Nem jöttek be a várakozások: inkább az olcsóbb, kevésbé energiahatékony ingatlanokat viszik

Az éghajlatváltozás hatásainak egyre kézzelfoghatóbbá válása következtében az élet minden területén egyre komolyabb figyelmet kap a környezettudatosság. A járvány és a szomszédban kitört háború által megtépázott világgazdaság az infláción és az elszálló energiaárakon keresztül vált érzékelhetővé. Bár van, akiben a természet iránti aggodalom, a többség számára inkább a rezsiköltségek alakulása váltotta ki a téma iránti fokozott érdeklődést.

Magyarországon 2012-től kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni új épületek építésekor, valamint meglévő épületek eladásakor, valamint az ingatlan bérbeadásához is szintén előírás. Az épületek energetikai jellemzőit vizsgáló tanúsítás környezetvédelmi célja mellett az ingatlantulajdonosok, a potenciális vevők, továbbá a bérlők informálódását is szolgálja, hiszen a magas energiaköltségek mellett egyre kevésbé közömbös a lakóingatlanok rezsiköltsége. A besorolás az ingatlan becsült energiaigénye, szén-dioxid-kibocsátása, fűtéstípusa, illetve melegvíz-használata alapján történik.

A közelmúltban jelentős változások történtek az energetikai jogszabályok területén. Bár lényeges szigorításon, illetve enyhítésen sem estek át a követelmények, azonban sok apró változás történt, amelyek hatása épülettípusonként, valamint műszaki megoldásonként változó mértékű lesz, míg a jelentős felújítások követelményei egyértelműen enyhülnek. Az idén novembertől hatályos módosított szabályozás ingatlanértékekre, valamint -értékesíthetőségre gyakorolt hatása egyelőre nem ismert.

Lassú ébredés a téli álomból

Az Otthon Centrum Investment Solutions (OCS) idén másodszor készített elemzést az ingatlanközvetítő hálózatában értékesített és az OCS által tanúsított ingatlanokról. A 2023 első fél évében tulajdonost váltott ingatlanok adatai alapján vizsgálták meg a hazai lakásállomány energiahatékonyságát.

Az idei első fél év adatbázisa – a vizsgált időszak miatt is – kisebb elemszámú, mint az előző, teljes évet átfogó elemzés. A tavalyi második fél évben kezdődő ingatlanpiaci lassulás tovább szűkítette a rendelkezésre álló adatokat, mivel különösen az első negyedévben nagyon alacsony volt a megkötött adásvételek száma. Az ingatlanpiac eleve szezonálisan működik. A téli időszakokban kevesebben vesznek lakást, általában a tavaszi, nyári, illetve a kora őszi időszakok a legerősebbek, idén azonban lassan ébredt fel a piac „téli álmából”. Mindez az általános gazdasági helyzetből fakadó vevői elbizonytalanodásnak és a magas kamatszint következtében megdrágult hiteleknek köszönhető – jóval kisebb a kereslet az előző években megszokotthoz képest. A másik oldalon viszont nincs olyan kényszerítő tényező, ami miatt az eladók igyekeznének gyorsan megválni ingatlanuktól, inkább a kivárás jellemző, ami az árakon is érződik:

A családi házak a sor végén

Minél több, a környezetével közvetlenül érintkező felülete van egy lakóegységnek, azaz minél nagyobb az összes lehűlő felülete, annál nagyobb a hőveszteség. „Ha ez a geometriai adottság korszerűtlen szerkezetekkel társul, akkor ez a hőveszteség még nagyobb. Ez a magyarázata, hogy a családi házak jóval magasabb hőveszteségi tényezővel rendelkeznek, mint akár az ikerházak vagy társasházi lakások. Azon épülettípusok esetében ugyanis, ahol a lakásegységeknek kisebb a lehűlő felülete, kedvezőbb a hőveszteség mértéke is” – mutatnak rá az ingatlaniroda szakértői. Az idén értékesített lakóingatlanok fajlagos hőveszteségének átlaga a 2022-es adatsorhoz hasonló.

• Az idei első fél évben értékesített családi házak hővesztesége néhány tizeddel volt rosszabb a tavalyi évhez képest.
• A házrészeknél már jelentősebb volt a változás, itt a tavalyi 1,12 W/m³K-es átlagérték 1,27-re nőtt. (W/m³K = számított fajlagos hőveszteség tényező.)
• Az ikerházak és sorházak esetében nem volt érdemi a változás,
• viszont az idén értékesített társasházi lakások jóval fenntarthatóbbnak bizonyultak, az átlag 0,48 W/m³K a tavalyihoz képest, ami 22 százalékkal kedvezőbb fajlagos hőveszteség érték.

„Ezek a változások az értékesített ingatlanok összetételéből is fakadnak. Fontos megjegyezni, hogy a tavalyi évhez képest sokkal álmosabban indult az ingatlanpiac idén, az adásvételek száma jócskán elmaradt az elmúlt években tapasztalt szintekhez képest, különösen a tavaszi hónapok során. Egyedül a 2020-as járványügyi lezárások idején volt az ideinél is kisebb forgalom” – állapítja meg a tanulmány.

