Sok magyart csaltak tévútra a vágyaik: agglomerációs krízis jelei mutatkoznak az ingatlanpiacon

Azt mindenki kívülről tudja, hogy melyek azok a közgondolkodásban kidomborodó hívószavak, amelyek az agglomerációba csábítják az ingatlanvásárlókat: tisztább, csendesebb, nyugodtabb, zöldebb környezet, nagyobb élettér ingatlanon belül és kívül, és persze az alacsonyabb ingatlanárak.

Sokan döntöttek úgy néhány éve, a Covid-járvány időszaka alatt, hogy kiköltöznek a fővárosból, és valamelyik agglomerációs városban telepednek le. Abban az időben számos logikus magyarázatot fel lehetett sorakoztatni ezen lépés mögé, azóta azonban sokat változott a helyzet. „Sok ügyfelünk számolt be arról, hogy az agglomerációs családi házzal nem azt kapták, amire számítottak, így egyre többen jönnének vissza Budapestre” – mutatott rá az Index számára a Balla Ingatlan.

Mindezt jól mutatja, hogy

A bővülő választék hatására a kínálati árak inkább csak stagnálnak, az értékesítési árak pedig csökkenést mutatnak, és 15-20 százalékos alku sem számít kirívónak egy-egy tranzakciónál. Kivételt képeznek a „frekventált, de csendes helyen” lévő, jó elosztású, felújított vagy újszerű, energiahatékony házak. Ezek a típusok azonban elenyésző részét képezik a kínálati piacnak – hívta fel a figyelmet az ingatlaniroda.

Mik az okok?

Az agglomerációs ingatlankínálat most beindult bővülésének egyik meghatározó oka maga az agglomerációs életforma, mellyel nem minden kiköltöző tudott megbarátkozni. A legnagyobb problémát az ingázás, az autós közlekedés és a tömegközlekedés jelenti. Az ingázás ugyanis a nagy forgalom és a dugók miatt egyre fárasztóbb, és egyre több időt vesz igénybe, ráadásul a folyamatosan emelkedő üzemanyagárak miatt egyre költségesebb is.

A helyzet pedig csak romlik, hiszen egyre többen költöznek ki a Budapest környéki településekre, miközben az úthálózat egyáltalán nem igazodik a megnövekedett igényekhez. Ráadásul január elsejétől az M0-ás autópálya eddig ingyenes szakaszai is fizetőssé váltak, mely sokakat a környező, alsóbb rendű utakra terel, ez pedig az érintett településeken és környékükön az eddigieknél is súlyosabb dugókat okoz.

A problémát pedig csak fokozza, amikor a gyerekeket – hiszen általában családokról van szó – is el kell vinni, többek között iskolába, óvodába, edzésre. Az adott agglomerációs településen ugyanis nem feltétlenül adottak a megfelelő oktatási intézmények, így a szülők sokszor napi rendszerességgel kénytelenek távolabb, akár Budapestre hordani a gyerekeiket.

Jellemző probléma, hogy a bölcsődék, óvodák, iskolák kapacitásai nem követték a települések növekvő népességszámát, de a családoknak egyébként is sokszor vannak olyan speciális igényeik, melyek nem teszik megfelelő választássá a helyben elérhető intézményt.

Még a vásárlás is gondot okozhat

Egy másik probléma a kiskereskedelmi kínálat szűkössége, szűkülése. Statisztikai adatok által is megerősített folyamat a kiskereskedelmi egységek számának drasztikus csökkenése, mely elsősorban a kisebb boltokat érinti, többek között a kisebb településeken.

Márpedig a vásárlás sokak számára nem feltétlenül merül ki annyiban, hogy egy autóval megközelíthető, távolabbi bevásárlóközpontba – amiből azért bőven akad az agglomerációban – elmennek heti egyszer, hanem olykor kisebb vásárlásokat intéznének a helyi boltokban. Mert épp gyorsan szükség van valamire. És az agglomerációs települések jó részén ez nem oldható meg autózás nélkül. Arról nem beszélve, hogy ha van is kisebb üzlet, az jóval drágább, mint a nagy kereskedelmi láncoké.

Utóbbi összefügg a bezárásokkal, hiszen a kiskereskedőknek olyan mértékben emelkedtek a költségei az elmúlt években, ahogy az sokak számára már nem vállalható. A költségek kigazdálkodásához pedig magasan kell tartaniuk az áraikat. Mindenesetre a folyamat nem kedvező az agglomerációban élők számára, hiszen azt jelenti, hogy a kiskereskedelem is egy-egy frekventált helyszínre összpontosul, melyet az agglomerációs településeken élők csak autóval tudnak elérni.

Nincs ez másként az egészségügyi ellátással sem: nem minden településen érhető el a háziorvos néhány perces sétával vagy némi tömegközlekedéssel, mint Budapesten, és ugyanez érvényes a szakrendelőkre is. További problémát jelent a közműellátottság: a csatorna, a víz, az áram. Kifejezetten tehetős agglomerációs településeket is rendszeresen sújt a vízhiány, és ez nem csak a nyugati részeket érinti.

Mindez az ingatlanpiac számára is jelentős probléma, hiszen egyes települések esetében érezhetően visszafogja az érdeklődést a lehetséges vízhiánytól való félelem.

Ahogy arról az Index is beszámolt, a felsorolt problémákkal több település is szembesül. Érdre például kikerült a „túltelt” tábla: a város vezetése ezért megtiltotta többlakásos társasházak építését. Törökbálint egy új, 500 lakásos lakópark ellen ágál.

Csalódottan mennének vissza

A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint az agglomerációs élet nehézségeit a budapesti társasházi lakásokból kiköltözők nem mérik fel kellőképpen.

Csak vágynak valamire, de sokszor még az is meglepi őket, hogy a kert és a ház fenntartása időt és pénzt emészt fel, és az is, hogy mennyivel magasabbak a költségei egy családi ház fenntartásának, felújításának, mint egy társasházi lakásénak.

Emellett pedig sok esetben az sem feltétlenül érvényes, hogy egy agglomerációs környék csendes lenne, mert bizonyos részeken egyrészt jelentős autós forgalom bonyolódik, másrészt ott vannak a karbantartási tevékenységgel járó zajok – mint a fűnyírás, a flexelés –, vagy akár az állandó kutyaugatás.

Ezen tényezők is közrejátszanak abban, hogy az agglomerációban a valós tranzakciós árak – egy-egy komolyabb alku után – a budapesti ingatlanárakkal összehasonlítva elkezdtek közelíteni az úgymond reális, indokolt árhoz. Elmúlt ugyanis az az időszak, amikor a fővárosközeli településeken szinte azonosak voltak az ingatlanárak a szélső kerületekével. A kínálati árakban talán ez még nem annyira látszik, az eladási árakban azonban sokkal inkább – zárta az ingatlaniroda.

(Borítókép: Kajdi Szabolcs / Getty Images)