Szomorú magyar valóság: szinte minden szempontból az uniós bajnokság kieső helyén focizunk

Nemrég szakértők közreműködésével írtunk arról, hogy Magyarországon a magas ingatlanárak és bérleti díjak mellé alacsony fizetés párosul, ráadásul a hitelpiac is földbe állt. Sőt, ahogy arról csütörtökön beszámoltunk: további kamatemelés küszöbén áll a bankszektor, néhány pénzintézet már be is lépett az ajtón.

Mindezek együttes eredménye egy erőteljes lakhatási válság, amit az Európai Unió Statisztikai Hivatalának (Eurostat) adatai is alátámasztanak. A lakhatási mellett ráadásul megélhetési válságról is beszélhetünk, amit szintén Eurostat-adatok igazolnak vissza.

A kamatemelés tovább ronthatja a helyzet

Kezdjük az elsővel, vagyis a lakhatási válsággal. Az elszálló kamatok miatt a hitelből történő lakásvásárlás szinte a földdel vált egyenlővé. És bár az idei első fél évben voltak biztató jelek, az említett kamatemelések odavághatnak a jelzáloghitel-piacnak (is). Hitel híján három lehetséges út maradt:

• önerőből történő ingatlanvásárlás, amit nagyon kevesen képesek megtenni, különösen az említett eget rengető ingatlanárak fényében;
• bérlői piac felé mozdulás, ami leköveti az eladói szegmens változásait. A szegmens egyszerű közgazdasági kereslet-kínálat logika szerint működik, általános jelenség a magas albérletár, amihez idehaza a bérlői piac köré nem megfelelően kiépített jogi szabályozás is társul;
• mamahotel, ami – sajnos – nemcsak a felnőtt életben az első lépéseket tevő, 20-as éveik elején-közepén járók „privilégiuma”, számos, az eladói, illetve bérlői piacról kiszoruló 30-as, akár 40-es is kénytelen visszaköltözni szüleihez. (Vannak természetesen, akik a kényelem miatt választják a mamahotel-papabank kombinációt.)

Eddig ráadásul „csak” azt a réteget vettük számításba, akiknek „nem sok” kellene ahhoz, hogy megjelenjenek a vevői piacon. Van ugyanakkor egy nagyon széles réteg, főként a leszakadó régiókban, akik kénytelenek rossz állapotú ingatlanokban élni – arról is írtunk korábban, hogy a magyar ingatlanállomány katasztrofális állapotban leledzik –, és esélyük sincs méltó lakhatási körülményekhez. Az otthonfelújítási támogatás pedig mindehhez érdemi helyett elenyésző segítséget jelent.

A lakhatási szegénységet, a lakhatás hozzáférhetőségét egy célzott bérlakásprogram enyhíthetné. Az Index tavaly beszámolt arról, hogy az állam égisze alatt készül egy ilyen projekt, ám azóta nagy a csend. Ahogy arra Balla Ákos, a Balla Ingatlan alapító-tulajdonosa felhívta a figyelmet: bérlakásprogram indítása kizárólag minimum tízezres volumenben fejt ki érdemi hatást a piacra. „Amennyiben ez megvalósulna, nyomás alá lehetne helyezni a bérleti díjakat, továbbá ha a bérlakások építését kollégiumi férőhelyek létesítése is kísérné, akkor az egyetemistákat ki lehetne vonni az albérletpiacról, ahol ezáltal árcsökkenést indikáló kínálati vákuum keletkezhetne” – tette hozzá.

Nagyon drágán vehetük és bérelhetünk nagyon kevés pénzből

A fent leírtakat több Eurostat-adatsor is alátámasztja. Az egyik az ingatlan-, illetve albérletárakat bemutató statisztika. Eszerint hét tagállamban nőttek több mint kétszeresére az ingatlanárak 2010 óta. Szomorú adat, hogy Észtország (+223 százalék) után Magyarországon ment végbe a legnagyobb mértékű emelkedés (+207 százalék). Minket Litvánia (+170 százalék), Lettország (+140 százalék), Csehország (+125 százalék), valamint Ausztria (+108 százalék) követ.

A lakásárak átlagosan 49, míg a bérlet díjak 24 százalékkal nőttek az EU-ban 2010 és 2024 első negyedéve között.

