Az autópark és a lakásállomány állapota hűen tükrözi a magyarok „elcsórósodását”

K EPA20230824209
2023.11.23. 07:25
Az általános vélekedésekkel ellentétben látszik a fordulópont, most érdemes befektetői lábbal belépni az ingatlanpiacra – mutat rá az egyik ingatlanfejlesztéssel foglalkozó vállalat. A későn ébredők azonban lemaradhatnak. Az ingatlanárak – főként az új lakások ára – ismét kilőhetnek, ráadásul kevesebb is lesz belőlük, aminek szintén árfelhajtó hatása lehet. Szerintük az állampapír kontra ingatlan meccset hosszú távon utóbbi nyeri.

Bebizonyosodott, hogy óriásit tévedtek azok, akik a mögöttünk hagyott bő másfél évben tapasztalható kedvezőtlen gazdasági környezet hatására az ingatlanárak csökkenésére számítottak. Tény, hogy az áremelkedés üteme jócskán elmaradt az orosz–ukrán háború előtti szintektől, ám nominálisan így is nőttek (még ha reálértéken, a brutálisan elszálló infláció miatt csökkenés is ment végbe egy-két, például a használt lakások piacán).

Kapcsolódó
Patthelyzet az ingatlanpiacon, kómában a hitelezés

Patthelyzet az ingatlanpiacon, kómában a hitelezés

Ingatlanpiaci körkép az év első három negyedévéről az Indexen.

„Az ingatlanárak még a 2008-as pénzügyi világválságot követően sem csökkentek, pedig akkor nagyon sok hitel tényleges bedőlt – a megnövekedett kamat (CDS felár), valamint a forint svájci frankhoz képest történt óriási gyengülése miatt. Most a forinthiteleknek köszönhetően sokkal kisebb a probléma, így »csak« a kamatfelár okoz gondot, árfolyamveszteség nincs, illetve a bankok is és az emberek is rájöttek, hogy a bebukott hitel senkinek sem jó, ezért inkább átütemeznek, futamidőt hosszabbítanak. Ezért nincs jelentős kényszereladás, ami az árakat lefelé nyomná” – vázolta Csuhay Attila, a többek között ingatlankivitelezéssel, -üzemeltetéssel, valamint, -vagyonkezeléssel foglalkozó GPM Kft. ügyvezető igazgatója.

Tartósan növekedési pályára állhatnak az árak

A főként újlakás-projektekben utazó GPM rámutatott:

az új lakások árai számára csak felfelé vezet az út.

Csuhay Attila szerint ennek oka, hogy „az infláció miatt minden új termék ára emelkedik, miért lenne ez másképp a lakásoknál?”

Az igaz, hogy projektek számának visszaesésével párhuzamosan a munkaerőköltség esetében felszabadult némi kapacitásfelesleg – esetleg csökkenés –, viszont az alapanyagárak nőnek az infláció, valamint a forint–euró árfolyamnak való kitettség miatt. A szakember utóbbiról megjegyezte: a tavalyi, akár 420-430-as forint–euró árfolyam nem jött jól az építési projektek számára – tekintve, hogy a legtöbb alap- és építőanyagot importáljuk – az idei 385 körüli kurzus már jobb, ám kérdés, hogy ez így marad-e.

Csuhay Attila rámutatott az újlakás-piac rugalmatlanságára, ami „lassan áll le, de még lassabban indul újra”. Az esetlegesen növekvő lakáskínálat csak lassan tudja beérni a megnövekvő keresletet – ez tartós árnövekedést eredményez. Ráadásul a kínálat visszaesése azt jelenti, hogy mivel kevesebb lakás épül, torzul a benchmark, azaz senki sem mer, vagy tud beruházást elindítani, mert nem lesz mihez mérni a négyzetméterárakat, ebből kifolyólag pedig a projekt költségeit sem, ezáltal a bankok – pontos prognózis híján – nem adnak beruházási hitelt – hívta fel a figyelmet a szakember.

