Csokbomba rázhatja helyre a pofonoktól tántorgó ingatlanpiacot

Csökkenő kereslet, stagnáló átlagárak, növekvő értékesítési idő jellemezte az ingatlanpiacot 2023-ban – így összegezte az évet az Index kérdésére az otpotthon.hu. „Ezt támasztják alá saját adataink is, hiszen a felületünkön meghirdetett eladó ingatlanok átlagos hirdetési ideje országosan közel megkétszereződött az elmúlt fél évben” – mondták.

Miközben a legjobb időszakban évi 150 ezer ingatlan-adásvétel történt, addig idén 90 ezer körül mozog a tranzakciók száma, ami nagymértékű, 40 százalékos visszaesést jelent

– mondta megkeresésünkre Balla Ákos. A Balla Ingatlan alapító-tulajdonosa arra is rámutatott, hogy a piac egyes szegmenseiben akár még ennél is nagyobb arányú lehet a csökkenés. „Kevesebb vevő volt idén a piacon, akikkel rosszabb alkukat tudtak kötni az eladók, hiszen alacsonyabb számú vevő esetében az eladó kis túlzással bárkinek örül, de azért nem annyira, hogy nominálértéken túl nagy árengedményt tegyen. Sőt, inkább magasan tartották az árakat, ami nagymértékben felelős a kevés tranzakcióért” – tette hozzá.

Szintén kardinális terület a hitelezés, amely jelentősen felelős az adásvételek bezuhanásáért. A 2023-ban elszálló kamatszintek mellett sem a magánszemélyek, sem a befektetők nem léptek a hitelpiacra. Utóbbi kör más instrumentumokba, jellemzően állampapírba csoportosította vagyonát, az idei év végén látható némi visszarendeződés, hiszen a magyar állampapírok hozama jövőre már várhatóan nem közelíti meg az idei szinteket, így ismét vonzóvá válhat az ingatlanba történő invesztíció. „Gyakorlatilag két szegmens: a hitelből, valamint a befektetési céllal vásárlók is eltűntek a piacról. A befektetők hozaméhesek, ezért csak akkor térnek vissza az ingatlanpiacra, ha úgy érzékelik, hogy nagyobb hozamot érhetnek el, mint például az állampapírpiacon” – mutatott rá Balla Ákos.

A szakértő arra is rámutatott, hogy a Magyar Bankszövetség által bevezetett – majd időközben finomított– önkéntes kamatplafon lényegében értelmét vesztette, mert a bankok enélkül is plafon alatti ajánlatokkal szolgálnak. „Jelenleg 7-7,5 százalék körüli THM-ekkel operálnak a bankok, ami már érdeklődést vált ki vevői körökből. Közelítünk a hitelpiacra való belépés szempontjából lélektani határnak tekintett 6 százalékos THM-szintekhez” – jegyezte meg Balla Ákos, aki szerint 5-6 százalék körüli teljes hiteldíjmutató mellett várható a hitelezés élénkülése.

Idén elmaradt, jövőre jöhet a csokbomba

Az idén kifutó városi csokkal kapcsolatban elmondta: az év végére várt roham elmaradt, jövőre azonban több ezer vagy akár tízezer olyan tranzakcióra számít az ingatlanszektor, ami a január elsejétől életbe lépő csok plusz támogatáshoz köthető. Balla Ákos várakozásai szerint a csok plusz felfutása inkább a jövő év első negyedében várható – az első három hónapot erősebbre várja, mint összességében az év egészét. Január–márciusban rohamra számítanak, ám ezt követően várhatóan lecsendesednek a hullámok.

Kerülik a belvárost, nem vonzó a vidék

Földrajzi értelemben széttagolt az ingatlanpiac, más kép rajzolódik ki a fővárosban, az agglomerációban, a megyeszékhelyen, illetve a kisebb településeken.

Budapesten a belváros nem túl vonzó a vevők számára, a belső kerületek leginkább az airbnb-k felségterülete. A vásárlók inkább a külsőbb kerületeket részesítik előnyben, illetve a külvárosi részek ingatlanpiacára is szép jövő várhat. Nem úgy az agglomerációra, amelynél Balla Ákos egy olyan aspektusra is rámutatott, amiről ritkán esik szó, ez pedig az üzemanyagárak kérdése. A főváros vonzáskörzetében élők többsége ugyanis egy vagy két autóval közlekedik, aminek fenntartása költséges. (Januártól pedig a jövedékiadó-emelés következtében még drágább lesz a tankolás.)

