Óvatos duhajként tekint az idei évre az ingatlanszektor

Hullámhegyek és hullámvölgyek követték egymást az elmúlt húsz év lakáspiacán, a visszaesést pedig rendre kisebb mértékű felívelés jellemezte – összegezte az utóbbi két évtized ingatlanpiaci trendjeit Soóki-Tóth Gábor, aki megjegyezte: ez az ív a jelenlegi időszakra is érvényes. Az Otthon Centrum (OC) elemzési vezetője elmondta, 2023-ban a korábbinál jóval kevesebb, 100-110 ezer tranzakció köttetett. A visszaesés elsősorban az infláció megfékezése érdekében megemelt alapkamattal magyarázható, ami jelentősen megdrágította a lakáshitelezést. Noha vevők sokasága reménykedett árcsökkenésben (a 2008-as évvel ellentétben most nem omlott össze a piac) az eladók inkább kivártak, az árkorrekció minimális mértékű volt, ugyanakkor a drágulás üteme lassult vagy megállt.

A saját célú vásárlások számát növelték az otthonteremtési támogatások, de a nagyvárosok agglomerációs településeinek megfizethetőbb ingatlanárai is lendítettek a piacon. Ugyanakkor a korábbi évekhez képest csökkent a befektetési célú vásárlás: a lakóingatlanoknál sokkal likvidebb és magasabb hozammal kecsegtető állampapírok csábították el a vevőket.

A szakember a lakáspiaci trendet érzékeltetve elmondta,

• amíg 2021-ben 160 ezer,
• addig 2022-ben már csak 138 ezer adásvétel történt,
• a 2023-as évre 110 ezer körül várható.

De az adásvételek száma mellett a földrajzi megoszlás is érzékelhetően változott: 2014–15-ben még Budapesten volt a legtöbb adásvétel, ezután a városokban, majd – különösen a falusi csok bevezetése után – a községekben, elsősorban a nagyvárosok körüli agglomerációs településeken növekedett erőteljesen a vásárlások száma. Ezzel szemben a 2023-as esztendő majdnem összes negyedévében már a legtöbb lakóingatlan-adásvétel olyan községekben történt, ahol igényelni lehetett ezt a támogatást, kevéssel megelőzve a városi tranzakciók számát.

Az árak, valamint az alkuk mértéke is nőtt

Az Otthon Centrum hálózatában értékesített használt lakások abszolút átlagára az egy évvel korábbihoz képest a régióközpontokban és a községekben enyhén csökkent, a megyei jogú városokban stagnált. Az átlagos négyzetméterárat vizsgálva már egyáltalán nem volt érezhető árcsökkenés, sőt a korábbi évek árnövekedési dinamikája sem csökkent érdemben.

A fajlagos ár a korábbi éveknél kisebb, de továbbra is emelkedő tendenciát mutatott. „Mindez úgy, hogy a kevesebb tranzakció a megszokottnál jóval nagyobb áralku mellett történt” – árnyalta az adatokat Soóki-Tóth Gábor.

A házak esetében újra 10 százalék feletti alkura nyílt lehetőség (13,6 százalék), miközben a tégla- és panellakások egyaránt 8,8 százalékkal megközelítették ezt a szintet. Mindhárom szegmensben legalább másfélszeresére nőtt az áralku mértéke 2022-höz képest.

Hasonló mondható el a forgásról is, különösen a panellakások esetében, ahol egy hónappal hosszabb időt tölt az ingatlan a piacon. Az abszolút és a fajlagos árak összevetése azt mutatta, hogy jellemzően a kisebb alapterületű ingatlanok iránt nőtt a kereslet tavaly.

Az idei év biztató kilátásai már 2023 végén érzékelhetők voltak, az infláció csökkenésével a hitelkamatok megindultak lefelé, és új támogatási rendszer is érkezik 2024-ben. Vannak kedvező jelek a gazdaságban, és már a tavalyi utolsó negyedévben nőtt az aktivitás a lakáspiacon

– ismertette várakozásait a szakember, aki megjegyezte: noha az infláció érdemben csökkentette a reálbéreket, a feszes munkaerőpiac további bérnövekedéssel járhat, ami a csökkenő kamatszint mellett hozzájárulhat a kereslet élénküléséhez. A csok plusz megjelenésével nagyjából 15 ezerrel nőhet az adásvételek száma. Ahogy 2023-ban sem volt érdemi árcsökkenés, erre az idén sem lát reális esélyt Soóki-Tóth Gábor. Sőt: azokban a városokban, városkörnyéki településeken, amelyek a legkedveltebbek a vásárlók körében, inkább további árnövekedésre lehet számítani.