Itt vannak a számok: drágultak az ingatlanok, de nagyok a különbségek országon belül

„Országosan tavaly májushoz képest 4,5 százalékos áremelkedést mutat az ingatlan.com lakásárindexe, ami erősödést jelent az áprilisi 3,8 százalékos éves tempóhoz képest. A legnagyobb éves drágulás a Szegedet és Debrecent is magában foglaló dél-alföldi és észak-alföldi régióban volt megfigyelhető, ahol 7–8 százalékkal kerültek feljebb az árak az elmúlt 12 hónapban. A budapesti agglomerációt lefedő Pest megyei ingatlanárak pedig stagnáltak az elmúlt egy hónapban, ami annak is köszönhető, hogy lassult a kiköltözés üteme, és sokan visszaköltöznek a fővárosba” – ismertette az adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Hozzátette: összességében a lakásdrágulás üteme még visszafogottnak tekinthető, csak a harmada és a negyede a 2015 és 2022 között tapasztalt lakásárrobbanás tempójának. „Ez a helyzet egyaránt jó a vevőknek, mert még mindig nyeregben érezhetik magukat az adásvételek során, de az eladóknak is kedvez, mert évről évre többet ér az ingatlanuk. Mivel viszonylag ritkán találkozhatunk ilyen állapottal az ingatlanpiacon, ezért ezt érdemes kihasználni mind vevői, mind pedig eladói oldalról.”

Újak, használtak, kerületek, városok, árak

Az elemzésből az is kiderül, hogy az ország legnagyobb városaiban és a fővárosi kerületekben hogyan alakulnak a használt és az új lakóingatlanok árai.

Budapesten a használtak esetében 954 ezer forintnál jár az átlagos négyzetméterár, míg az újak 1,28 millió forintnál tartanak. A legtöbb új építésű lakást a XIII. kerületben hirdetik eladásra 1,35 milliós négyzetméteráron, a második és harmadik legszélesebb újlakás-kínálattal rendelkező XI. és III. kerületben viszont közel 1,6 milliós és majdnem 1,5 milliós átlagos négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevőjelöltek.

A megyeszékhelyek közül Debrecenben árulják a legtöbb újonnan épült lakóingatlant, amelyek ára megközelíti az 1,1 millió forintot, ezzel szemben a használt társaikat 825 ezer forintért hirdetik a tulajdonosok. Ugyancsak jelentős újlakás-kínálatot tud felmutatni Pécs és Nyíregyháza, előbbiben 972 ezer forint, utóbbiban 655 ezer forint az átlagár. Miközben a pécsi használt lakások 653 ezerért, a szabolcsi megyeszékhelyen pedig 572 ezerért szerepelnek a kínálatban.

Indokolt az óvatos optimizmus a lakáspiacon

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép legfrissebb kiadása egy újabb emelkedő ciklus kiinduló piaci helyzetét tükrözi. Ugyan 2023 a lakáspiac minden fő mutatójában visszaesést hozott, a múlt év végén kezdődő és ez év elején is kitartó forgalomélénkülés már a gazdasági környezet kedvező változásáról is vall.

A forgalomcsökkenés – ha lassulva is – végig jellemezte a múlt év első kilenc hónapját. Az utolsó negyedévben viszont már kimutatható volt a növekedés az előző év hasonló időszakához képest. Ez a fordulat összhangban volt a csökkenő kamatszinttel, a gazdasági kilátások javulásával, és a bejelentett támogatásváltozások keresletgerjesztő hatásával.

Visszaeső adásvételek

A tranzakciószámok visszaesése hasonlóan érintette a különféle településeket.

• Budapesten 26 százalékos,
• a megyei jogú városokban 29 százalékos,
• a kisebb városokban 27 százalékos,
• míg a községekben 36 százalékos csökkenést regisztráltak.

Az egyes megyék között már jelentősebb a különbség, még akkor is, ha Pestet (ami minden bizonnyal adatfeldolgozási probléma miatt mutat közel egyharmados növekedést) kitakarjuk a képből. A legnagyobb forgalomcsökkenést Zala (-50 százalék), Bács-Kiskun (-41 százalék) és Győr-Moson-Sopron (-40 százalék) mutatta, míg a skála másik végére Baranya (-6 százalék), illetve Fejér (-24 százalék) került.

