Drasztikus változást hoz a lakáspiacon a kormány

Idén márciusban először lesz módja hazai családoknak arra, hogy meglévő lakásbiztosításaikat – függetlenül attól, hogy mikor kötötték azokat – felmondja.

A kormány szándéka szerint a mostani lakásbiztosítási kampány célja, hogy az ügyfelek számukra kedvezőbb lakásbiztosítást tudjanak kötni – ám ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy a megkötött új konstrukció díja kedvezőbb lesz.

A kormány tavaly több okot is felsorolt amellett, hogy miért nyúl bele a piacba. Először tehát érdemes ezeket összeszedni.

1. A biztosított lakások száma Magyarországon

Az emberek legnagyobb vagyontárgya a lakás. Közép-kelet-európai, ezen belül magyar sajátosság, hogy az Eurostat szerint a hazai lakosság 91,3 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, miközben ez az arány az EU lakosságában átlagosan nem éri el a 70 százalékot. Ennek fényében érdemes vizsgálni azt, hogy a nagyjából 4,5 millió hazai ingatlan esetében alacsony vagy magas szint-e az, hogy az ingatlanok 73 százaléka, 3,3 millió lakás biztosított. Mindez ugyanis azt jelenti, hogy

2. A piaci koncentráció

A hazai lakásbiztosítási szerződések 80-82 százalékát négy biztosítónál kötötték annak ellenére, hogy a piacon 14 biztosító kínál lakásbiztosítási terméket. A piaci verseny élénkítését hozhatja egy koncentrált kampányidőszak, amikor a figyelem ráirányul erre a termékre. Mindez már csak azért is fontos, mert az Insura alkuszcég felmérése szerint a válaszadók 28 százaléka jelezte azt, hogy lakásbiztosítását 5 évnél is régebben aktualizálta. A Groupama Biztosító statisztikái szerint pedig 

a biztosítottak közel harmada csak abban az esetben vált lakásbiztosítást, ha ingatlan-adásvételre kerül sor. Ez utóbbi tekintetben a 2023-as év amúgy is mélypontot fog hozni, hiszen a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint az elmúlt év első kilenc hónapjában alig több mint 61 ezer ingatlan-adásvétel történt, szemben a 2022 első háromnegyedévének 115 ezret közelítő számával.

3. A lakásbiztosítások elavultak

Miután a fentiekből látható, a lakosság nem követ el mindent annak érdekében, hogy biztosítását aktualizálja, így a régen, nemegyszer akár több mint egy évtizede kötött lakásbiztosítások esetében a biztosítók által vállalt szolgáltatás ma már nem fedezi azt az értéket, amellyel kár esetén a családok találkozhatnak.

A piacvezető alkuszcég, a Netrisk által közölt felmérés szerint

Eközben a KSH kimutatása szerint 2023-ban az új lakások átlagos négyzetméterára országos szinten már az 1 millió forintot közelíti a fővárosban 1,2 millió forint felett tart, és már a községekben épített új ingatlanok ára is meghaladja az említett 600 ezer forintot, holott ott jellemző az önerős építés.

4. Nem mindenre jó az indexálás

Az alulbiztosítottság ugyanakkor nem csak totálkár esetén okoz problémát, hiszen szerencsére a lakásállománynak csak töredéke semmisül meg valamiféle természeti katasztrófa vagy egyéb tragédia miatt. Az alulbiztosítottság sokkal fájdalmasabban érhető el abban, ha a biztosító egy-egy kár bekövetkeztekor a lakásbiztosítási szerződés feltételei szerint olyan alacsony összeget fizet kártérítésként, amely nem tudja fedezni az érintett kár kijavításának költségeit. E tekintetben az elmúlt évek komoly változást hoztak a piacon, hiszen a szakipari árak a munkaerő költségének drasztikus emelkedése és az alapanyagárak megugrása miatt jelentősen rávertek az inflációra.

Nehéz mit mondani egy pórul járt lakástulajdonosnak, amikor egy csőtörés nyomán kiderül, hogy a biztosításában szóló fedezet 200 ezer forintos összeghatárig fizet kártérítést, miközben a hiba elhárítását végző szakember félmilliós számlát nyújt be. Arról nem is beszélve, hogy ma is van olyan biztosító, amely szerződéskötési feltételeiben jelzi: 30 évnél idősebb házak esetében nem fizet kártérítést csőtörésre.

A biztosítási piac próbált védekezni az alulbiztosítottság ellen, ezért került bevezetésre a biztosítási díjak és a kártérítési összegek értékkövetése, az úgynevezett indexálás. A meglévő lakásbiztosítással rendelkező ügyfelek évről évre értesítést kapnak biztosítójuktól arról, hogy az előző évi fogyasztóiár-index, illetve építőipari áremelkedés mértékében hogyan emelkedik majd biztosítási díjuk és ezzel párhuzamosan a kár esetén fizetendő összegek.

