Magyarországon robbant az egyik legnagyobbat az ingatlanbomba, de szakértők szerint nincs lakhatási válság

ingatlan2
2024.03.14. 20:47
Nehéz éveket tudhat maga mögött mind az európai, mind a hazai építőipar, ám a gazdasági környezet konszolidációja, a tavalyi év végén megindult lakáspiaci folyamatok és a támogatási rendszer változásai már előrevetítik a 2024 második felében várható fordulatot – mondták az MBH Bank szakértői, aki szerint újra küszöbön áll az ingatlanbefektetések ideje. Lakhatási válságot azonban nem látnak Magyarországon, annak ellenére sem, hogy uniós összevetésben 2010 óta nálunk drágultak a második legnagyobb mértékben az ingatlanárak.

A tavalyi évben az építőipar számára az egész Európai Unióban kedvezőtlenek voltak a körülmények; az ágazat termelése stagnált, a növekedés mindössze 0,1 százalékkal haladta meg a 2022-es év eredményét. Magyarországon az építőipar tavalyi teljesítménye az uniós átlaghoz illeszkedve 5 százalékos visszaesést mutatott. Noha a magyar gazdaság a tavalyi negyedik negyedévben már a recessziót maga mögött hagyva inkább stagnált, ez termelési oldalon elsősorban a mezőgazdaság és a szolgáltatások pozitív eredményének köszönhető, míg az építőipar még az év végén is 1,6 százalékkal szűkült.

Mivel ez az ágazat a magyar gazdaság teljesítményének nagyjából 5,5 százalékát teszi ki, rövid távon az építőipar nehezéke lehet a GDP növekedésének, ám az idei év vége felé már az erősödést segítő trendek is érvényesíthetik hatásukat.

„Az ágazat Magyarországon a 2022 elején tapasztalt koronavírus-válság utáni csúcs óta lefelé tart, melyben szerepet játszik a belső kereslet csökkenése és a reálkeresetek zsugorodása, de negatív hatást gyakorolt rá a tavalyi évben jellemző magas kamatszint is. A kilátásokat ugyanakkor kedvezően befolyásolja, hogy a kamatok az idei évre trendszerűen csökkenni kezdtek, így a külső finanszírozásra nagymértékben rászoruló építőipar termelése idén már stabilizálódhat, majd az év vége felé, a lakásépítési kedv fellendülésével érdemben növekedésnek is indulhat” – hangsúlyozta Szabó Melinda, az MBH Bank ágazati elemzési vezetője.

Ki kell ülnie az idei évet az építőiparnak

A nagy állami projektek leállása és az uniós forrásokkal kapcsolatos bizonytalanság valamelyest beárnyékolja az építőipar kilátásait, ugyanakkor már kirajzolódnak pozitív irányú trendek is – mondta Balogh Péter, az MBH Bank nagyvállalati és speciális hitelezési ügyvezető igazgatója.

Az építőipari vállalatok ugyan jelenleg még kihívásokkal néznek szembe, de az állami beruházások bővülése és a támogatások kiszélesítése jelentős enyhülést hozhat számukra. A fordulópont az uniós források felhasználásának megindulásával és a hitelezési aktivitás növekedésével jöhet el. A csok plusz és az otthonteremtési program 2.0 jelentős lökést adhat a lakásépítéseknek, a vállalati fejlesztések terén pedig jelenleg is nagy lendülettel zajlanak a különböző csarnokok, logisztikai központok, valamint a nagy autó- és akkumulátorgyárak beruházásai. Hitelezőként már világosan érzékeljük, hogy az az építőipari kapacitás, amit korábban az állami beruházások kötöttek le, az intenzív FDI-projekteknek köszönhetően most ezekbe a nemzetközi fejlesztésekbe áramlanak

– hangsúlyozta Balogh Péter.

A magyar építőipar teljesítménye illeszkedik a unió visszaeső termelést mutató trendjeibe. Az ágazat vállalatainak jövedelmezősége romlott – ennek mértéke átlagosan 8-9 százalékos.