Arról az index is több ízben beszámolt a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataira hivatkozva, hogy az új építési engedélyek száma csökken – a GPM számításai szerint 2023-ban az előző az építések 84 százaléka valósul meg –, vagyis jelentősen kevesebb projekt indul el. A fejlesztők kivárásának hatására pedig a jelenlegi kínálattal kell beérnie az új lakásba vágyóknak. A magasabb kereslet, kevesebb kínálat keresleti piachoz vezet, aminek árfelhajtó hatása lesz. Az ingatlanfejlesztők nem építenek veszteség mellett, iparági sztenderd – avatott be a szakértő –, hogy a beruházók átlagosan 10-12 százalékos profitrátával dolgoznak egy-egy projektnél.

Hiába brutális, régiós összevetésben le vagyunk maradva

A budapesti új építésű lakások négyzetméterárai 2009 és 2023 között, a 400 ezer forintról 1,2 millió forintra nőttek, azaz 3-szorosára emelkedett az áruk, átlagosan több mint 15 százalékos éves (!) áremelkedés mellett. Ebben szerepe van az általános konjunktúrának, de azt remekül mutatja, hogy az ingatlanértékek jellemzően nőnek – mutatott rá Csuhay Attila.

Budapesten azonban még mindig jóval alacsonyabbak az új lakások átlagárai szomszédainkhoz, a volt kelet-európai blokk fővárosaihoz viszonyítva. *A budapesti belvárosi lakásárak hosszú távon várhatóan követik a szomszédos trendeket. Ez is azt mutatja, hogy 10 éves időtávlatban a budapesti lakások emelkedése várható.

Az új lakások átlagos négyzetméterára fővárosonkénti bontásban (euró/négyzetméter):

Évek Budapest Bécs Ljubljana Prága Pozsony
2013 1186 4900 2200 2750 1663
2014 1153 5200 2000 2800 1728
2015 1284 5500 2100 2950 1836
2016 1477 5900 2150 3100 1962
2017 1656 6200 2500 3700 2106
2018 1891 7000 2922 4200 2283
2019 2112 7950 3000 4900 2318
2020 2264 8800 3300 5800 2636
2021 2577 9609 3400 6688 2911
Áralakulás budapesti árakhoz képest 100 százalék 273 százalék 32 százalék 160 százalék 13 százalék

Forrás: GPM

2023 első felében a használt lakásárak kismértékű csökkenése, új lakások árának kismértékű növekedése volt látható a hitelkamatok csökkenésével (önkéntes kamatplafon), valamint a kereslet növekedésével várhatóan mindkét szegmens esetében elindulnak felfelé az árak.

Budapest belvárosában (hasonlóan más fővárosokhoz) a lakások véges száma miatt egyre nehezebb lesz lakáshoz jutni. Az értéknövekedés mellett egy belvárosi lakásnál bérbeadásból további 8-10 százalékos éves hozam érhető el (airbnb), így az elmúlt 14 évben évi átlagos 20-25 százalék körüli hozamot termelt egy belvárosi lakás. Ez még a 18 százalékos állampapírhoz képest is kimagasló, de az 5-8 százalékos kamathoz képest meg rendkívüli – mondta az ügyvezető.

Akinek van megtakarítása, a csökkenő kamatok miatt újra elkezd lakást vásárolni és bérbeadás útján hasznosítani, ami megtartja, sőt emeli az árakat, pláne, hogy az újlakás-kínálat nagyon gyorsan szűkül a lassuló/leálló új projektek miatt. Ez a hatás, illetve az infláció miatti általános áremelkedés az új lakások árait felfelé fogja hajtani – ez jelenleg is történik

– tette hozzá Csuhay Attila, szerint a „minőségi cserés projektek” befagynak, vagyis a jobb minőségű lakásokba vágyók nem lépnek, jobb híján megtartják aktuális otthonaikat, ezáltal a minőségi használt lakások is tartják áraikat, sőt, inkább drágulnak.

