A fel nem ébredő erő: egyelőre gyenge eresztés a kamatplafon

Az Index is beszámolt arról korábban, hogy a kormány egyezséget kötött a Bankszövetséggel, aminek értelmében 2023. október 9-től a vállalkozásoknak maximum 12 százalékos kamaton nyújt forgóeszközhitelt, míg lakossági oldalon a jelzáloghitelek esetében maximum 8,5 százalékos teljes hiteldíjmutató (THM) mellett biztosít hitelt a lakást vásárolni, építeni vagy felújítani akaró ügyfelek számára.

A lépéssel a haldokló lakáshitelpiacot szerették volna feléleszteni, ami aztán kicsit megtolja az egyébként meglehetősen gyengén teljesítő gazdaságot is, benne az ingatlanpiaccal. Azonban – ahogy az adatokból kiderül – kevés sikerrel, mutat rá az Index számára eljuttatott elemzésében a Balla Ingatlan.

Az ingatlanközvetítők egyöntetűen a hitelezés befagyását nevezték meg korábban az ingatlanpiac elmúlt évben tapasztalt gyengélkedésének fő okaként. Hasonlóan látta a helyzetet a Magyar Nemzeti Bank is. Az MNB szerint elsősorban a hitelre vásárló vevők hiánya miatt lehetett az idei év második negyedévének végére több mint 30 százalékos szűküléssel találkozni az ingatlanpiaci forgalomban, hiszen a lakáshitelezés közel 70 százalékkal zuhant egy év alatt.

Úgy tűnt, jó lesz, de egyelőre felsült

Ugyanakkor az elmúlt hónapokban a lakáshitelek szempontjából kedvező folyamatok bontakoztak ki. Az év eleji, 10 százalék feletti THM-ekhez képest némi csökkenést lehetett tapasztalni, egyrészt a hosszabb futamidejű és kamatperiódusú lakáshitelek kamatára ható 10 éves kamatszintek – az úgynevezett BIRS – mérséklődése következett be, másrészt október 9-től megjelentek a kamatplafonos hitelek a bankok kínálatában.

A bankok kínálatában is ott vannak már a kamatplafonos hitelek, így ma már 7–8 százalék közötti kamattal találunk ajánlatokat. Úgy tűnik, hogy ezzel elhárult az egyik legkomolyabbnak látszó akadály az ingatlanpiac beindulása elől.

Vagy mégsem: hiszen a 7 százalékos kamat még nem az az 5 százalékos szint, melyhez korábban hozzászoktak a hazai ingatlanvásárlók, és amely miatt „boldog-boldogtalan” lakáshitelt vett fel, de még csak nem is az a 6 százalékos érték, melyet a szakemberek egy része – úgymond – vízválasztónak tart a hitelezés beindulása szempontjából – fejtette ki az ingatlaniroda.

Bár a mostani kamatok már mérsékeltebbek, mint amelyekkel néhány hónapja találkozhattunk, így akár indokolt is lehetne némi mozgás az ingatlanpiacon a hitelre vásárló vevők részéről, az ingatlanközvetítők azonban október 9. óta sem érzékelik, hogy a hiteles vevők ostromolnák az ingatlanpiacon.

Számolgatnak, kivárnak a vevők

A Balla Ingatlan ingatlanközvetítői konszenzusa szerint egyértelmű trend rajzolódik ki. Hiába a csökkenő kamatok, az év vége felé közeledve egyre mérsékeltebb az érdeklődés az eladó ingatlanok iránt.

Egyelőre nem csaptak le a lehetőségre az ügyfelek, inkább azt érezni, hogy továbbra is kivárnak, átgondolják még a terveiket. A csok változása miatt is sokan számolgatnak most, hogy inkább az eddigi csok vagy az új csok plusz éri meg számukra jobban, és akadnak, akik még megpróbálják kihasználni az eddig rendelkezésre álló lehetőséget. Ugyanakkor ez sem okoz számottevő mozgást az ingatlanpiacon

– közölték.

Akadnak ugyan hitelre vásárló vevők most is, de ők sem igazán jönnek lázba attól, hogy fél-egy százalékkal alacsonyabb kamattal tudnak hitelt felvenni. Az ingatlaniroda szerint komolyabb változást az eredményezhetne, ha a kamatszintek 5-6 százalék környékére csúsznának vissza.

A vonzóbb kamatokon kívül az lendíthetne még sokat az ingatlanpiacon, ha visszatérnének a befektetők az állampapírokból, amire van is némi esély, hiszen az újabb állampapírok már kevésbé attraktívak számukra, ugyanakkor sokan, akik korábban bevásároltak állampapírból, most még egy jó ideig a befektetésükben maradhatnak.