Az indexálás valóban sok mindent megold, azonban látni kell, hogy az értékkövetés igénybevétele önkéntes: azok az ügyfelek, akik írásban jelezték biztosítójuknak ellenvetésüket, azok számára nem lehet érvényesíteni a biztosítási értékkövetést. Mondhatjuk azt, hogy magára vessen, aki így tesz, de ettől még ezzel foglalkozni kell – a kérdésre még a díjak kapcsán visszatérünk.

5. Nem valós az értékkövetés

A másik ok, amiért az indexálás önmagában nem megfelelő és alulbiztosítottságot okoz, az az a tény, hogy az elmúlt évtizedben – amikor lényegében nem volt infláció, és így a biztosítási értékkövetés is minimális volt – az építőiparban kifejezetten komoly mértékű áremelkedés volt megfigyelhető, ráadásul az ingatlanok értéke is számottevően megugrott ezekben az években. Ezt tehát nem követte le a meglévő ingatlanok indexelt kártérítési értéke.

Ráadásul – és itt ismét a háztartások kényelmességéről lehet értekezni – a biztosítási szerződéseket a családok elenyésző hányada vizsgálta felül annak fényében, hogy milyen új vagyontárgyak kerültek a család birtokába. Az önmagában milliós összegű napelemes rendszerek vagy a hasonló árú, frissen felújított konyhabútor, vagy éppen a sok százezer forintos multimédiás eszközök biztosítása a háztartások döntő részében elmaradt. Ezt természetesen csak akkor veszi észre a polgár, amikor kiderül, hogy az egy-egy kárban megsérült eszközének töredékét fizeti csak a biztosító, hiszen sokan közülük alapesetben vagyontárgyanként 100–200 ezer forintos limitet állít be, az e feletti, nagy értékű eszközök biztosítása bejelentés- (és díjfizetés-) köteles.

6. Alacsony a kárhányad

A lakásbiztosítások esetében

Mindez annak ellenére igaz, hogy a nagy biztosítók – saját jól felfogott érdekükben – arra már ráébredtek, hogy a kifejezetten kis összegű, úgynevezett bagatell károk esetében jelentős időt és költséget spórolnak meg azzal, hogy lényegében kárszemle nélkül, az ügyfél által beküldött fotó vagy videó alapján vita nélkül kifizetik a maximum 100–200 ezer forintos biztosítási összeget.

Az alacsony kárhányadban így utolérhető a viszonylag gyenge fogyasztói tudatosság is: az ügyfelek nagyon sok esetben a kisebb beázások vagy épp üvegtörés esetén elmulasztják a kárbejelentést.

Ugyanakkor a nagyobb károk esetében a fent már több pontban kivesézett alulbiztosítottság is szépen belejátszik abba, hogy a kárhányad alacsony. Nem feltétlenül kell azonban a kárhányad esetében arról gondolkodni, hogy az ügyfélnek valóban kára kell hogy legyen: a biztosítók egymás közötti versenyében ugyanis a kárhányad része a kifizetett szolgáltatások díja is. Márpedig ezek komoly előnyt jelenthetnek az ügyfél számára. Például azokban az években, amikor az építőipar prosperált, lasszóval kellett fogni olyan szakembert, aki kisebb javítási munkákra vállalkozott a háztartásokban. Ilyenkor kifejezetten jól jött az, hogy több biztosító kínált olyan szolgáltatást, ahol a biztosítóval szerződött javítók vállalták azt, hogy záros határidőn belül elvégzik a szükséges szakipari munkát, ráadásul az általuk kiadott számlákat a biztosítók minden vita nélkül elfogadták.

7. Kevés az mfo

Az alulbiztosítottság megszüntetése és a kárhányad növelése hívta életre a minősített fogyasztóbarát otthonbiztosítások (mfo) pályázati rendszerét. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2020 első negyedévétől fogadja a biztosítók jelentkezését, akiknek az mfo-termék kapcsán számos, az ügyfél számára kedvező feltételt kell teljesíteniük. Jelenleg a lakásbiztosítást kínáló 14 társaságból 13 már mfo-termékkel is operál.

Az mfo-szabályozás meghatározza azt a minimális szolgáltatási szintet, amire a biztosítónak kötelező fedezetet nyújtania: az mfo-termékek esetében az alapkockázatok fedezete alól egyetlen biztosító sem bújhat ki. Itt tehát nincs mód a fent említett csőtöréskár elkerülésére. Emellett a kártérítés menetére vonatkozóan is rendkívül szigorú eljárási határidőket kell teljesíteni: a kárszemlének 5 munkanapon belül meg kell történnie, a kártérítési összegnek pedig az utolsó szükséges dokumentum beérkezését követő öt munkanapon belül szintén ott kell lennie az ügyfélnél. Az mfo esetében a szabályozó előírta azt is, hogy a kárhányad ezen biztosítások esetében el kell, hogy érje az 50 százalékot, ez értelemszerűen addicionális szolgáltatások nyújtására, kiegészítő fedezetek biztosítására ösztönzi a biztosítókat.