Állampapír vs. ingatlan

Kapcsolódó
Matolcsy Györgyék üzentek: aki árat emel, az a vesztesek oldalára állhat

Matolcsy Györgyék üzentek: aki árat emel, az a vesztesek oldalára állhat

Mindent felfedtek, amit az inflációról tudnunk kell.

Az állampapírok kiugró kamata 2022–2023-ban a nagyon magas infláció és a gyengülő forint miatt vált szükségessé – a mostani hozamszintek azonban hosszú távon fenntarthatatlanok, ezért az MNB-nek le kell szorítania. Ez az alapkamat – várhatóan 75 bázispontonkénti – vágásával el is indult , az állampapír hozama már most jelentősen elkezdett csökkenni. Ha pedig beigazolódnak az MNB előrejelzései, akkor a jövő januárban kezdődő kamatperiódusban évi 17,75 százalék lehet a kötvény kamata, majd egy évig 4,75 százalék lehet a kamat – ha pedig teljesül a jegybank által kitűzött 3 százalékos inflációs cél, akkor 3,25 százalékon stabilizálódhat a kamatszint. Vagyis az infláció csökkenésével együtt a kötvények kamatai is csökkennek, ami hosszú távon kevésbé lehet vonzó, tekintve, hogy a kötvények futamideje tíz év.

Az ingatlanpiacról történő befektetőelszívásért nagyban „felelős” a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) – mondta Müller István, a Pannon Nyugdíjpénztár helyettes ügyvezetője. Az PMÁP kamatbázisát az éves átlagos infláció adja. Az előrejelzések szerint ez idén 16,5 százalék körüli kamatot jelent, míg jövőre 19-19,5 százalékost, ám 2025-ben ez már csak 5 százalék lesz, 2026–2027-ben pedig még tovább csökken, akár 3,5 százalékra. Az ingatlanbefektetésből származó hozamok pedig már meghaladják ezt a szintet.

A GPM szerint eljött a fordulópont, aki lakásvásárlásban gondolkodik, annak most kell belépnie a piacra. Hiszen

  • az állampapírkamat már csökken,
  • a lakáskínálat még megfelelő szintet képvisel,
  • a lakáskiadásból nagyobb hozam érhető el, mint állampapírkamatból,
  • a következő években pedig a szűkös kínálat mellett újabb dinamikus lakásár-emelkedés várható.

Összegezve, nem igaz, hogy a jelenlegi gazdasági környezetben nem érdemes ingatlant vásárolni, épp most érdemes, mivel a későbbiekben az emelkedő árak, illetve a kínálati korlátok miatt nehézkesebb lesz. Kevés új lakásért folyik majd harc a piacon

– hangsúlyozta Csuhay Attila.

Első lakáshoz jutás a kulcs

Az Index korábban több ízben is értekezett arról, hogy lakhatási válság tombol Magyarországon, különösen a fiatalok lakáshoz jutása tűnik reménytelennek. Állami, önkormányzati, ingatlanfejlesztői összefogásra lenne szükség ahhoz, hogy ez a válság enyhüljön.

„Az első lakáshoz jutás a kulcs” – mondta az Index kérdésére Csuhay Attila. A szakértő egyetért azzal, hogy lakhatási válság van, szerinte például a rozsdaövezetek megfelelő rehabilitálása egy jó irány lehet, ehhez azonban minden szereplő összehangolt együttműködésére volna szükség. „Egyszerű lenne a fiatalok itthon tartása: a friss diplomásoknak kedvezményes keretek között kellene lakást biztosítani, amit később vagy visszaad, vagy meg tud vásárolni. Jelenleg azonban nem rendelkezünk elegendő lakással, évente 40-45 ezer lakás építésére volna szükség, ám ekkora számra a rendszerváltás óta nem volt példa” – tette hozzá.

A másik kardinális kérdés a meglévő ingatlanok állapota, ami bőven hagy kívánnivalót maga után, erről az Index is beszámolt korábban.

Kapcsolódó
Csak úgy égetik az energiát a botrányos állapotban lévő magyar ingatlanok

Csak úgy égetik az energiát a botrányos állapotban lévő magyar ingatlanok

Sürgős ráncfelvarrásra lenne szükség – a kérdés, miből?

