Százéves program újratöltve: ez lehet a tapasz a lakhatási válság tátongó sebére

Budapesten huzamosabb ideje már bőven egymillió forint körül mozog az ingatlanok átlagos négyzetméterára, az új építésű lakásoknál pedig ez az összeg másfél millió forinttól indul, de frekventáltabb kerületekben a kétmillió forintos négyzetméterenkénti ár sem földtől elrugaszkodott.

Az önerő hiánya, a magas megélhetési költségek, illetve a szintén elszálló kamatok miatt a magyar polgárok széles rétege szorult ki az ingatlanpiacról. Számukra két lehetőség áll rendelkezésre: vagy maradnak a „mamahotelben”, vagyis a szülői házban, vagy albérletbe költöznek. A bérlői piac azonban együtt mozog az eladóival, vagyis utóbbi hanyatlásának hatására az albérletárak is felfelé mozognak.

A lakhatási nehézségek kezelése érdekében lépett a szakma, amelynek egyik képviselője égetően szükségesnek tartja

„Jelenleg ha évi 10 ezer felépülő új lakással és házzal számolunk, akkor 400 év kellene ahhoz, hogy minden ház lecserélődjön. Ez a Kádár-kockák esetében még komoly anyagi ráfordítás mellett sem megvalósítható, nem beszélve a régi vályogépületekről, valamint panelházakról, melyek kihordási ideje 100 év alatti” – mondta Borka Árpád, az ÉVOSZ Környezettudatos és Szerelt Technológiás Szakmai Tagozatának (MAKÉSZ) elnökségi tagja.

Jelenleg az épülő ingatlanvolumen az igény felét sem képes kielégíteni. Mindez a lakástámogatás csökkenésével, valamint a hitelkamatok emelkedésével magyarázható, továbbá azzal, hogy az építési költségek pár év alatt megduplázódtak. A magas költségek és kamatok láttán a legtöbben elhalasztják a vásárlást, építkezést.

A bérlakáspiacon pedig soha nem látott drágulás figyelhető meg. Egy Budapesten található élhető, modern, jó minőségű lakás bérleti díja sok esetben a 300 ezer forintot is meghaladja – rezsiköltség nélkül. „Ezt egy gyermeket nevelő család sok esetben nem tudja megfizetni, ráadásul ablakon kidobott pénzt jelent számukra, mert az ingatlan soha nem lesz a családé, a bérleti díj kizárólag a bérbeadót gazdagítja. Ekkora összegből egy magas törlesztő is finanszírozható lenne, de a legtöbb esetben már a telek megvásárlása is nehéz feladat, amit önerőből kell teljesíteni. A lakásárak pedig durván elszabadultak” – fogalmazott Borka Árpád.

Mindössze egyharmadot fedez az állami támogatás

2023-ban egy 65-70 millió forintos tőkeértékű ingatlan megvásárlásához vagy egy ugyanilyen értékű családi ház felépítéséhez 20-25 millió forint önerő megléte szükséges. Ehhez a fiatalok igényelhetnek csokot (jövő évtől már csak falusi építkezés esetén – falusi csok), babaváró kölcsönt, ám még ezenfelül is további 30 millió forint piaci hitellel kell megterhelni a jövőjüket. Annak ellenére, hogy a csok, illetve a babaváró által igényelhető maximális összeget megemelik, az így is legfeljebb a beruházás egyharmadára elegendő egy új ház vagy lakás vásárlása esetén. Akik pedig nem szeretnének 30 éves koruk előtt gyermeket vállalni, még nagyobb hátrányból indulnak, mert már csak egy évig vannak a támogatottak körében: az új szabályozással a babaváró hitelt igénylő párok több mint 65 százaléka kikerülhet a jogosultak közül.

