Magyarországon robbant az egyik legnagyobbat az ingatlanbomba, de szakértők szerint nincs lakhatási válság

A tavalyi évben az építőipar számára az egész Európai Unióban kedvezőtlenek voltak a körülmények; az ágazat termelése stagnált, a növekedés mindössze 0,1 százalékkal haladta meg a 2022-es év eredményét. Magyarországon az építőipar tavalyi teljesítménye az uniós átlaghoz illeszkedve 5 százalékos visszaesést mutatott. Noha a magyar gazdaság a tavalyi negyedik negyedévben már a recessziót maga mögött hagyva inkább stagnált, ez termelési oldalon elsősorban a mezőgazdaság és a szolgáltatások pozitív eredményének köszönhető, míg az építőipar még az év végén is 1,6 százalékkal szűkült.

Mivel ez az ágazat a magyar gazdaság teljesítményének nagyjából 5,5 százalékát teszi ki, rövid távon az építőipar nehezéke lehet a GDP növekedésének, ám az idei év vége felé már az erősödést segítő trendek is érvényesíthetik hatásukat.

„Az ágazat Magyarországon a 2022 elején tapasztalt koronavírus-válság utáni csúcs óta lefelé tart, melyben szerepet játszik a belső kereslet csökkenése és a reálkeresetek zsugorodása, de negatív hatást gyakorolt rá a tavalyi évben jellemző magas kamatszint is. A kilátásokat ugyanakkor kedvezően befolyásolja, hogy a kamatok az idei évre trendszerűen csökkenni kezdtek, így a külső finanszírozásra nagymértékben rászoruló építőipar termelése idén már stabilizálódhat, majd az év vége felé, a lakásépítési kedv fellendülésével érdemben növekedésnek is indulhat” – hangsúlyozta Szabó Melinda, az MBH Bank ágazati elemzési vezetője.

Ki kell ülnie az idei évet az építőiparnak

A nagy állami projektek leállása és az uniós forrásokkal kapcsolatos bizonytalanság valamelyest beárnyékolja az építőipar kilátásait, ugyanakkor már kirajzolódnak pozitív irányú trendek is – mondta Balogh Péter, az MBH Bank nagyvállalati és speciális hitelezési ügyvezető igazgatója.

Az építőipari vállalatok ugyan jelenleg még kihívásokkal néznek szembe, de az állami beruházások bővülése és a támogatások kiszélesítése jelentős enyhülést hozhat számukra. A fordulópont az uniós források felhasználásának megindulásával és a hitelezési aktivitás növekedésével jöhet el. A csok plusz és az otthonteremtési program 2.0 jelentős lökést adhat a lakásépítéseknek, a vállalati fejlesztések terén pedig jelenleg is nagy lendülettel zajlanak a különböző csarnokok, logisztikai központok, valamint a nagy autó- és akkumulátorgyárak beruházásai. Hitelezőként már világosan érzékeljük, hogy az az építőipari kapacitás, amit korábban az állami beruházások kötöttek le, az intenzív FDI-projekteknek köszönhetően most ezekbe a nemzetközi fejlesztésekbe áramlanak

– hangsúlyozta Balogh Péter.

A magyar építőipar teljesítménye illeszkedik a unió visszaeső termelést mutató trendjeibe. Az ágazat vállalatainak jövedelmezősége romlott – ennek mértéke átlagosan 8-9 százalékos.

2024 a kivárás éve lesz, a nagyvállalatok megrendelései nagyrészt fennmaradtak, így a bevétel drasztikus csökkenésével sem kell számolniuk. Ellenben a kisebb cégek a tartalékaikból élhetik túl az idei esztendőt – már aki rendelkezik megtakarítással. 2025-ben azonban cégmérettől függően növekedési pályára állhatnak az építőipari vállalatok. Normalizálódhat a kamatpálya, ezáltal a finanszírozási kamatok is csökkennek, így az üzleti tervekbe már banki hitellel történő bővülések is beépíthetők.

Ami az inputköltségeket, főként az építőanyagokat illeti: mivel azok túlnyomórészt import útján érkeznek, így az árak nagyban függnek a forint–euró árfolyamának alakulásától, ami mostanában nem túl fényes. Ezáltal a vállalatoknak volatilis árakra kell készülniük.

Újra eljöhet az ingatlanbefektetések kora

Az európai ingatlanpiacon 2015 óta tartó folyamatos áremelkedést 2022-ben a háborús helyzet és az energiaválság törte meg, melyet a tavalyi év első feléig a nominális árak mérséklődése követett. Bár uniós szinten az ideiglenes visszaesést 2023 harmadik negyedévétől ismét felváltotta az árak emelkedése, Magyarországon ekkor még minden településtípuson folytatódott az enyhe mérséklődés. A nominális árak ugyan inkább stagnálást mutattak, a reálérték viszont 2023-ban nagyjából annyit csökkent, mint a 2008-as válságot követő három év alatt.