Annak ellenére, hogy az mfo a fentiek alapján jól láthatóan ügyfélbarátabb, a biztosítók kínálatában nem tört át a termék:

A biztosítók jellemzően a saját, nem mfo-termékeiket kínálták a legutóbbi időkig, amelyek feltételrendszerükben olcsóbbak tudtak lenni. Az ügyfelek számára pedig általában minden árkérdés.

Beindult a verseny

Ezzel el is érkeztünk a mostani lakásbiztosítási kampány fő kérdéséhez: olcsóbbak lesznek-e a lakásbiztosítások a kampány hatására?

A válasz az elmúlt hetek eseményei, illetve a biztosítók és a biztosításközvetítők válaszai alapján immár egyértelműen az, hogy igen. De az ördög itt is a részletekben van.

Az MNB statisztikái szerint a hazai lakásbiztosítások átlagos éves díja 58 000 forint körül mozog. Azt, hogy milyen széles szórás van a biztosítási ajánlatok között, jól mutatja

a Netrisk azon adata, amely szerint ugyanarra az átlagosnak mondható, 80 négyzetméteres lakásra a hazai lakásbiztosítók 32 362 és 91 665 forint közötti díjajánlatot adnak.

Normál esetben ezekre a díjakra kerülne rá még az indexálás: miután a fogyasztóiár-index 2023-ban 17,6 százalékos volt, a mostani kampány nélkül a biztosítói átlagdíjak közel 20 százalékos mértékben is növekedhetnének.

Nos, ez az indexálásos díjemelés szinte bizonyosan elmarad, hiszen a kampány miatt a biztosítóknak változtatni kellett üzletpolitikájukon. Azok a biztosítók, akik jelenleg a szerződések döntő részével bírnak, abban érdekeltek, hogy az ügyfelek náluk maradjanak. Ennek köszönhetően az elmúlt napokban ezen biztosítók ügyfelei érdekes leveleket kaptak:

Besnyő Márton, a Netrisk.hu vezérigazgatója szerint a fentieknek köszönhetően a lakásbiztosítási kampány nem feltétlenül hoz komoly mértékű átrendeződést – vélekedése szerint minden második biztosítást váltó saját korábbi biztosítójával szerződik majd újra.

A kampány ugyanakkor valóban transzparenssé teheti a díjakat, aminek köszönhetően az ügyfeleknek lehetőségük lesz arra, hogy annak ellenére tudnak olcsóbban új biztosítást kötni, hogy a kártérítési összegek aktualizálásra kerülnek, illetve hogy számos új szolgáltatás könnyíti meg a jövőben a háztartás fenntartásának mindennapi életét. Az idei kampányban debütál majd például az a szolgáltatás, ahol a biztosító figyelmeztet a kazán- és a klímakarbantartás szükségességére, megszervezi az ellenőrök kiszállását, ráadásul előzetesen ismert, a piacinál kedvezőbb, fixdíjon nyújtja a szolgáltatást.

Félelmek

Azoknak az ügyfeleknek tehát, akik több éve rá se néztek a biztosítási szerződésükre, kellemes meglepetést okozhat majd ez a kampány. Azonban vannak a mostani akciónak veszélyei is.

Bár kérésként mind a biztosítók, mind az alkuszok oldaláról felmerült, a szabályozó egyértelművé tette: a kampány során az ügyfeleknek nem kell kötelezettséget vállalniuk arra, hogy a felmondott biztosítási szerződésüket valamelyik biztosítónál újrakötik. Ennek következtében lehet a kampánynak olyan hatása, amely csökkenti a biztosítottságot. Nagy kérdés, hogy a biztosítók ajánlatai meggyőzőek lesznek-e, illetve az ügyfelek tudatossága meggátolja-e azt, hogy csökkenjen a biztosítási penetráció.

Ennél is nagyobb kockázatot hordoz az, hogy a nem mfo-termékek esetében nincs előírt kötelező szolgáltatási kör. Így pedig

(Erre volt már példa a cascopiacon a szinte csak lopáskárra fizető mini-cascobiztosítások esetében – az ügyfelek ugyanakkor nem néztek utána, hogy az olcsó díjért milyen gyenge fedezetet kapnak.)