A piaci hitelkamatok azonban az egekben vannak. Államilag támogatott konstrukció nélkül, kizárólag piaci hitel esetén rendkívül magas finanszírozással kell számolnunk. Egy 20 éves futamidő végén a felvett hitelösszeg dupláját vagy még annál is magasabb összeget kell visszafizetni. Július elsejétől pedig szigorítják a hitelfelvételt azok számára, akiknek egyedül vagy adóstárssal együtt legalább 500 ezer forint, de 600 ezret el nem érő havi nettó jövedelme van.

A futamidő végéig 83 százalékot kell visszafizetni (40 millió forint tőke + 43 millió forint kamat), tehát több mint a felvett összeg dupláját.

Budapesten kerülettől, kivitelezési minőségtől és elhelyezkedéstől függően egy 60 négyzetméteres lakás piaci albérleti díja havi 250–450 ezer forint között mozog. De egy szépen felújított belvárosi lakásért 600 ezer forintos havi bérleti díjat is elkérhetnek. Így a hagyományos albérleti díj egy piaci alapú törlesztőrészletnél is magasabb lehet.

Egy több tíz milliós hitel vállalása tehát óriási terhet jelent egy családnak. Munkahely elvesztése vagy más, nem várt esemény miatt ráadásul nőhet a nem fizető adósok tábora.

Akik nem tudják bevállalni a magas hitelkamatokat, vagy nem jogosultak a kedvezményekre, támogatásokra, azoknak marad az albérlet, ami általában a főbérlőt gazdagítja, és soha nem lesz belőle saját tulajdon.

Lépni kell

Éppen ezért tartják nagyon sürgetőnek egy nemzetközi példák alapján történő bérlakásprogram elindítását Magyarországon. „Az autópiacon már nagyon régóta elfogadott, hogy az adott autót nem vásároljuk meg, hanem tartós bérletben használjuk, miért ne lehetne megoldás ez az otthonok használatára is?” – tette fel a kérdést Borka Árpád.

A bérlakások számos előnnyel járhatnak. Építéskor a beruházó odafigyel arra, hogy olyan anyagokat és technológiákat alkalmazzon, melyekkel hosszú távon karbantartásmentes lesz az épület, és akár a megújulóenergia-használatnak köszönhetően nulla forint külső energiaigénnyel működik. „Ezzel a beruházó, valamint a bérlő költsége is kevesebb lesz, valamint környezetünk is jobban jár, mert az energetikailag közel önfenntartó ingatlanok hozzájárulnak a károsanyag-kibocsátás csökkenéséhez” – mutatott rá a szakértő.

A bérlakásprogramban részt vevő bérlők minimális önerővel vagy akár önerő nélkül beköltözhető otthont kapnak. Amennyiben pedig később változik az igény, például azáltal, hogy bővül a család, vagy épp változás áll be a jövedelemben, lehetőség van kisebb vagy épp nagyobb lakásba való költözésre.

Nem kell adókat, illetékeket fizetni, a javítások, karbantartások nem a bérlőt terhelik, a rezsiköltség pedig a legtöbb esetben kisebb, mint a saját otthonokban. Ráadásul az albérletnél sokkal alacsonyabb havi bérleti díjakkal kell kalkulálni

– szögezte le Borka Árpád.

Generációs szemléletváltás szükséges

A magyarországi lakosság döntő többsége a saját maga által megvásárolt ingatlant tartja otthonának, még akkor is, ha a vételár 80 százalékát hitelből fedezte. Egyrészről biztonságosabbnak érzik a saját otthont, nem beszélve arról, hogy az később örökölhető és általában jó befektetés. A saját lakások mellett ugyanakkor bérlakásokra is szükség van, hiszen soha nem került még ilyen sokba a lakhatás, mint napjainkban. „Egy jó lakáspolitikával, konzekvens, támogató megoldásokkal és megfelelő kommunikációval el lehet érni, hogy a magyar társadalom nagy része elfogadja, hogy a bérlakás is otthont jelenthet családjuk számára” – jelezte Borka Árpád.