Minket Izland (+239,87 százalék), Litvánia (+227,70 százalék), valamint Csehország (214,30 százalék) követ. Ami a régiós és V4-es országokat illeti, az említett cseheken felül Lengyelországban duplázódtak az árak (+200,04 százalék), ahogy Szlovéniában (+193,48 százalék) és Horvátországban is (+ 189,41 százalék). Szlovákiában 173,51 százalékkal került többe egy ingatlan az idei első három hónapban 2015-höz képest, míg Ausztriában (+160,78), valamint Romániában (+154,26) több mint másfélszereződtek az árak. (Az adatsor itt érhető el.)

Budapesten 700-800 ezer forint/négyzetméterár alatt a rosszabb állapotú téglalakások, illetve a továbbra is reneszánszukat élő panellakások sem elérhetőek. A jobb állapotú téglalakások 1 millió forintos négyzetméterár körül mozognak, míg a nem luxuskategóriát képviselő, átlagosnak mondható új ingatlanok 1,3-2,5 millió forintos négyzetméteráron futnak, műszaki tartalomtól, illetve lokációtól függően.

Ami a bérleti díjakat illeti, az EU-n belül a negyedik legnagyobb drágulással „büszkélkedhetünk”. A duplázódó magyar bérleti díjakhoz képest csak Észtországban (+201 százalék), Litvániában (+174 százalék), valamint Írországban (+104 százalék) regisztráltak nagyobb mértékű emelkedést.

A budapesti albérletek átlagára az Otthon Centrum adatai szerint 259 ezer forint körül mozognak, míg az ingatlan.com áprilisi felmérése szerint elérték a 270 ezer forintot, és 300 ezres határ sincs már messze. Az ingatlaniroda KSH-val közös, májusra vonatkozó adatai 250 ezer forintos átlagos albérletárakat mutatnak májusra vonatkozóan, de már Debrecenben is 230 ezer forint az átlag.

A következő ábra gyakorlatilag az előbbi logikai következménye, ugyanis az elszálló árak mellett egyre kevesebb ingatlan-adásvétel történik. Fontos hozzátenni, hogy a tranzakciószám-csökkenés nem magyar sajátosság, az Eurostat számára a témában adatot szolgáltató 16 országból 13-ban megfigyelhető. Ugyanakkor ezen a téren is ott vagyunk a kétes hírnevet jelentő dobogón: Luxemburg (-43,3 százalék), illetve Ausztria (-26,4 százalék) után Magyarországon (-24,5 százalék) értékesítették a legkevesebb ingatlant 2023-ban 2022-höz képest.

„Az ingatlanpiacra továbbra is erőteljes hatást fejt ki a Covid-válság. 2020-ban a lezárások idején látványosan bezuhantak az adásvételek, ekkor a vizsgált 16 országból mindössze 4-ben emelkedett a tranzakciószám, míg 2021-ben – a koronavírus-járvány okozta válság enyhülésével – 16-ból már 14 államban nőttek az adásvételek” – fűzi hozzá az Eurostat.

2022-ben kitört az orosz–ukrán háború, ami általános recesszióba taszította az EU-t, ez a 2022-es és a 2023-as adásvételi adatokon is látszik.

Leszakadó bérek, fejletlenség

Elérkeztünk az utolsó részhez, ami azt mutatja, hogy a magyaroknak az unió egyik legalacsonyabb bérszintjéről kellene belépniük a legjobban dráguló ingatlanpiacra, valamint a szintén brutálisan elszálló árakkal operáló fogyasztási cikkek piacára.

A teljes munkaidőben dolgozók átlagos éves fizetését tekintve csak Bulgáriát előzzük, míg a minimálbér tekintetében a bolgárok mellett a románokat is.

• Előbbit vizsgálva Bulgáriában bruttó 11 850, Magyarországon 13 705 (5,37 millió forint), míg Romániában 14 064 eurós fizetésekről beszélhetünk az Eurostat adatai alapján,
• míg a minimálbéreket figyelembe véve a bolgárok bruttó 447,04 eurója, valamint a románok 663,24 eurója után következik Magyarország 696,97 euróval (273 ezer forint) a hivatalos uniós statisztika szerint.