2024 a kivárás éve lesz, a nagyvállalatok megrendelései nagyrészt fennmaradtak, így a bevétel drasztikus csökkenésével sem kell számolniuk. Ellenben a kisebb cégek a tartalékaikból élhetik túl az idei esztendőt – már aki rendelkezik megtakarítással. 2025-ben azonban cégmérettől függően növekedési pályára állhatnak az építőipari vállalatok. Normalizálódhat a kamatpálya, ezáltal a finanszírozási kamatok is csökkennek, így az üzleti tervekbe már banki hitellel történő bővülések is beépíthetők.

Ami az inputköltségeket, főként az építőanyagokat illeti: mivel azok túlnyomórészt import útján érkeznek, így az árak nagyban függnek a forint–euró árfolyamának alakulásától, ami mostanában nem túl fényes. Ezáltal a vállalatoknak volatilis árakra kell készülniük.

Várják a bejelentést

Korábban szintén az Index számolt be elsőként arról, hogy új köntösbe bújva tér vissza a korábban nagy népszerűségnek örvendő otthonfelújítási támogatási program. Ez irányú információnkat kormányzati oldalról is megerősítették szerkesztőségünknek. Kérdésünkre az MBH szakértői tömören annyit mondtak: ők is nagyon várják a program bejelentését.

Újra eljöhet az ingatlanbefektetések kora

Az európai ingatlanpiacon 2015 óta tartó folyamatos áremelkedést 2022-ben a háborús helyzet és az energiaválság törte meg, melyet a tavalyi év első feléig a nominális árak mérséklődése követett. Bár uniós szinten az ideiglenes visszaesést 2023 harmadik negyedévétől ismét felváltotta az árak emelkedése, Magyarországon ekkor még minden településtípuson folytatódott az enyhe mérséklődés. A nominális árak ugyan inkább stagnálást mutattak, a reálérték viszont 2023-ban nagyjából annyit csökkent, mint a 2008-as válságot követő három év alatt.

Az MBH Bank ágazati elemzői szerint az ingatlanpiac már az év végén is a kereslet jelentős élénkülésének jeleit mutatta: decemberben a tavalyi évi szinthez képest 21 százalékkal erősödött a forgalom – ami nagyon ritka jelenség, hiszen az év vége hagyományosan a leggyengébb időszakok közé tartozik. A decemberi hajrának köszönhetően így éves tekintetben a tranzakciók száma elérte a várt 90–110 ezres sávot, és a lendület 2024 elejére is megmaradt: a piac a tavalyi szintnél 43 százalékkal erősebb forgalommal kezdte az évet. A januárra becsült 8354 tranzakció a tavalyi év utolsó hónapjához képest is 6 százalékos, 2023 januárjához mérten pedig óriási, 43 százalékos bővülést jelez.

„Az aktív évkezdetet a tavalyról elhalasztott, valamint a tudatosan januárra előkészített tranzakciók, az új, bővülő otthonteremtési kedvezmények által generált forgalom és a csökkenő kamatpálya nyújtotta bizalmi erősödés magyarázza. A csok plusz által egy újra aktív vásárlóréteg 2023-hoz képest akár 10-20 ezerrel több lakástranzakciót eredményezhet 2024-ben a piacon. Mivel mindezzel párhuzamosan a kockázatmentes állampapír-befektetések hozama folyamatosan csökken, valószínű, hogy az év második felében már ismét érdemes lesz a befektetőknek visszatérni az ingatlanpiacra” – emelte ki Horti Flóra, az MBH Bank szenior ágazati elemzője.

Van-e lakhatási válság?

Az Index korábban többször is írt arról, hogy rendkívül nehéz Magyarországon saját ingatlanhoz jutni. A lakhatási válság különösen a fővárost és vonzáskörzetét, míg a lakosságon belül a fiatalokat érinti leginkább – ahogy azt egy tanulmány is megerősítette.