Az árazásra is kihat az energiahatékonyság

Az épület formája mellett a felhasznált építőanyagok, illetve az építési technológia is nagy jelentőséggel bír: az elmúlt évtizedben épült lakóingatlanok a korábbi évtizedekhez képest jóval energiahatékonyabbak; ez pedig az árazásra is kihat: a korszerűbb, energiahatékonyabb épületek magasabb áron keltek el. A legkedvezőtlenebbek ebből a szempontból az 1950-es, 1960-as évtizedben épült otthonok.

Az idén értékesített ingatlanok fűtési rendszer – gáz egyedi, gáz központi, illetve távfűtés – szerinti megoszlása a tavalyihoz nagyon hasonló arányban alakult. Némi meglepetésre csökkent a megújuló energiával fűtött ingatlanok aránya, ezzel szemben a vegyes tüzelésű, illetve az elektromos fűtési rendszerrel ellátottak aránya kismértékben nőtt, lényegi változás azonban nem tapasztalható.

Régiós eltérések

Erőteljes a különbség az ország régiói között: legkedvezőtlenebb átlagérték az észak-alföldi régióban mutatkozott, úgy az ingatlanok átlag fajlagos hőveszteség tényezője, mint az összesített energetikai jellemzők átlagértéke tekintetében. Itt tavaly óta még rosszabbak lettek az értékek. A régiók közötti sorrend is változott, idén a második legkedvezőtlenebb mutatókkal az észak-magyarországi régió ingatlanjai rendelkeztek, itt is egyértelműen rosszabb energiahatékonyságú ingatlanokat értékesítettek az idei év első fél évében, mint tavaly. A legkedvezőbb mutatókkal idén is a nyugat-dunántúli, valamint a közép-magyarországi régió ingatlanjai rendelkeztek. Mindkét régióban jelentős javulás tapasztalható úgy az összesített energetikai jellemzők (+11 százalék, illetve +9 százalék) mint a fajlagos hőveszteség tényező értékében.

Az OCS PEI értéke 2023 első félévi tanúsítások alapján a főváros budai kerületeiben volt a legkedvezőbb, a tavalyi 77,1 százalékhoz képest jelentősen kedvezőbb, 72,2 százalékkal. A belső kerületekben nem volt változás, míg a régióközpontokban az idén számított 78,5 százalék a tavalyinál mintegy 3 százalékkal kedvezőbb érték.

Az első fél év adatai alapján úgy tűnik, hogy a hatékonyabb ingatlanok felé történő vevői elmozdulással kapcsolatban megfogalmazott várakozások nem teljesültek: idén az olcsóbb, de kevésbé hatékony ingatlanok keltek el.

Ebben az enyhe tél is közrejátszhatott, az adatok alapján úgy látszik, hogy a hatékonyság helyett az árérzékenység volt meghatározó.* A korrigált fajlagos szén-dioxid-kibocsátás országos átlaga is magasabb volt az első fél évben (60,84 kg/m²a), mint 2022-ben (59,85 kg/m²a). Ez mindenképpen kedvezőtlen trendet vetít előre, de a második fél évben még módosulhat.

Ha megvizsgáljuk a lakásállomány településtípusonkénti mintázatát, azt látjuk, hogy a fővárosban, valamint a nagyvárosokban túlsúlyban vannak a lakások, pont ott, ahol az OCS PEI index országos átlagnál kedvezőbb értéket vesz fel. Ezzel szemben a kisebb városokban, községekben és az agglomerációban az index értéke magasabb az országos átlagnál, pont ott, ahol a házak túlsúlya jellemző.

Sok tényező befolyásolja az árat

Azt is megvizsgálták, hogy a számított OCS PEI index hogy viszonyul az ingatlanok alapterületéhez, illetve fajlagos árához. A várakozásokkal ellentétben a vizsgált minta adatai alapján az index értéke és az ingatlanok alapterülete között nem mutatkozott érdemi összefüggés. Bár a geometriai jellemzőknek van jelentőségük az energiahatékonyság szempontjából, a kisebb és a nagyobb alapterületű ingatlanok egyaránt lehetnek energiahatékonyak és pazarlók is.

Az index és a négyzetméterár között ugyanakkor már kimutatható egy gyenge negatív kapcsolat (0,155) vagyis az index értékének csökkenésével a négyzetméterár nő. A két komponens közötti kapcsolat azért ilyen gyenge, mert számos más tényező is befolyásolja az ár alakulását. Elsősorban az elhelyezkedés, az ingatlan minőségi állapota, típusa, valamint az építéstechnológia és a fűtés módja. Utóbbi kettő kapcsán megfigyelhető, hogy jellemzően a téglaépítésű, valamint a központi fűtéssel rendelkező ingatlanok domináltak egy bizonyos árszint felett. Ahogy emelkedik az ár, egyre inkább megjelennek a hőszivattyús, megújuló energiával működő otthonok, miközben a rossz hatékonyságú fűtési és építési módokkal rendelkező ingatlanok nem érik el ezt az árszintet. Ez összefügg az ingatlan korával, jellemzően az elmúlt évtized során vált elterjedtebbé a zöldenergia-termelés.

Fontos megjegyezni, hogy a vizsgált adatbázis területi megoszlása nem volt homogén, a közép-magyarországi régió erőteljesen felülreprezentált, és összességében az elmúlt évekhez képest jóval alacsonyabb volt az ingatlanforgalom, ezért a vizsgált adatbázis is szűkebb volt.

(Borítókép: Vasvári Tamás / MTI)