Olyanok a magyar lakások, mint egy régi dízelautó

Az ingatlanpiac is jelentősen hozzájárulhat az ökológiai lábnyom csökkentéséhez, ehhez elég lenne a már meglévő tudást, illetve szakértelmet jobb hatásfokkal alkalmazni a mindennapok gyakorlatában – összegezte Tóth Csaba, az Otthon Centrum Holding Investment Solutions (OCS) üzletágigazgatója az OCS legfrissebb felmérésének eredményét.

Az Energetikai Iránytű a tavalyi év második félévében tulajdonost váltott ingatlanok adatai alapján vizsgálta a hazai lakásállomány ökológiai lábnyomát. Lényegében azt, hogy a szektornak mekkora földre, mennyi vízre van szüksége önmaga fenntartásához és a megtermelt hulladék elnyeléséhez, ami az ingatlanpiacra vetítve leegyszerűsítve azt jelenti, hogy egy háztartás energiafelhasználása milyen módszerekkel csökkenthető. „A legzöldebb energia a fel nem használt energia” – említette a szakember az egyik alaptételt, vagyis azt, hogy

a pazarló, feleslegesen elhasznált energia duplán fáj: nemcsak a számlát fizető tulajdonosnak, de a környezetnek is. A ház fűtésének korszerűsítése modern energiafokozatú kazánnal, vagy akár a fűtés kiváltása napelemmel, geotermikus energiával, illetve az ingatlan és a nyílászárók szigetelése egyaránt jelentősen hozzájárul az energiapazarlás csökkentéséhez.

Az észak-alföldi ingatlanok a legkevésbé hatékonyak

A régiók szerinti szén-dioxid-kibocsátást összegző adatbázis földrajzi eloszlása nem volt egyenletes – az ingatlanok kétharmada Közép-Magyarországon helyezkedett el (60,6 százalék), majd a Közép-Dunántúl (12,9 százalék), és az észak-magyarországi régió (2,6 százalék) következett – de az eredmény a korábbi tanulmány megállapításait igazolta.

A legmagasabb, legkedvezőtlenebb átlagérték az észak-alföldi régióban mutatkozott az ingatlanok átlag fajlagos hőveszteség-tényezője, valamint az összesített energetikai jellemzők átlagértéke terén is. Ugyanakkor az értékek némi javulást mutattak az előző félévhez viszonyítva. A hőveszteség-tényező átlagértéke a régióban értékesített ingatlanok esetében a 2023 I. félévében mért 1,32 W/m³K-ról a II. félévében az átlag 1,17 W/m³K-ra csökkent. Az összesített energetikai jellemző értéke 2023 I. féléve során 403,6 KWh/m² értékre nőtt, az év második felében viszont a korábbihoz hasonló 383,23 KWh/m² értékre csökkent vissza.

A régiók közötti sorrend kis mértékben változott, 2023 II. félévében a második legkedvezőtlenebb mutatókkal holtversenyben a dél-alföldi és az észak-magyarországi régióban tanúsított ingatlanok rendelkeztek. A legkedvezőbb mutatókkal az első félévben a Nyugat-Dunántúlon értékesített ingatlanok, valamint a közép-magyarországi régió ingatlanai rendelkeztek, a második félévben viszont a Dél-Dunántúl került dobogós helyre Közép-Magyarországgal vállvetve.

Kisebb és nagyobb ingatlanok egyaránt pazarolhatnak

A szakember elmondta, minden ingatlannál egyedileg határozták meg a becsült légköri szén-dioxid-kibocsátást. Az OCS PEI-értéke a 2023. második félévi tanúsítások alapján a főváros budai kerületeiben volt a legalacsonyabb, a tavaly első félévi 72,2 százalékhoz képest a második félévben kedvezőtlenebb, 88,7 százalékos értékkel. A belső kerületekben, a régióközpontokban rosszabb volt az indexérték, míg a községekben látványos javulás volt megfigyelhető,

A lakásállomány településtípusok szerinti mintázata alapján az OCS PEI-index elsősorban a lakásállomány típusától függ. A fővárosban, valamint a nagyvárosokban, ahol az OCS PEI-index az országos átlagnál kedvezőbb értéket mutat, túlsúlyban vannak a többlakásos lakóépületek. Ezzel szemben a kisebb városokban, községekben és az agglomerációban, ahol a családi házak túlsúlya jellemző, ott az OCS PEI-index értéke magasabb az országos átlagnál.