Emellett egy optimistább szemlélet sem ártana a lakosság részéről, ami most egyáltalán nem jellemző. Jelenleg sokan aggódnak a gazdasági helyzet, az infláció és általánosságban a jövő miatt, ezért sem szánják rá magukat könnyen az ingatlanvásárlásra.

Egy kamatcsökkentés önmagában kevés a változáshoz, hiszen a megélhetési költségek növekedése miatt szűkült azok köre, akik hitelt tudnak felvenni. Egy stabil gazdaság, csökkenő infláció, a csok pluszra jogosultak körének bővítése és felújítási támogatás kellene ahhoz, hogy érdemben megmozduljon a hazai ingatlanpiac

– összegezte a Balla Ingatlan, amely az eddigiek alapján a következő évben sem igazán számít komolyabb lendületre az ingatlanpiacon, sőt várakozásaik szerint gyakorlatilag ugyanazt láthatjuk jövőre is, mint amivel az idei évben szembesülhettünk. Ez pedig mérsékelt forgalmat, illetve csökkenő, stagnáló árakat jelent.

Stagnáló árak, kivéve a házaknál

Gyakorlatilag stagnáló árakról számolt be az Otthon Centrum is. Az ingatlaniroda tapasztalatai szerint csak a családi házak esetében mutatkozott emelkedés a budapesti használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterárában. (Ellenben az újlakás-piacon tapasztaltakkal.)

A harmadik negyedéves négyzetméterárak a legdrágább budai és belvárosi kerületekben nagyon hasonlóan alakultak, illetve minimális eltérést tapasztaltunk az egyes városrészek között – közölte az iroda. Mindez azzal magyarázható, hogy a vásárlói preferenciában a korábbinál nagyobb szerepet játszik az ingatlan állapota, vagyis az, hogy igényel-e költséges felújítást, vagy sem.

A legdrágább kerület a XIII., átlagosan 1,19 milliós négyzetméterárral, majd a III. (1,18), a II., illetve az V. kerület (1,16 millió forint) a sorrend. A budai oldalon a XXII. kerületben, míg a belvárosban a VIII. kerületben alacsonyabbak csak az árak, miután a fajlagos átlagár 725 ezer forint volt július és szeptember között, azonban a legtöbb budai és belvárosi kerületben ugyancsak 1 millió forint körüli volt az átlag. A külső pesti kerületek ennél olcsóbbak, ott a 700–800 ezer forint közötti fajlagos ár a jellemző.

Ugyanakkor a városrészek eltérő értékeket mutatnak, amíg a belvárosi kerületekben 2 százalékkal emelkedtek, addig a budai és a külső pesti kerületekben átlagosan 4 százalékkal csökkentek.

A panellakások négyzetméterára 734 ezer forint volt, ami az előző év azonos időszakához képest 3,5 százalékkal alacsonyabb, de az április és június közötti időszakhoz viszonyítva is 1 százalékos mérséklődést jelent. A négyzetméterár a XIII. kerületben a legmagasabb, 880 ezer forintos átlagértékkel, majd a XI. kerület (822 ezer), a XIV. kerület (784 ezer) és a III. kerület (777 ezer forint) a sorrend. A XV. és XIX. kerületeket is még 700 ezer forint feletti átlagár jellemzi, a többi városrészben azonban már 600–700 ezer forint között alakul a panellakások átlagos négyzetméterára. Ezúttal Csepel helyett a XX. kerület lett a legolcsóbb.

Árváltozás szempontjából a III. és XIII. kerület említendő, ahol 7, illetve 9 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak. A skála másik felén a VIII. és néhány külső pesti kerület (IV. és XX.) található az utolsó negyedév 5 százalékot is meghaladó árcsökkenésével.

Az iroda szerint mindez összefügg azzal, hogy a piac egy évvel ezelőtt szembesült a rezsiszabályok kedvezőtlen változásával, de a kezdeti sokk elmúltával a tehetősebbek újra e felé a piaci szegmens felé fordultak. Ráadásul az elmúlt években megszokottnál alacsonyabb volt a kereslet, ami erősítette az összetételhatást.

A családi házak esetében továbbra is a budai kerületek a legdrágábbak, a II., III. és XI. kerületben egyaránt 1 millió forint körüli négyzetméterár az uralkodó, míg a XXII. kerületben 820 ezer forint a mértékadó átlag. Ezt a pesti oldalon egyedül a XIV. kerület haladja meg 900 ezer forintos átlagértékkel, míg a kerületek többségében állapottól függően 500–700 ezer forint közötti négyzetméteráron kelnek el a használt házak.

(Borítókép: Németh Emília / Index)