Kapcsolódó
A lyukas pénztárca löki a magyarokat a „nyugdíjaskorú” autók karmaiba

A lyukas pénztárca löki a magyarokat a „nyugdíjaskorú” autók karmaiba

Környezetvédelmi és biztonsági aggályok is felvetődnek.

Az autópark, valamint a lakásállomány állapota hűen tükrözi a magyarok elcsórósodását, ezen a téren (is) jelentős változásokra van szükség

– fogalmazott az ügyvezető.

(Borítókép: Teresa Suárez / EPA / MTI)

Ehhez a cikkhez ajánljuk

  • Gazdaság
Donald Trump lépése új üzemanyagárakat hozhat

Donald Trump lépése új üzemanyagárakat hozhat

Az orosz–ukrán háború eseményei alaposan megrángathatják az üzemanyagárakat.

február 14., 13:42

  • Gazdaság
Újabb kulcsszektortól kapott irgalmatlan pofont a magyar gazdaság

Újabb kulcsszektortól kapott irgalmatlan pofont a magyar gazdaság

Már nagyon építenének, de egyelőre nem nagyon van mit.

február 14., 08:47

  • Gazdaság
Szakértők elárulták, meddig húzhatják még a panelházak

Szakértők elárulták, meddig húzhatják még a panelházak

Valószínűleg még jó pár generáció élvezheti a szocializmus álomlakásait.

február 14., 15:04

  • Gazdaság
Lengyel űripari céggel vágna neki a világűr meghódításának a 4iG

Lengyel űripari céggel vágna neki a világűr meghódításának a 4iG

Újra kívánják definiálni az űr- és védelmi ipart.

február 14., 15:32

  • Gazdaság
Rekordközelben termeltek hétfőn az ipari naperőművek

Rekordközelben termeltek hétfőn az ipari naperőművek

Magyarország a termelésben és tárolásban is élenjáró szerepre tör a minisztérium szerint.

tegnap, 17:55

  • Gazdaság
Ezt a táblázatot nem akarta látni: mutatjuk, milyen elképesztően drágultak az élelmiszerek az elmúlt években

Ezt a táblázatot nem akarta látni: mutatjuk, milyen elképesztően drágultak az élelmiszerek az elmúlt években

Visszatért a drágaság, így kapott erőre ismét a kormány szerint földbe döngölt infláció.

február 14., 09:28

  • Gazdaság
Az MNB alelnöke elárulta, ekkor jöhet az euró Magyarországon

Az MNB alelnöke elárulta, ekkor jöhet az euró Magyarországon

A megugró élelmiszerárakról is beszélt Virág Barnabás.

február 14., 14:24

  • Gazdaság
Erőre kapott a forint péntek reggelre

Erőre kapott a forint péntek reggelre

A hétfői kezdéshez képest erősödött a főbb devizákkal szemben.

február 14., 08:41

  • Gazdaság
Itt van Orbán Viktor 4,7 milliós bástyája

Itt van Orbán Viktor 4,7 milliós bástyája

Szakértők szerint kezd visszatérni a hit a gazdaságban.

február 13., 19:28

  • Címlapon
Kocsis András Sándor: Orbán Viktort rendkívül megvezették kínai barátai

Kocsis András Sándor: Orbán Viktort rendkívül megvezették kínai barátai

A szociológus szerint Magyarország áldozata lett Hszi Csin-ping tervének.

33 perce

  • Címlapon
Donald Trump éppen élő egyenes adásban veri szét a szövetségi kormányzatot

Donald Trump éppen élő egyenes adásban veri szét a szövetségi kormányzatot

Tömeges elbocsátások: több mint 200 ezer munkavállaló lehet érintett.