2010 óta uniós összevetésben Magyarországon drágultak a második legnagyobb mértékben a lakásárak (csak Észtország előz meg minket). A nominális drágulás a 300 százalékhoz közelített 2022-ig, vagyis 12 év alatt átlagosan közel megháromszorozódtak az ingatlanárak (aki a 2010-es évek elején vásárolt ingatlant, az akár még nagyobb értéknövekedést tapasztalhat, főként Budapesten). Reálértéken, vagyis az inflációs hatást figyelembe véve 200 százalékos volt a drágulás 2010-hez képest. És bár a hazai átlagbérek is jelentősen emelkedtek 2010 óta – legalábbis a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint –, ám a magyar lakosság az átlagbér (nettó 415 ezer forint) esetén is legalább a felét költi törlesztőrészletre, vagy albérlet esetén bérleti díjra, és akkor még a rezsiről nem is beszéltünk. (Ráadásul, ahogy arról korábban hosszabban értekeztünk, a KSH átlagfizetésekre vonatkozó statisztikája csalóka képet fest. Célszerűbb a keresetek úgynevezett mediánértékét figyelembe venni.) Fizetések tekintetében pedig csak Romániát és Bulgáriát előzzük az EU-ban, az unió többi 24 tagja előttünk áll kereseti lehetőségeket tekintve – derül ki az Európai Unió Statisztikai Hivatalának (Eurostat) adataiból.

Azonban az MBH szakértői az Index kérdésére válaszolva úgy látják, hogy bár valóban idehaza nőttek legnagyobb mértékben az ingatlanárak az Európai Unióban, összességében nem beszélhetünk lakhatási válságról.

Kihívások és lehetőségek az ingatlanfejlesztések finanszírozásában

Az MBH Bank IPRE (income producing real estate) finanszírozási üzletágának tapasztalatai szerint az elmúlt időszakban – például az irodai és logisztikai célú ingatlanok területén – jelentős fejlesztések valósultak meg, ezzel párhuzamosan növekedett az üresedési ráta, ami egy-két éven belül túlkínálathoz vezethet.

A szállodaszegmensben szintén bővülés volt tapasztalható, de a költségemelkedés, a lassuló gazdasági aktivitás és a reálbérek mérséklődése kockázatot jelentenek a turizmus további növekedésére és a fejlesztések finanszírozására nézve.

A gazdasági környezetből fakadó kitettségek kezelése érdekében az MBH Bank stratégiai tervet dolgozott ki, melyben alszegmensenként meghatározott szabályok vonatkoznak a különböző besorolású ingatlanfejlesztések hitelezésére.

„Az idei évben az infláció és a kamatkörnyezet mérséklődése, illetve ezekkel párhuzamosan a belső kereslet és fogyasztás élénkülése az ingatlanfinanszírozói üzletágban is a növekedés óvatos beindulásához vezethet. Az irodapiacon nem számítunk jelentős új projektek elindulására, viszont a logisztikai területen lezárulhat idén néhány nagyobb fejlesztés, a lakóépületeknél pedig kifejezetten fellendülést várunk az év második felében – részben a kereslet lassú növekedése, részben a kedvező hozamkörnyezet miatt. A kereskedelmi szegmensben a plázastop és a kiskereskedelmi forgalom lassú helyreállása miatt nem mutatkozik jelentős tér a bővülésre, ugyanakkor a szállodapiacon a sikeres tavalyi év után már némileg lassuló ütemű, de mégis növekvő pályára számítunk idén” – összegezte a különböző ingatlanfejlesztői területeken kirajzolódó tendenciákat Morvai Zsolt, az MBH Bank vállalati üzletági igazgatója.