Bár előzetesen volt róla szó, a szabályozó végül nem kötötte meg a kampányidőszak idejére a biztosító kezét abban a kérdésében, hogy csak az mfo feltételeinek megfelelő biztosítást engedélyeznek újrakötni, hiszen ez több esetben díjemeléssel járt volna. A piacvezető alkuszcég, a Netrisk ugyanakkor az Index kérdésére jelezte, hogy oldalukon csak olyan fedezetek mellett engednek biztosítást kötni az ügyfeleknek, amelyek megfelelnek az mfo feltételeinek. (Fontos tudni, hogy a biztosított számára a szerződéskötési szabadság megengedi, hogy bár a biztosítók az ingatlan elhelyezkedése és nagysága alapján ajánlott ingóságbiztosítási érték helyett maguk állítsanak be értéket, azaz önmagában ez alulbiztosítottságot hozhat.)

Azt az előzetes hírek szerint már tudni lehet, hogy legalább egy-két, a piacszerzésben érdekelt biztosító drasztikusan alacsony díjazással érkezhet a piacra. A kamikaze árazást sajnálatos módon erősíti az a tény is, hogy a piaci lakáshitel-konstrukciókat a biztosítók bármelyik pillanatban módosíthatják: abban az esetben, ha egy biztosító a március 1.  és április 2. között tartó felmondási időn belül azt tapasztalja, hogy számottevő ügyfélállomány tűnik el tőle, vagy épp túl kevesen választják az adott biztosítót, azonnal módosíthat a díjain – a veszély az, hogy a szolgáltatási körön is. Érdemes tehát valóban áttekinteni, mit is rejtenek a feltételek.

Az online térben versenyeznek

Megoszlanak a vélemények arról, hogy a piacon hány ember is vált majd biztosítást a következő hetekben. Az évi átlagos 400 ezer új lakásbiztosítási szerződésből természetesen a mostani kampány idején kiesik 120-150 ezer, lakásvásárlással kapcsolatos új szerződés. A fennmaradó szerződések esetében az a kérdés, hogy mennyire koncentrálódik majd erre az időszakra ezen váltók száma. A szakemberek szerint ez ma még megjósolhatatlan, hiszen a meglévő biztosítói ajánlatok sok, a kampány nélkül is váltani szándékozót eltéríthetnek attól, hogy időt és energiát fektessenek bele a biztosításkeresésbe.

A legnagyobb kérdés természetesen az, hogy hány régi szerződéssel bírót lehet majd biztosításának felülvizsgálatára ösztönözni. E tekintetben fontos látni, hogy a szabályozó néhány klasszikus lakásbiztosítási értékesítési csatornát diszpreferált a kampány során. A személyes biztosításközvetítőknek amúgy is nehézséget okozott volna a meglévő ügyfélállomány végigjárása a kampány egy hónapja alatt, ám az, hogy a szabályozó a korábbi 30 százalékos vagy afeletti szintről 20 százalékban maximálta a lakásbiztosítási jutalék mértékét, még kevésbé tette vonzóvá a feladatot az ügynökök számára – főleg csökkenő díjak mellett. (Persze, a másik oldalt a kampány figyelmet összpontosító hatása, a kormány és az MNB, a biztosítók és az alkuszok együttesen többmilliárdos reklámköltései jelentik.)

Épp ezért a váltók döntő része az online alkuszoknál fog váltani – az ő költségszintjüknek teljesen megfelel a jutalékszint. Ennek is köszönhető, hogy a legnagyobb online alkuszok – Netrisk, CLB, Insura és az online piacra épp most belépő Hungarikum Alkusz biztosításipiac.hu portálja – rendkívül aktív kommunikációt folytat majd a következő hetekben. E cégek előzetes (részben a forgalom felpörgetésére szolgáló) várakozásai szerint egyébként

Az összehasonlító portálok értelemszerűen abból szeretnének profitálni, hogy a biztosítók díjainak összevetése náluk roppant egyszerű, első ránézésre látszik, mennyit is tud majd spórolni lakásbiztosításán az érintett ügyfél. Azt, hogy ez az összehasonlítás mit is jelent, mindennél jobban mutatja, hogy az érintett online oldalakon szerződést kötők 20–33 százalékkal is olcsóbb díjon kötnek szerződést ma is.

Összességében tehát a mostani kampányon igazából az nyerhet, aki a háztartás jelenlegi ingó- és ingatlanvagyonához aktualizálja a lakásbiztosításának piaci értékét, igyekszik megfelelő, számára fontos szolgáltatásokat beépíteni a biztosítási szerződésébe. A kampánynak köszönhetően mindezt most úgy teheti meg, hogy a biztosítási díja nemhogy növekedni, hanem csökkenni fog.

(Borítókép: Tűzoltók dolgoznak egy kiégett lakásban Hajmáskéren 2015. október 29-én. Fotó: Nagy Lajos / MTI)