A székhelytelepülések közül Zalaegerszegen (-51 százalék), Szekszárdon (-44 százalék) és Szolnokon (-40 százalék) regisztrálták a legnagyobb visszaesést, míg az ellenpóluson, Pécsett (-5 százalék), Salgótarjánban (-11 százalék) és Szombathelyen (-15 százalék) jóval enyhébb csökkenést tapasztaltak.

A fővárosi kerületek eredményei is közel ekkora mértékben térnek el. A VIII. kerület (-40 százalék) és az V. kerület (-38 százalék) piacán volt a leglátványosabb a forgalmi visszaesés, míg két déli kerületben volt a legcsekélyebb: Pesten a XVIII.-ban (-15 százalék) és Budán a XXII.-ben (-18 százalék). A XXIII. kerület eredménye teljesen kilóg a sorból, ott tavaly 40 százalékos forgalombővülést regisztráltak, ám emögött ez esetben nem adatfeldolgozási probléma áll, hanem hogy az egyébként jellemzően csekély forgalmú Soroksáron több nagy projekt is indult a közelmúltban, s ezek közül sokra kötöttek tavaly végszerződést.

Az új ingatlanok piacra kerülése az átlagár-növekedést tekintve is az élre emelte Soroksárt (+25,3 százalék). A második legjobban dráguló kerület az I. volt (15,2 százalék). Velük szemben a befektetési célpontként mindig népszerű V. kerület csupán 0,4 százalékos nominális árnövekedést ért el. Ehhez igen hasonló eredménnyel (+1 százalék) zárt Észak-Pesten a vegyes lakásállományú IV., illetve Budán a magas presztízsű II. kerület. Az év során az átlagos négyzetméterárakat tekintve is bekövetkezett a pesti Belváros (1,282 millió forint/négyzetméter) trónfosztása, s Budavár (1,294 millió forint/négyzetméter) állt az élre. Eközben a fővárosi átlagár elérte a 929 ezer forintot.

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint

A legdrágább megyeszékhely Debrecen 686 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, azt követi Veszprém (656 ezer) és Győr (653 ezer). Ezek fővárosi mércével mérve a legolcsóbb kerületek átlagárait idézik: Csepel (628 ezer), Pesterzsébet (647 ezer), Soroksár (697 ezer).

„A 2023 utolsó negyedében már látható kedvező folyamatok eddig idén is érvényesültek, ami megerősíti, hogy megkezdődött a kilábalás. Ha a korábbi általános piaci szárnyalás visszatértére nem is számíthatunk, sok támasza lehet az optimizmusunknak. Kedvező körülménynek látszik az általános gazdasági teljesítmény és a bérek vásárlóértékének újból meginduló növekedése, miközben a kamatszint a tavalyi csúcsról látványosan visszaszorult” – értékelt Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Befűtenek a befektetők

A lakások – MNB által kalkulált – túlértékeltsége a 24 százalékos csúcshoz képest jelentősen, mintegy 12 százalékra enyhült, sőt Budapesten tavaly már alulértékeltséget mértek. Ez az értékvesztés kockázatának jelentős csökkenését hozta, ami megmutatkozik abban is, hogy a befektetői érdeklődés is visszatérőben van a lakáspiacra. Ezt tovább erősíti a konkurens értékpapírhozamok csökkenése mellett a bérbeadási hozamok növekedése, továbbá jelentős impulzus lehet, hogy 2025 tavaszán ezermilliárdos összeg fog felszabadulni a befektetőknél a korábban magas hozamú állampapírokból.

A ciklusfordulókat általában jól előrejelző budapesti és balatoni lakáspiacon dinamikus forgalomnövekedés tapasztalható, amit már részben a befektetők érdeklődése fűt. Ezzel párhuzamosan bővül a kínálat is, ami az eladók bizakodásának visszatértét jelzi. Valkó Dávid erős jelnek tartja azt is, hogy a tavalyi bezuhanás után idén egyértelműen élénkülni látszik az újlakás-piac is. A nagy fejlesztők már két számjegyű növekedésről számolnak be, és szinte mindegyikük hoz új projekteket a piacra.