A jelenlegi 18–30 éves generáció körében már elfogadottabb, hogy tárgyként tekintenek az ingatlanra, és nem szükség tulajdonolni azt. Sőt, még szabadságot és kellő rugalmasságot is biztosít számukra munkavállalás és különböző élethelyzet-változtatások esetén. „Ez a generációs szemléletváltozás a nyugat-európai országokban is megfigyelhető, és egyre inkább az a tapasztalat, hogy a jelenlegi fiatalok egy része soha nem fog saját házba vagy lakásba költözni” – mondta az elnökségi tag.

A saját ingatlanról történő lemondás jelenségét több országban is kutatták. Fő oknak pedig nem a hirtelen szemléletváltást jelölték meg, hanem a magas lakásárak miatti alkalmazkodási kényszert. „Tény, hogy Németországban, Svájcban, Ausztriában, Dániában, Franciaországban és Svédországban évtizedek óta elterjedt a bérlakásrendszer, mely tele van átvehető jó példákkal. Svájcban az emberek több mint a fele, Németországban pont 50 százaléka él bérlakásban. Románia, Szlovákia, Magyarország, Bulgária, Lengyelország a sereghajtó, érdekes módon tehát a legkisebb GDP-vel rendelkező országokban van a legtöbb lakástulajdon és a legkevesebb bérlakás” – jegyezte meg Borka Árpád.

Fenntarthatóságra kalibrálva

Egy háznak három ára van – mutatott rá a szakember.

• Bekerülési,
• üzemeltetési (rezsi),
• valamint karbantartási költség.

Egy fővárosi új, a mai kor követelményeinek megfelelő, nappali plusz három szobás, 80-90 négyzetméteres otthon 100 millió forint körüli beruházással jár, de még a megyeszékhelyek többségében sem lehet 50 millió forint alatt többszobás lakáshoz jutni.

Családi ház létesítéséhez ráadásul telekre is szükség van, amelynek ára hatalmas szórást mutat attól függően, hogy az ország mely részét vesszük alapul. A földrajzi elhelyezkedés függvényében 15 és 40 millió forint közötti összeggel kell számolni egy-egy városi telek vásárlásakor.

„Ennek alapján elmondható, hogy bár egy 90 négyzetméteres családi ház felépítése 50 millió forint körül alakul, ám összességében 65-70 millió forintos indulóárat jelent, hiszen a közművesítés, a kerítés, a kert vagy épp az udvar kialakítása további költségeket emészt fel” – mutatott rá Borka Árpád.

Bár vannak olyan falvak, ahol 2-3 millió forintért már telekhez lehet jutni, de a munkalehetőségek jóval kisebb elérhetősége miatt ezek a települések egyre népszerűtlenebbek, hiszen a városba bejutás pár év alatt felemészti a különbséget. Ráadásul a ház értéke is jelentősen alacsonyabb, mint ott, ahol értékesebb telekre épül az ingatlan.

Manapság kulcstényező a fenntarthatóság és ezáltal a nulla vagy aközeli rezsiszámla. Ennek megvalósítása érdekében azonban többet kell áldozni beruházási oldalon.

Egy jól hőszigetelt, nulla külső energiaigényű, fenntartható készház négyzetméterenkénti ára 700-750 ezer forint is lehet. Viszont így a rezsi teljesen nulla forint lehet

– ismertette Borka Árpád.

Ezzel szemben egy energetikai és építési követelményeket épp csak kielégítő, 100 négyzetméteres ház rezsiköltség és karbantartás tekintetében a bekerülési költségeinek egészével megegyező összeget emészt fel egy emberöltő alatt. „Tehát hosszú távon nagyon fontos a karbonsemlegesség, a megújulók használata és olyan építési rendszerek választása, melyek megfelelnek a kor követelményeinek” – tette hozzá a MAKÉSZ elnökségi tagja.