Az MBH Bank ágazati elemzői szerint az ingatlanpiac már az év végén is a kereslet jelentős élénkülésének jeleit mutatta: decemberben a tavalyi évi szinthez képest 21 százalékkal erősödött a forgalom – ami nagyon ritka jelenség, hiszen az év vége hagyományosan a leggyengébb időszakok közé tartozik. A decemberi hajrának köszönhetően így éves tekintetben a tranzakciók száma elérte a várt 90–110 ezres sávot, és a lendület 2024 elejére is megmaradt: a piac a tavalyi szintnél 43 százalékkal erősebb forgalommal kezdte az évet. A januárra becsült 8354 tranzakció a tavalyi év utolsó hónapjához képest is 6 százalékos, 2023 januárjához mérten pedig óriási, 43 százalékos bővülést jelez.

„Az aktív évkezdetet a tavalyról elhalasztott, valamint a tudatosan januárra előkészített tranzakciók, az új, bővülő otthonteremtési kedvezmények által generált forgalom és a csökkenő kamatpálya nyújtotta bizalmi erősödés magyarázza. A csok plusz által egy újra aktív vásárlóréteg 2023-hoz képest akár 10-20 ezerrel több lakástranzakciót eredményezhet 2024-ben a piacon. Mivel mindezzel párhuzamosan a kockázatmentes állampapír-befektetések hozama folyamatosan csökken, valószínű, hogy az év második felében már ismét érdemes lesz a befektetőknek visszatérni az ingatlanpiacra” – emelte ki Horti Flóra, az MBH Bank szenior ágazati elemzője.

Van-e lakhatási válság?

Az Index korábban többször is írt arról, hogy rendkívül nehéz Magyarországon saját ingatlanhoz jutni. A lakhatási válság különösen a fővárost és vonzáskörzetét, míg a lakosságon belül a fiatalokat érinti leginkább – ahogy azt egy tanulmány is megerősítette.

2010 óta uniós összevetésben Magyarországon drágultak a második legnagyobb mértékben a lakásárak (csak Észtország előz meg minket). A nominális drágulás a 300 százalékhoz közelített 2022-ig, vagyis 12 év alatt átlagosan közel megháromszorozódtak az ingatlanárak (aki a 2010-es évek elején vásárolt ingatlant, az akár még nagyobb értéknövekedést tapasztalhat, főként Budapesten). Reálértéken, vagyis az inflációs hatást figyelembe véve 200 százalékos volt a drágulás 2010-hez képest. És bár a hazai átlagbérek is jelentősen emelkedtek 2010 óta – legalábbis a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint –, ám a magyar lakosság az átlagbér (nettó 415 ezer forint) esetén is legalább a felét költi törlesztőrészletre, vagy albérlet esetén bérleti díjra, és akkor még a rezsiről nem is beszéltünk. (Ráadásul, ahogy arról korábban hosszabban értekeztünk, a KSH átlagfizetésekre vonatkozó statisztikája csalóka képet fest. Célszerűbb a keresetek úgynevezett mediánértékét figyelembe venni.) Fizetések tekintetében pedig csak Romániát és Bulgáriát előzzük az EU-ban, az unió többi 24 tagja előttünk áll kereseti lehetőségeket tekintve – derül ki az Európai Unió Statisztikai Hivatalának (Eurostat) adataiból.

Azonban az MBH szakértői az Index kérdésére válaszolva úgy látják, hogy bár valóban idehaza nőttek legnagyobb mértékben az ingatlanárak az Európai Unióban, összességében nem beszélhetünk lakhatási válságról.

Kihívások és lehetőségek az ingatlanfejlesztések finanszírozásában

Az MBH Bank IPRE (income producing real estate) finanszírozási üzletágának tapasztalatai szerint az elmúlt időszakban – például az irodai és logisztikai célú ingatlanok területén – jelentős fejlesztések valósultak meg, ezzel párhuzamosan növekedett az üresedési ráta, ami egy-két éven belül túlkínálathoz vezethet.

A szállodaszegmensben szintén bővülés volt tapasztalható, de a költségemelkedés, a lassuló gazdasági aktivitás és a reálbérek mérséklődése kockázatot jelentenek a turizmus további növekedésére és a fejlesztések finanszírozására nézve.

A gazdasági környezetből fakadó kitettségek kezelése érdekében az MBH Bank stratégiai tervet dolgozott ki, melyben alszegmensenként meghatározott szabályok vonatkoznak a különböző besorolású ingatlanfejlesztések hitelezésére.

„Az idei évben az infláció és a kamatkörnyezet mérséklődése, illetve ezekkel párhuzamosan a belső kereslet és fogyasztás élénkülése az ingatlanfinanszírozói üzletágban is a növekedés óvatos beindulásához vezethet. Az irodapiacon nem számítunk jelentős új projektek elindulására, viszont a logisztikai területen lezárulhat idén néhány nagyobb fejlesztés, a lakóépületeknél pedig kifejezetten fellendülést várunk az év második felében – részben a kereslet lassú növekedése, részben a kedvező hozamkörnyezet miatt. A kereskedelmi szegmensben a plázastop és a kiskereskedelmi forgalom lassú helyreállása miatt nem mutatkozik jelentős tér a bővülésre, ugyanakkor a szállodapiacon a sikeres tavalyi év után már némileg lassuló ütemű, de mégis növekvő pályára számítunk idén” – összegezte a különböző ingatlanfejlesztői területeken kirajzolódó tendenciákat Morvai Zsolt, az MBH Bank vállalati üzletági igazgatója.

(Borítókép: Németh Emília / index)