A nagyvárosok, megyeszékhelyek ingatlanpiaca viszonylag jól működik, köszönhetően többek között annak, hogy ezeken a településeken az élet valamennyi funkciója jelen van (munkahely, oktatás, kulturális lehetőségek). A jól működés az olyan közepes méretű településeknél is megvan, amelyeken egy – mikrokörnyezetet fellendítő – nagyobb ipari beruházás által stabil munkalehetőség adódik. A faluknak azonban nincs népességmegtartó erejük, és erre a tátongó sebre még a falusi csok is mindössze ragtapaszként funkcionál. „A vidéki ingatlanpiacról tehát általánosságban elmondható, hogy nem szárnyal, és várhatóan nem is fog” – mondta Balla Ákos.

Csökkenő, stagnáló árak

Nézzük szegmensekre lebontva, hogy nézett ki a 2023-as év. Egyértelműen a használt ingatlanok piacán történt a legtöbb tranzakció, az összes adásvétel 90 százalékáért feleltek, míg tíz tranzakcióból mindössze egy köthető új építésű lakáshoz. „Budapesten évente megközelítőleg 30 ezer ingatlan cserél gazdát, ebből mindössze 3-4 ezer új lakás, a többi használt. Emögött egyszerű ok húzódik meg: a használt lakások ára jóval megfizethetőbb, mint az újaké, tehát ezen a téren továbbra is a lakossági pénztárcák vastagsága a fő mozgatórugó” – mutatott rá a szakember, aki szerint hatalmas gazdasági fellendülésnek kellene történnie ahhoz, hogy a használt és új ingatlanok közötti olló záruljon.

A kellően jó állapotú lakások voltak a legkelendőbbek, míg a nem túl jó állapotú, ám ennek ellenére magas áron kínált lakásokért nem álltak sorba a vevők – az energiapazarló ingatlanok szenvednek a piacon, tulajdonosuk szinte csak akkor tudja értékesíteni őket, ha elvégzik a szükséges korszerűsítéseket.

Az új lakások piacán vannak drága és drágább ingatlanok, jellemzően csak előbbiek iránt mutatkozik némi kereslet. „Rendkívül árérzékeny a piac, az a beruházó kerülhet pole-pozícióba, aki a költségek lefaragása vagy épp a profitráta alacsonyabbra hangolása által lejjebb tudja vinni az árakat” – vázolta Balla Ákos. A legtöbb beruházó azonban behúzta a kéziféket, jelenleg ugyanis csak alacsony haszonkulccsal tudják értékesíteni az ingatlanokat, ezért a következő években csökkenő beruházási aktivitás várható.

Ami az árakat illeti, nominálértéken stagnálás, reálértéken (vagyis inflációval súlyozva) csökkenés ment végbe idén általánosságban az ingatlanpiacon. „Azt láthattuk idén, hogy sok esetben az ingatlan árának nominálértéken való tartása is nehézséget okozott, a legtöbb esetben az eladók kénytelenek voltak árengedménnyel áldozni az értékesítés oltárán” – mondta a Balla Ingatlan tulajdonosa, hozzátéve, hogy reálértéken még nagyobb a csökkenés mértéke.

Az otpotthon.hu statisztikái alapján elmondható, hogy egyre többen és egyre nagyobb mértékben csökkentenek hirdetéseik árain, ez bizonyos ingatlantípusok négyzetméterárában nominális árcsökkenésként is megjelenik, de összességében stagnáló árakról beszélhetünk: a hirdetési árak éves szinten nominálisan 3 százalékkal növekedtek, ami reálértéken a jelenlegi inflációs környezetben már csökkenést jelent – mutattak rá.

Ingatlantípusonként vizsgálva, az otpingatlan.hu adatai szerint az új építésűek átlagos négyzetméterára idén 8, a téglalakásoké 5, a családi házaké 3 százalékkal növekedett – tehát gyakorlatilag stagnáltak.