(Borítókép: Németh Emília / index)

Ehhez a cikkhez ajánljuk

  • Gazdaság
Orbán Viktor most kiterjesztheti Magyarország határait

Orbán Viktor most kiterjesztheti Magyarország határait

Jöhet a Nemzetközi Együttműködés Rendszere.

március 9., 06:01

  • Gazdaság
Aranyeső a családoknak: teljes szja-mentességet vezet be a kormány a 30 év alatti anyáknak

Aranyeső a családoknak: teljes szja-mentességet vezet be a kormány a 30 év alatti anyáknak

Az intézkedés január 1-én léphet életbe.

március 9., 09:33

  • Gazdaság
Drasztikus lépésre kényszerült a Nébih, tömeges égetéssel védekeznek a ragályos betegség ellen

Drasztikus lépésre kényszerült a Nébih, tömeges égetéssel védekeznek a ragályos betegség ellen

Egy hatalmas gödörben semmisítik meg a tetemeket Bábolna mellett.

március 9., 11:04

  • Gazdaság
30 év után is óriási a probléma: integráció helyett szegregáció tombol a magyar iskolákban

30 év után is óriási a probléma: integráció helyett szegregáció tombol a magyar iskolákban

Minimumfeltételekre és maximális erőforrásokra van szükség a hátrányok kompenzálása érdekében.

március 9., 18:25

  • Gazdaság
Süti- és fagyievők, van egy rossz hírünk: igencsak drága mulatság édesszájúnak lenni

Süti- és fagyievők, van egy rossz hírünk: igencsak drága mulatság édesszájúnak lenni

A költségek emelkedése az árakban is visszaköszön, ami 1500 forint körüli sütemény- és átlagosan 550-600 forintos fagylaltárakban ölt testet.

3 órája

  • Gazdaság
Orbán Viktor bejelentette, rengeteg pénzt akar megmozgatni

Orbán Viktor bejelentette, rengeteg pénzt akar megmozgatni

A kormányfő szerint fordulóponthoz érkezett az Európai Unió és Magyarország.

március 10., 08:39

  • Címlapon
Öt évvel a repülőgép eltűnése után tértek haza az utasok, ami akár velünk is megtörténhet

Öt évvel a repülőgép eltűnése után tértek haza az utasok, ami akár velünk is megtörténhet

A tudomány jelenlegi állása szerint nehéz a Manifestben látottakra bizonyítható magyarázatot találni.

1 órája

  • Gazdaság
Olyan csomagot raknak össze Németországban, ami Magyarországnak is ajándék

Olyan csomagot raknak össze Németországban, ami Magyarországnak is ajándék

Öles lépteket tesz első számú kereskedelmi partnerünk.

március 9., 10:22

  • Gazdaság
Új időszámítás a késedelmi pótlékoknál: erre minden adózónak figyelnie kell

Új időszámítás a késedelmi pótlékoknál: erre minden adózónak figyelnie kell

A NAV már megkezdte az adózók értesítését.

március 10., 09:55

  • Gazdaság
Szijjártó Péter: Európa legnagyobb zöldenergia-projektje jöhet létre a kontinens keleti felén

Szijjártó Péter: Európa legnagyobb zöldenergia-projektje jöhet létre a kontinens keleti felén

Több országgal közreműködve dolgoznak a beruházáson.

március 10., 16:10

  • Gazdaság
Annyira nehéz az otthonhoz jutás, hogy enélkül szinte lehetetlen

Annyira nehéz az otthonhoz jutás, hogy enélkül szinte lehetetlen

Tudatos tervezést igényel a saját otthonhoz jutás.

március 7., 09:50

  • Gazdaság
Ötmillió forint értékű csempészcigarettát foglalt le a NAV

Ötmillió forint értékű csempészcigarettát foglalt le a NAV

Egy bolgár sofőr bukott le a határon.

március 10., 12:54

  • Gazdaság
Egy német kutatóintézet szerint nem tesz jót a nők pénztárcájának a házasság

Egy német kutatóintézet szerint nem tesz jót a nők pénztárcájának a házasság

A tanulmányban hozzátették, hogy sok nő kevesebbet dolgozik, miután férjhez ment.

március 8., 15:28

  • Gazdaság
Bevallotta a kormány, rengeteg pénzt elköltöttek, hatalmas a költségvetési hiány

Bevallotta a kormány, rengeteg pénzt elköltöttek, hatalmas a költségvetési hiány

A kormány szerint a hiány hátterében egyszeri tényezők állnak.

március 10., 13:25

  • Címlapon
Átadták a Kossuth- és Széchenyi-díjakat: Koncz Gábort és Stumpf Istvánt is elismerték

Átadták a Kossuth- és Széchenyi-díjakat: Koncz Gábort és Stumpf Istvánt is elismerték

Sulyok Tamás adta át a legrangosabb magyar állami elismerést március 15-e alkalmából.

