Túl lehetünk a mélyponton, életjelet mutatnak a vevők

Noha a lakáspiaci forgalom immár kétéves folyamatos csökkenése 2023. harmadik negyedévében is kitartott, a hanyatlás üteme csökkent – közölte az OTP Ingatlanpont a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb lakásindexének adataira hivatkozva.

Míg az év első két negyedében 40, illetve 28 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát, mint az előző esztendő azonos időszakaiban, addig a harmadik negyedévben 17 százalék volt a visszaesés. A mérséklődő kereslet a múlt év során erősebben érintette az új építésű lakásokat: 2022-ben azok a forgalom 7,4 százalékát adták, 2023-ban viszont – 45 százalékos csökkenés nyomán – már csak a 3,5 százalékát.

Az árak csak kismértékben változtak a múlt év egyik negyedéről a másikra.

• A használt lakásoknál az első negyedév emelkedést (plusz 3,5 százalék), a második stagnálást, a harmadik pedig visszaesést (mínusz 0,6 százalék) hozott. Így a július–szeptemberben érvényesíthető árak épphogy meghaladták (plusz 0,2 százalék) az előző év hasonló időszakában kialakultakat.
• Az új építésű otthonoknál jelentősebb volt az éves elmozdulás (plusz 11 százalék), de a reálértékük megőrzésére – tekintettel a 18 százalék körüli inflációra – még ezzel sem voltak képesek.

A KSH 2015-ös árakhoz viszonyító lakásárindexének történetében még soha nem volt ilyen távol egymástól a nominális és reálindex: 2023. harmadik negyedévében a különbségük elérte a 100 százalékpontot.

Négy évvel korábban, azaz a Covid előtti utolsó „békeévben” a nominális index 173,2 százalék volt, míg a reál 158,4 százalék. A különbségük mindössze 14,8 százalékpont, két évvel később, a piaci visszaesés előtt ez a differencia már 34 százalékpont, majd újabb két év után elérte a százat, amikor a nominál index 266,9 százalék, a reál pedig 166,8 százalék lett.

Az MNB lakásárindex az általa vizsgált mindhárom településkategóriában azt mutatja, hogy tavaly két árnövelő negyedév után ismét enyhe visszaesést hozott a harmadik, és ez a fővárosnál mínusz 2 százalék, a vidéki városoknál mínusz 0,9 százalék, míg a községeknél mínusz 2,8 százalék lett. Az előző év azonos időszakával összevetve azonban még így is szerény (0,7-2,2 százalékos) pluszban zárhattak.

Jelentősebb volt a különbség az egyes régiók városai között. Legjobban az észak-magyarországiak (6,7 százalék) és a dél-dunántúliak (4,8 százalék) drágultak. Ezzel szemben a közép-dunántúli, illetve közép-magyarországi, azaz a Pest megyei városok még vesztettek is az egy évvel korábbi árszintjükből, 1,4, illetve 3,4 százaléknyit.

„A közép-dunántúli árak mostani korrekcióját magyarázhatja, hogy ott összességében igen dinamikus volt az árnövekedés az utóbbi években” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A szakértő ennél is fontosabb jelnek tartja, hogy

a 2023-as év piacának eddig megismert számai – köztük immár a harmadik negyedéviek is – egyelőre nem rendeződnek trendbe. Az egyes részmutatókban negyedévről negyedévre apró kilengések látszódnak, és változik is az irányuk negatívból pozitívba, vagy vissza. Ezek mutatják az eladók és a vevők bizonytalanságát a piac várható alakulását illetően. Megvan ugyanakkor a realitása – de ezt majd csak utólag láthatjuk –, hogy tavaly volt a mélypont, amikor a piac iránya megfordult.

Az optimisták további erőt is meríthetnek a KSH adataiból, ugyanis a 2023-as forgalom településtípus szerinti elemzése a főváros, a megyeszékhelyek, a városok és a községek esetében is azt mutatja, hogy a tranzakciószám negyedévről negyedévre egyre kevésbé maradt el a visszaesés előtti, azaz a 2021-es szinttől.

Sőt, Budapest esetében a harmadik negyedév forgalma 15 százalékkal felülmúlta a két évvel korábbit. Ennek az elemző szerint az a tapasztalat adhat súlyt, hogy a fővárosi lakáspiac történései rendszerint előképét adják a szektor országosan is kibontakozó folyamatainak.

Életjelet mutatnak a vevők

2024 januárjában több mint 31 ezer lakást és házat hirdettek meg eladásra, ami megegyezik a tavaly januári friss kínálat nagyságával. A teljes kínálat bővülése viszont egyre inkább lassul, ami a piaci élénkülésének egyik legfőbb mutatója.

Az elmúlt hónapokban azt láttuk, hogy a kínálat rendre 25-30 százalékkal nagyobb volt az egy évvel korábbinál. Idén január végén 215 ezer eladó és kiadó ingatlan szerepelt a kínálatban, ami az egy évvel korábbi 195 ezerhez képest csak 11 százalékkal több. A kínálat bővülésének lassulása arra utal, hogy az idén éledező kereslet elkezdte felszívni az ingatlanokat a piacról

– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Ahogyan arra számítani lehetett január első hetei alapján, éves összevetésben a kereslet is erősödött. „Az eladó lakóingatlanokra érkező több mint 300 ezer januári érdeklődés 20 százalékkal haladta meg a tavaly januári szintet” – tette hozzá a szakember. A piacon megjelenő több vevő ellenére viszont az árak még nem emelkedtek.

Összességében tehát a vevők érdeklődése reményt adhat. Hogy erre mekkora hatást gyakorol a január elsejétől elérhető csok plusz, és hogy ez adásvételek tekintetében ez mit jelent, azt a későbbi adatokból tudhatjuk meg.