy a vevői alkulehetőségek bővülésével jó üzleteket is ki lehet majd kifogni” – foglalta össze az idei évvel kapcsolatos várakozásait Valkó Dávid.

2021 óta folyamatosan nő az alkuszint, ami azt jelenti, hogy a vásárlók egyre inkább megfizethetetlennek érzik az árakat, és egyre erőteljesebb alkudozással igyekeznek lejjebb srófolni.

Az V. kerület a legdrágább

2022 első háromnegyed évében Budapesten 812 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A legmagasabbnak a főváros V. kerülete számít, ahol 1,130 millió forintos négyzetméterárak repkednek.

Somogy megyében 578 ezer forint az átlagos négyzetméterár, míg Pest, Hajdú-Bihar, Pest, valamint Győr-Moson Sopron megyében 530 ezer forint.

A megyeszékhelyek között Veszprém vitte a prímet 628 ezer forint/négyzetméterrel, majd Debrecen (605 ezer forint), Győr, valamint Székesfehérvár következik a sorban (578 ezer forint).

Másfél millió forintos négyzetméterár

2022-ben 5900 új lakást adtak el Budapesten, ami 30 százalékos visszaesés 2021-hez képest. Az átadott, de gazdára vár új lakások száma 640 volt, ami bár növekedés 2021-hez viszonyítva, ez azonban nem kirívó szám, hiszen volt ez már 3800 is – mondta Valkó Dávid.

A 2024-ben új lakást vásárolni szándékozóknak meg kell barátkozniuk a másfél milliós négyzetméterárakkal, ami 25 százalékos drágulásnak felel meg éves alapon – tette hozzá.

A vártnál kisebb a piac csökkenése

Dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezető igazgatója szerint „a most tapasztalt ingatlanpiaci fordulat a vártnál mérsékeltebb, lassabb, és nem minden szegmensre jellemző, ezt hálózatunk tavalyi eredményei és tapasztalataink is alátámasztják”.

Az OTP Ingatlanpont jutalékbevétele éves szinten 4 százalékkal nőtt tavaly, és igaz, hogy 2022-ben 5 százalékkal kevesebb ingatlant értékesítettek, mint egy évvel korábban, de 2021 kiugróan jó év volt, így ez a csökkenés messze elmarad a piac egyértelműen negatív várakozásaitól.

Az ügyvezető igazgató szerint 2022 utolsó negyedévében erős kivárás jellemezte a piacot, ma már optimistábbnak tűnnek a lakásvásárláson gondolkozók, illetve többen feladták a várakozó álláspontot mind a keresleti, mind a kínálati oldalon.

Ugyanakkor egy ingatlantan-ácsadó igénybevétele most az eladók és a vevők számára is kifejezetten jó döntés lehet. A megváltozott piacon a megfelelő ár meghatározása is nagy kihívás egy kevésbé rutinos ingatlantulajdonosnak, míg az otthonkeresőknek a kivárás miatt megnövekedett alkulehetőségek kiaknázásában nyújthat segítséget egy felkészült ingatlanközvetítő.

Aki az idei év folyamán ingatlanvásárlásban gondolkozik, nem feltétlenül érdemes kivárnia. Különösen igaz ez az új építésű lakások vagy energetikai korszerűsítésen átesett ingatlanok esetében, ahol a kínálat nem bővül olyan mértékben, mint a kereslet

– mondta Hartlieb Balázs, aki hosszabb értékesítési időket, nagyobb alkulehetőséget vár, és ingatlantípusoként szegmentálódó piacot, ahol ismét felértékelődik a szakértelem mind az eladók, mind a vevők számára.

Az OTP Ingatlanpont állományában 2021-ben átlagosan 118 nap alatt talált gazdára egy ingatlan, 2022-ben azonban már 104 napra szűkült az értékesítési idő – jegyezte meg.

November-december óta folyamatosan növekszik a megbízások száma, ezért bár számítunk némi visszaesésre idén az előző évhez képest, de nem jelentős mértékben – tette hozzá.

Nem annyira drámai a helyzet a lakáshitelpiacon

Érdekes, az eddig olvasottakkal ellentétes véleményt fogalmazott meg a hitelezéssel kapcsolatban Kormos Zoltán. Az OTP Pénzügyi Pont Zrt. értékesítési igazgatója szerint ugyanis

nincs válságban az ingatlanhitelezés.

Megjegyezte, hogy 2021-ben 1300 milliárd forintnyi lakáshitelt helyeztek ki, míg tavaly ez 1200 milliárd forintot tett ki. Tavaly májusban 154 milliárd forintnyi lakáshitel került kihelyezésre, ami 20 éves havi csúcs. Decemberben és januárban egyaránt 40 milliárd forintnyi lakáshitel talált gazdára, ami messze van a 2013. januári 7,7 milliárd forintos mélyponttól.

„A hozamszintek változását követve a lakáshitelkamatok 2022 végére egyes szegmensekben két számjegyűre változtak, azonban az ingatlanpiachoz hasonlóan a hitelpiac helyzete is jobb annál, amire 2022 végén számítottunk, és a lakossági várakozások is pozitívabbak” – mondta Kormos Zoltán.

2022 teljes évében az OTP Pénzügyi Pontnál megkötött lakáshitel-szerződések volumene 5 százalékkal növekedett 2021-hez képest, és idén januárban is sokan hozták meg a 2022 második felében elhalasztott döntéseket a lakáshitel-igénylésekre vonatkozóan. Ennek köszönhetően az év első hónapjának eredményei felülmúlták a hálózat várakozásait.

A szakértő szerint idén a korábbinál magasabb kamatok miatt valamelyest átalakul a lakáshitelezési piac, és megnő az állami támogatások szerepe, amelyek továbbra is pozitív hatást gyakorolnak majd a hitelezési piacra, bár a korábbitól elmaradó mértékben.

„Ma még fontosabb szempont az otthonkeresők számára, hogy megtalálják a legmegfelelőbb finanszírozási formát, legyen az piaci, államilag támogatott vagy ezek kombinációja. Azt javasoljuk, hogy amint körvonalazódik az otthonteremtési cél, kérjék bátran szakember segítségét” – emelte ki Kormos Zoltán.

Válságálló panelek

A beszélgetésen szót kapott a panelek válságállósága mellett az, ami ezen otthontípusok sokrétűségének köszönhető. Jó alaprajzúak, többségében jó lokációval és jó közlekedési lehetőségekkel rendelkeznek. További előny, hogy e lakásokat távhő útján tartják melegen, ami rezsivédelem alatt maradt.

Az OTP Ingatlanpont adatai szerint a paneleknél is előfordulnak már egymillió feletti négyzetméterárak, ám általánosságban egy hasonló paraméterekkel rendelkező panellakás olcsóbb, mint tégla társa. Hangsúlyozták, hogy a befektetési cél is jól érvényesíthető, valamint népszerűségüknek köszönhetően könnyen eladhatók.

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)