Településtípusok szerint minél inkább az alacsonyabb jogállású települések felé haladt a mintázat, annál inkább túlsúlyban voltak a házak, és annál inkább nőtt az OCS PEI-index értéke. Ugyanakkor az épületek kora is meghatározó, és természetesen a rangsort befolyásolja, hogy az adott időszakban milyen összetételben történtek adás-vételek, milyen minőségű, korú és jellegű ingatlanok kerültek bele a vizsgálati mintába – sorolta Tóth Csaba, aki elmondta: azt is vizsgálták, hogy az OCS PEI-index és az ingatlanok alapterülete, illetve fajlagos ára miként viszonyul egymáshoz. Továbbra is igaz, hogy

A piacra jellemző, hogy nagyobb számban cseréltek gazdát kisebb alapterületű ingatlanok, ezzel együtt a tanulmány kimutatta: nem mondható el, hogy a kisebb alapterület energetikai szempontból egyértelműen előnyt jelent, hiszen számos egyéb tényező is befolyásolja, hogy összességében mennyire kedvező egy ingatlan energiafelhasználása és szén-dioxid-kibocsátása.

„Az viszont igenis kimutatható volt, hogy az OCS PEI-index értékének csökkenésével a négyzetméterár nő, az ilyen besorolású ingatlanok jellemzően magasabb áron keltek el” – összegzett a szakember, aki megjegyezte: emellett más tényezők, az elhelyezkedés, az ingatlan minőségi állapota, típusa, valamint az építéstechnológia és a fűtés módja is befolyásolja az ár alakulását. „Ahogy emelkedik az ár, egyre inkább megjelennek a hőszivattyús, megújuló energiával működő otthonok, miközben a rossz hatékonyságú fűtési és építési módokkal rendelkező ingatlanok nem érik el ezt az árszintet” – állapította meg Tóth Csaba.

Felbecsülhetetlen idő és pénz kellene

Azt talán leszögezhetjük, hogy a legtöbb magyar szívesen lakna fenntartható ingatlanban, a pénztárca vékonysága, vagyis az alacsony magyarországi keresetek azonban a sokszor elavult, energiapazarló lakásokba, családi házakba szólítja őket. Ez pedig felveti azt a kérdést, miként lehet a meglévő ingatlanok nagy részét a fenntarthatóság szolgálatába állítani. Tóth Csaba az Index ezen kérdésével kapcsolatban megjegyezte, hogy az energiapazarló épületek korszerűsítését két módon is ösztönözhetjük:

• egyrészt jogszabályi úton, bizonyos termékek (amelyek szerepet játszanak az energiapazarlásban) piaci kivezetésével, illetve a szabványok értékeinek módosításával. Így felmenő rendszerben a korábbi korszerűtlen megoldások javítása, cseréje már nem, vagy csak korszerűbb helyettesítő termékkel valósítható meg. Ez a módszer elsősorban a gépészeti rendszerek, nyílászárók, alkalmazandó rétegrendi paraméterek kapcsán jelenthet megoldást. Hátránya, hogy a korszerűbb megoldások többletköltsége teljes egészében az ingatlan tulajdonosát terheli, így kevésbé tekinthetők népszerű intézkedésnek.
• A másik a célzott korszerűsítési programok kedvezményes hitellel és vissza nem térítendő támogatással történő kombinálása. Ennek előnye, hogy bizonyos épületek/szerkezetek vagy gépészeti megoldások korszerűsítésére fókuszáltan alkalmazható, illetve a támogatás révén a társadalmi elfogadottsága/támogatottsága is nagyobb. Hátránya, hogy jelentős állami és/vagy uniós forrásköltséggel jár.

Az energiapazarló, fenntarthatatlan magyarországi ingatlanállomány nem először kerül a középpontba, azonban azt szinte lehetetlen megbecsülni, hogy pontosan mennyi idő alatt és mekkora forrásból lehetne korszerűsíteni azokat.