4 órája

  • Címlapon
Elszabadultak az indulatok, üvöltött a polgármester: Melyik az a kormány, amelyik átb*szta ezt a népet?

Elszabadultak az indulatok, üvöltött a polgármester: Melyik az a kormány, amelyik átb*szta ezt a népet?

Videón Györfi Mihály szolnoki városvezető felszólalása.

11 órája

  • Gazdaság
Bejelentést tett Nagy Márton, elkezdődött a 2026-os költségvetés tervezése

Bejelentést tett Nagy Márton, elkezdődött a 2026-os költségvetés tervezése

Az Országgyűlés júniusban szavazhat róla.

március 10., 12:55

  • Gazdaság
Elvitték az ötös lottó főnyereményét, több mint négymilliárd forint talált gazdára

Elvitték az ötös lottó főnyereményét, több mint négymilliárd forint talált gazdára

A jövő heti várható főnyeremény 200 millió forint.

március 8., 20:37

  • Gazdaság
Hivatalos: a Budapest Közművek Zrt. Rákosrendező új tulajdonosa

Hivatalos: a Budapest Közművek Zrt. Rákosrendező új tulajdonosa

Karácsony Gergely is megszólalt.

március 7., 09:32

  • Gazdaság
Nagy Mártonék komplex lépéssorozattal küzdenek az árnövekedés ellen

Nagy Mártonék komplex lépéssorozattal küzdenek az árnövekedés ellen

Mindez egy hosszú egyeztetés végeredménye.

március 7., 17:55

  • Címlapon
„Ez a helyes út” – óriási siker volt a szabadszedéses menzák kísérleti bevezetése

„Ez a helyes út” – óriási siker volt a szabadszedéses menzák kísérleti bevezetése

A tesztidőszak véget ért, jöhet a folytatás.

2 órája

  • Gazdaság
Hétvégére jelentősen csökken az üzemanyag ára

Hétvégére jelentősen csökken az üzemanyag ára

Nem 1-2 forintról van szó.

március 7., 12:30

  • Gazdaság
Vizsgálatot indított a bankautomatákat üzemeltető Euronettel szemben a GVH

Vizsgálatot indított a bankautomatákat üzemeltető Euronettel szemben a GVH

Megtévesztő volt az ATM-en megjelenő szöveg.

március 7., 13:24

  • Gazdaság
Lecsapott a fővárosi kormányhivatal, súlyosan megbüntették a Foodorát

Lecsapott a fővárosi kormányhivatal, súlyosan megbüntették a Foodorát

Több panasz is érkezett a fogyasztóktól.

március 7., 14:25

  • Gazdaság
Nagy Márton: 2028-ra jön a 400 ezer forintos minimálbér

Nagy Márton: 2028-ra jön a 400 ezer forintos minimálbér

Varga Mihály szerint visszatérhet a gazdasági növekedés, Nagy Elek pedig tudásalapú kamarát hirdetett az MKIK gazdasági évnyitóján.

március 8., 12:41

  • Címlapon
Nagy meglepetést okozhat, ki örökli Gene Hackman 80 millió dolláros vagyonát

Nagy meglepetést okozhat, ki örökli Gene Hackman 80 millió dolláros vagyonát

Atyai örökség nélkül marad a színész előző házasságából származó három gyermeke?

2 órája

  • Címlapon
Kiszivárgott az Európai Unió terve, rendkívüli katonai lépések jöhetnek Oroszországgal szemben

Kiszivárgott az Európai Unió terve, rendkívüli katonai lépések jöhetnek Oroszországgal szemben

Brüsszel szerint Moszkva egzisztenciális fenyegetést jelent.

9 órája

Neked ajánlott