A gyenge piac ellenére is árat emelnek

Míg a kínálat jelentős, addig gyenge a kereslet most Budapest északi agglomerációjának ingatlanpiacán, ahol fővárosi szinten járó ingatlanárakkal találkozhatnak az érdeklődők. Sem az állami támogatásoknak, sem a hitelezés fellendülésének nem érezni egyelőre a hatását – derül ki a Balla Ingatlan adataiból.

„Kijelenthető, hogy az elmúlt két év nem tett jót az északi agglomeráció ingatlanpiacának. 2023 kifejezetten gyenge év volt, ami többek között a magas ingatlanáraknak, a szintén magasan járó hitelkamatoknak és az eltűnő keresletnek volt köszönhető” – mondta Balla Frigyes, az ingatlaniroda operatív igazgatója.

Ezzel szemben a kínálat továbbra is erős, így az érdeklődők szinte minden ingatlantípusból széles választékot találnak. Annál is inkább, mert a megvalósuló tranzakciók száma csekély, hiszen az ingatlanközvetítői tapasztalatok szerint a vevők az északi agglomeráció magas árai, és nem mellesleg a szintén magas üzemanyagárak miatt inkább a főváros felé fordulnak.

A helyzetet nem könnyíti meg, hogy a csökkenő tranzakciószámok ellenére az ingatlanközvetítők nem tapasztaltak árkorrekciót a térségben, sőt az elmúlt hónapokban még emeltek is a kínálati árakon az ingatlantulajdonosok. Ami egyébként azt jelenti, hogy az itteni árak a budapesti ingatlanárakkal egy szinten mozognak

– hívta fel a figyelmet Balla Frigyes, aki szerint az említett kínálati árak átlagosan 10 százalékkal magasabbak a valós értékesítési áraknál.

A tulajdonosok tehát nem számíthatnak gyors eladásra, kivéve persze akkor, ha a kereslethez igazítják az áraikat, vagy ha felújított, energiatakarékos ingatlant kínálnak eladásra, mert ezekre továbbra is nagyobb kereslet érezhető. Az átlagos értékesítési idő lakásoknál 2-3 hónap, házaknál fél év.

És hogy hol járnak most az árak Dunakeszin és környékén? A szakértő szerint nem könnyű megmondani, mert nagyon jelentős a szórás.

Természetesen egy félmilliós négyzetméterárú ingatlannál már több kompromisszumot is meg kell kötnie a vevőnek, míg az ársáv felső határánál lévő összegért jó állapotú ingatlanhoz juthat.

Az állami támogatások – melyek Balla Frigyes szerint jelenleg inkább csak hiteltámogatást jelentenek – nem igazán éreztetik hatásukat ezen a piacon, már csak azért sem, mert ehhez túl magasak az árak. Ráadásul – a fővárostól eltérően – a hitelezés sem pörgött fel az elmúlt hónapok során az északi agglomerációban.

Az új építésű ingatlanok piaca szintén nagyon visszafogott: az elmúlt két évben jelentős mértékben visszaestek az ingatlanfeljesztések. Olyannyira, hogy még a hirdetések között is alig találunk most eladó új építésű ingatlant, melyek ára négyzetméterenként 1 millió forint körül jár.

Ha a bérlakások piacán nézünk körül, akkor szintén a budapestihez hasonló bérleti díjakkal találkozhatunk, vagyis lakásokat a legolcsóbban 150–160 ezer forintért bérelhetünk egy hónapra, míg a házak árai 300–400 ezer forint környékén indulnak.

Balla Frigyes ugyanakkor a mostani kedvezőtlen helyzet ellenére is úgy látja, hogy mivel az elmúlt évtizedekben is folyamatosan oda-vissza áramlott a lakosság a főváros és az agglomeráció között, így feltehető, hogy a jelenlegi stagnálás sem fog örökké tartani, és amint újra kedvezőbbé válik a gazdasági környezet, ismét megnő a kiköltözések száma, többek között az északi agglomerációba is.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)