„A hazai ingatlanállomány állapotára vonatkozóan csak korlátozottan állnak rendelkezésre adatok, az elkészült energetikai tanúsítványok (amelyekből alapvetően ez az információ hitelesen kinyerhető lenne) mindössze pillanatfelvételként szolgálnak, mivel a 2023. november 1-je előtt készült tanúsítványok érvényességi ideje még 10 év volt, és bár jogszabály szerint kötelező lett volna megújítani ezeket, amennyiben az érintett épületen (építészeti, gépészeti) felújítást/korszerűsítést végeztek, a valóságban ez csak az esetek töredékében valósult meg. Így a teljes lakásállományra vonatkozóan nem áll rendelkezésre hiteles adat, ebből kifolyólag a korszerűsítésre vonatkozó idő- és költségigényt sem lehet megbecsülni. Ám amennyiben az ingatlanállomány építési idejéből és az arra jellemző technológiai megoldásokból indulunk ki, akkor hosszú idővel és tetemes ráfordítással kell számolni” – mutatott rá a szakértő.

Attól függ, milyen ingatlanról beszélünk

Tegyük fel, hogy rendelkezésre áll a korszerűsítéshez szükséges forrás. Kérdés, miként fogjunk bele, melyek az elsődleges szempontok. A szakértő felhívta a figyelmet arra, hogy a megvalósítandó beruházások alapvetően eltérnek önálló épületek/családi házak, valamint társas házi lakások esetében.

„Előbbieknél a tulajdonos igénye és pénztárcája szab határt a felújításoknak. A szakmai konszenzus az, hogy érdemes kintről befelé haladni, tehát külső hőszigetelést, padlásfödém-hőszigetelést, valamint nyílászárócserét követően a gépészeti rendszereket (fűtés, használati melegvíz előállítás) szükséges korszerűsíteni. A társas házi lakások esetében a közös tulajdonú részek – a homlokzat, a tető, a födémek – felújítása csak egységesen, a teljes épületre vonatkozóan lehetséges, így az egyedi albetétek felújítása is csak ennek figyelembevételével valósulhat meg. Közös társas házi akarat hiányában azonban csak részeredmények érhetők el. Műemléképületek esetében pedig a szakhatóság bevonása is szükséges, így ez mind időben, mind költségben nagyobb ráfordítást igényel” – hívta fel a figyelmet Tóth Csaba.

A tíz legtöbbet fogyasztó országban vagyunk

A Nemzeti Épületenergetikai Stratégia adatai szerint Magyarországon a primer energiafelhasználás mintegy 42 százaléka az épületekben történik (hűtés–fűtés), ezen belül a lakóépületek részaránya 60 százalék. Az Európai Unió Statisztikai Hivatala (Eurostat) adatai szerint a háztartások által ténylegesen felhasznált energiát tekintve 35 százalékra tehető a lakosság részesedése az energiafogyasztásból, ennek túlnyomó része az épületek energiafelhasználását jelenti.

A mintegy négymillió lakott lakás energiaellátásához felhasznált elsődleges tüzelőanyag a földgáz, melyet a háztartások közel 76 százaléka használ fűtési célra. Az épületállomány megújulási aránya, bár növekvő tendenciát mutat, még mindig alacsony, a felújítási arány a lakóépületek esetében megközelítőleg csupán évi 1 százalék.

Így lehetne win-win a kormányzati program

Ahogy korábban az Index exkluzívan beszámolt róla: új köntösbe bújva tér vissza a korábban nagyon népszerű, 2022. december 31-ével kivezetett otthonfelújítási támogatási program. Szakértők szerint a korábbi verzió is nagy segítséget jelentett, de a 2.0-nál finomhangolásra van szükség.

Tóth Csaba felhívta a figyelmet, hogy a piaci szereplők és a szakértők körében nagyfokú konszenzus uralkodik a tekintetben, hogy „a program akkor tudna hatékony lenni, ha folyamatos, éveken át tartó forrást biztosítva a társadalom széles rétegei számára elérhető lenne. Így járulékos haszonként a gazdaságot is élénkítené, kiegyensúlyozott építőipari keresletet jelentene, továbbá kevésbé jelenne meg az árfelhajtó hatás.

(Borítókép: Homlokzatfelújítás alatt álló panelházak a debreceni Cívis utcában, 2017. július 12-én. Fotó: Czeglédi Zsolt / MTI)