A bérleti piac továbbra is virágzik

Az albérletpiacon tovább emelkedtek a bérleti díjak, ami nagyobb hozamot jelent a tulajdonosok számára, tekintve, hogy eközben a fent részletezett okok miatt maga az ingatlan értéke érdemben nem változott – ez akár a befektetők szemszögéből is jelenthet halvány pluszpontot. Balla Ákos számításai szerint a legtöbb bérbeadó az inflációra hivatkozva árat emel jövőre – további 5-8 százalékos drágulás következhet be az albérletpiacon. Erre azért is mutatkozik tér, mert a bérleti piacon keresleti piac van, vagyis kevés albérlet iránt mutatkozik nagy érdeklődés, hiszen számos, az eladói piacról kiszorult lakos kényszerül megjelenni a bérlőin – jegyezte meg Balla Ákos.

Ellentmondásos irodapiac

A nyaralópiac főként a Covid-járvány során eszközölt lezárások hatására futott fel. Az ebben az időszakban történt vásárlások azonban egyszeri hatásnak bizonyultak, sokan azóta már eladólistára tették nyaralójukat. Ebben a szegmensben jelenleg inkább negatív hatások figyelhetők meg, nincs meg az a vevőkör, amely ellensúlyozná az eladásokat. Az otpotthon.hu-n meghirdetett nyaralók árában átlagosan 9 százalékos csökkenést mutattak ki.

Az ipari ingatlanok szegmense „köszöni szépen, jól van”, nem beszélhetünk negatív hatásokról. Ellentmondásokkal teli azonban az irodapiac, ahol számos esetben mást mutat a kommunikáció, valamint a tapasztalat – hívta fel a figyelmet Balla Ákos. „Elbagatellizálják a home office irodapiacra kifejtett hatását, de a felszínen mutatottnál nagyobb problémát okoz. Az állításokkal ellentétben a jövőben jóval kevesebb irodahelyiségre lesz szükség, mint volt a Covid-járvány kirobbanása előtt” – tette hozzá.

Nincs bukás 2023-ban, biztató jelek 2024-re

Balla Ákos a fentiek összegzéseként rámutat, hogy bár a helyzet messze van az ideálistól, ennek ellenére nem kell kongatni az ingatlanpiaci vészharangokat.

Az idén tapasztalt gazdasági környezetben törvényszerű a visszaesés, ezt láthattuk 2023-ban az ingatlanpiacon is. Azonban nincsenek tömegesen bedőlt hitelek, elárverezett ingatlanok, ráadásul – bár 50-60 százalékkal csökkenő volumen mellett, de – hitelezés is akad, sőt ilyen gazdasági környezetben a korábbi volumen 40-50 százalékán történő működés pozitívnak mondható

– fogalmazott Balla Ákos, aki szerint ettől még tény, hogy a magyarok nagy része nem olyan ingatlanban lakik, amilyenben szeretne, vagy amely igazodna az adott élethelyzetéhez.

Némiképp megrótta a lakókat, családokat, akik az elmúlt években történő felújítás során nem az energetikai hatékonyságot részesítették előnyben, és csak az energiaválság beütésekor döbbentek rá, hogy milyen rosszul tették.

Az energiaválságot leszámítva is felelősségteljesebb gondolkodást lehetne ilyen téren elvárni a lakosságtól. Célszerű önkritikát gyakorolnia annak, aki az elszabadult rezsiszámlák idején döbbent rá, hogy energetikai szempontból nem hatékony az ingatlana. Sokaknak fájt az utóbbi 1-1,5 év, de arra hasznos volt ez az időszak, hogy a helyére kerültek az ingatlanpiaci puzzle darabjai

– fogalmazott.

Az otpotthon.hu szakértői bizakodóak a jövő évi kilátásokat illetően. Bár ahogyan tavaly, most is sok az ismeretlen változó, úgy látják, hogy a lakáspiac idén „elért a gödör aljára” és 2024-ben már némi növekedés történhet.

Ehhez természetesen az is szükséges, hogy az infláció, valamint a hitelkamatok hosszú távon is tovább csökkenjenek, míg a reálbérek növekedjenek. Ezt a folyamatot erősíthetik tovább a január 1-től elérhető új és régi állami támogatások is

– fogalmaztak.

(Borítókép: Németh Emília / Index)