Bérlakásprogram által saját otthonhoz

A bérlakásprogramot meg lehet alkotni úgy is, hogy

• a havonta kifizetett összeg egy részét karbantartásra, rezsire, üzemeltetésre, valamint a bérlés költségére számolják el – ami így a befektető haszna.
• Emellett a havi bérleti díj egy másik része kvázi megtakarításként funkcionálna. Az így felhalmozott összeget – előre megállapított módon – csak és kizárólag egy új otthon részbeni vagy teljes kifizetésére lehetne felhasználni. „Ebben az esetben már vonzóvá lehet tenni a bérlakásprogramot, mert a bérlő a díjak egy részét valamikor felhasználhatná” – jegyezte meg Borka Árpád.

A támogatott bérlakásprogram a magas költségek, illetve egy esetleges munkahelyvesztés vagy például betegség miatti jövedelemvesztés esetén is jó megoldás lehet. Egy kedvező bérleti díjhoz kötött megtakarítási kötelezettséggel sok családot lehetne megmenteni a hitelcsapdától. Abban az esetben, ha a piaci alapú bérlakásépítésnél a helyi önkormányzat vagy az állam legalább a területet rendelkezésre bocsátja az üzemeltető, valamint az építtető-beruházó számára, akkor a hiteltörlesztésnél 10-15 százalékkal kedvezőbb havi díjakat is el tudunk képzelni, úgy, hogy a családoknak nincs szükségük önerőre az új lakásba költözéskor. Abban az esetben pedig, ha egyszer létrejöhetne egy kamattámogatási rendszer a bérlakásépítés ösztönzésére, a költségeket tovább lehetne csökkenteni. A valódi megoldást az jelentené, ha ki lehetne dolgozni egy olyan modellt, hogy a bérleti díj egyben egyfajta tőkegyűjtés is lehetne, melyből később akár egy lakásvásárlás kezdőrészletét is ki lehetne gazdálkodni. Nagyon sok jó megoldás működőképes lehet, de ehhez ki kell alakítani a jogszabályi hátteret – mutat rá a MAKÉSZ.

A bérlakások kihívásai

Magyarországon jelenleg a bérlői jogviszony megfelelő szabályozása hagy némi kívánnivalót maga után. Nincsenek bérlakásépítési programok, a szociális bérlakások száma nagyon alacsony. A rendszerváltás óta hiányzik egy jól átgondolt és működő bérlakásprogram. A mai szabályozás hiánya nem védi az albérlőt, így idegenkednek tőle az emberek, mert nem tűnik biztonságos hosszú távú lakhatási megoldásnak – mutatott rá Borka Árpád.

Elég, ha csak arra gondolunk, hogy a bérbeadó bármikor bérleti díjat emelhet, ráadásul annak mértékét maga szabja meg, a bérleti szerződés felmondására pedig nincs pontos jogi szabályozás. Ugyanakkor a bérbeadó oldalán is magas a rizikó, mert számos esetben nincs meg a lehetősége arra, hogy kiköltöztesse az ingatlanból a nem fizető bérlőt. Ez a rizikófaktor forintosítva épül be a bérleti díjakba.

Fontos kiemelni azt a magyarországi tényt, hogy az 1920-as években a budapesti lakások 87 százaléka bérlakás volt, és alig több mint 1 százaléka állt üresen. 10 százalékuk szolgálati lakás volt, és mindössze 2,5 százalék körüli volt az az arány, amikor maga a tulajdonosa lakta a lakást. A vidéki nagyvárosokban többségében szintén bérlakásban éltek az emberek. Tehát 100 év után új köntösbe csomagolva újra »divatba« lehet hozni ezt az otthonteremtési formát

– fogalmazott Borka Árpád.

A MAKÉSZ úgy véli, hogy a bérlakásprogam a jelenleg nem a legszebb időszakát élő építőiparnak is nagy lendületet adhatna. A lakásállomány gyorsabban újulna meg, a bérlakásközpontokat pedig ott lehetne kialakítani, ahol koncentrált munkaerőigény merül fel, mint például Debrecenben, Győrben, Székesfehérváron.

(Borítókép:  kp.hu/MAKÉSZ )