47 perce

  • Gazdaság
Itt vannak a szabályok, így dolgozhatnak a nyugdíjasok 2025-ben

Itt vannak a szabályok, így dolgozhatnak a nyugdíjasok 2025-ben

Kiderült, melyik szférában éri meg leginkább nyugdíjasokat alkalmazni.

február 14., 08:39

  • Gazdaság
Prüszköl a német ló a magyar vitéz alatt – kiderül, meddig jut gyalog

Prüszköl a német ló a magyar vitéz alatt – kiderül, meddig jut gyalog

Egy biztos a magyar gazdaság jövőjét illetően: a bizonytalanság.

február 14., 17:42

  • Címlapon
Kiszivárgott Orbán Viktor balatonfüredi beszéde, el akarják foglalni Brüsszelt

Kiszivárgott Orbán Viktor balatonfüredi beszéde, el akarják foglalni Brüsszelt

Kihelyezett frakcióülést tartott a Fidesz–KDNP.

8 perce

  • Címlapon
Megtörtént az első lépés a béke felé, Ukrajna láthatja kárát

Megtörtént az első lépés a béke felé, Ukrajna láthatja kárát

Az oroszok szerint Vlagyimir Putyin dönt a folytatásról.

tegnap, 14:03

  • Gazdaság
Reagált a foodora a GVH büntetésére, nem értenek egyet a bírsággal

Reagált a foodora a GVH büntetésére, nem értenek egyet a bírsággal

Lépéseket terveznek a reklámkommunikáció fejlesztésére.

február 14., 18:36

  • Gazdaság
Szijjártó Péter: Tisztán látszik, hogy Magyarország nem vett részt a gazdasági hidegháborúban

Szijjártó Péter: Tisztán látszik, hogy Magyarország nem vett részt a gazdasági hidegháborúban

A külügyminiszter szerint a nyugati és keleti régiók közti gazdasági egyenlőtlenség is megszűnt.

február 14., 18:01

  • Gazdaság
Egymillió forint felett a panelek négyzetméterára Budapesten

Egymillió forint felett a panelek négyzetméterára Budapesten

Miskolcon ugyanakkor feleennyiért is hozzájuthatunk egy ilyen ingatlanhoz.

február 12., 14:32

  • Gazdaság
Donald Trump vámjai miatt használhat több műanyagot a Coca-Cola

Donald Trump vámjai miatt használhat több műanyagot a Coca-Cola

Így is a világ legnagyobb műanyagszennyezője a cég.

február 12., 17:31

  • Címlapon
Csatlakozhat a Fidesz EP-frakciójához az AfD, széteshet a Szuverén Nemzetek Európája

Csatlakozhat a Fidesz EP-frakciójához az AfD, széteshet a Szuverén Nemzetek Európája

Gulyás Gergely legutóbb még nem látott erre sok esélyt.

tegnap, 21:21

  • Gazdaság
Új vezető kerül a Foxpost élére

Új vezető kerül a Foxpost élére

Magyarország egyik vezető csomagautomata-szolgáltatója 2014-ben indult útjára.

február 13., 07:47

  • Gazdaság
Kutatás-fejlesztési rekordberuházás érkezik Magyarországra

Kutatás-fejlesztési rekordberuházás érkezik Magyarországra

Korábban még nem volt ekkora állami támogatású beruházás.

február 13., 11:54

  • Címlapon
Az olasz futball fekete napja, a Bayern München a 94. percben menekült meg az égéstől

Az olasz futball fekete napja, a Bayern München a 94. percben menekült meg az égéstől

Elképesztő thriller után jutott tovább a Benfica a BL-ben.

tegnap, 23:04

  • Címlapon
Álomkezdés után rémálom: kiesett a BL-ből a hétszeres győztes

Álomkezdés után rémálom: kiesett a BL-ből a hétszeres győztes

Egy teljesen felesleges piros lap után pecsételődött meg a patinás csapat sorsa.

tegnap, 20:47

  • Címlapon
Tombol a járvány, de jót teszünk, ha túladagoljuk a vitaminokat?

Tombol a járvány, de jót teszünk, ha túladagoljuk a vitaminokat?

Sokan vannak, akiknek ez kifejezetten hátrányos.

tegnap, 20:38