Az Eurostat adatai szerint az egy főre jutó fogyasztás tekintetében Romániába megelőzött minket, így már csak a bolgárok vannak előttünk az EU-ban, vagyis – bár óvatossági motívumként is szokták emlegetni a jelenséget – honfitársainknak egyre kevésbé tudják megfizetni a rekordinfláció miatt elszálló élelmiszer és nem élelmiszer jellegű termékeket. (A GKI júniusban arról értekezett az Eurostat adataira hivatkozva, hogy Magyarország az unió legszegényebb országa, amit a Nemzetgazdasági Minisztérium igyekezett hevesen cáfolni.)

Magyarország nem rugaszkodott el a magas bérszinttel jellemezhető országok irányába, és továbbra is az alacsony bérszinttel versenyez, ami relatív lassabb gazdasági felzárkózáshoz vezet, mint a humán tőkébe való befektetése. A 13 eurós, egy órára jutó teljes bérköltség az egyik legalacsonyabb az unióban, ami továbbra is olyan vállalatok számára jelent vonzerőt, amelyek az olcsó munkaerőre helyezik a hangsúlyt, mintsem a magas képzettségre és a nagy hozzáadott érték teremtésére – írtuk korábban a portfolio.hu-ra hivatkozva.

Ezek alapján úgy tűnik, Magyarország képtelen tartani a lépést a régióval, a relatív pozíciónk romlása trendszerű. A Magyar Nemzeti Bank jelentése szerint az elmúlt években a régiós országokhoz képest összességében relatív fejlettségünk és relatív termelékenységünk is kedvezőtlenebbé vált.

Ráadásul – ahogy arra szintén több alkalommal is felhívtuk a figyelmet – a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) által havi szinten közölt, átlagkereseteket tartalmazó adatsor jelentősen torzítja a valós képet. Abban ugyanis a társadalom felső 1 százalékának fizetései is helyet kapnak.

Az átlagbér úgy jön ki, hogy a dolgozók bérét összeadják, majd elosztják a létszámukkal. Ebben az esetben egy-egy magasabb fizetés jelentősen megdobhatja az átlagot, miközben a dolgozók többsége nem ennyit keres – tehát lényegében egy „torzabb” képet kapunk a fizetési szintről.

A magyar keresetekről pontosabb képet ad a mediánjövedelem. Ugyanis míg az átlag a számtani közepet, a medián a helyzeti vagy fizikai közepet adja: előbbi érzékeny az extremitásokra, utóbbi nem. A mediánbérnél a hazai munkavállalók fele magasabb, fele pedig kevesebbet keres. Az átlagbér ennél jóval magasabb, ami azt jelzi, hogy számottevően kevesebben vannak a bérskála magasabb részén, mint az alacsonyban.

Általános szakmai vélekedés szerint a statisztikai hivatal által megállapított átlagkeresetnél a magyar társadalom 75 százaléka kevesebbet keres.

A KSH legutóbbi, áprilisra vonatkozó adatai szerint a kedvezményekkel számolt nettó átlagkereset 444 ezer forint volt, míg a szintén kedvezmények figyelembevételével megállapított nettó mediánkereset 357 900 forintot tett ki. Jól látható, hogy a kettő között 82 ezer forint eltérés mutatkozik.

A helyzet tehát bármilyen szögből nézve sem fényes honfitársaink számára.

És ugyan napvilágot látnak olyan, főként kormányzati megnyilvánulások, amelyek a Magyarország statisztikai adatok szerinti, románok általi előzését hivatottak árnyalni – például, hogy 2023-ban a román népesség 15,4 százaléka olyan ingatlanban élt, ahol nem volt beltéri vécé, vagy hogy a román növekedés romló külső egyensúlyokkal valósult meg, ikerdeficitet okozva –, ezek valóságtartalmát e cikknek nem szándéka megkérdőjelezni. Azon a tényen azonban nem változtat, hogy számos, egy ország életszínvonalát bemutató adat szerint továbbra is az uniós bajnokság kieső zónájában focizunk, a románokkal és a bolgárokkal viaskodva a „bennmaradásáért”, ahelyett hogy a lengyelekhez, a csehekhez, de pláne Ausztriához közelítenénk, felsőházi tagságért küzdve, főként úgy, hogy Magyarország a koronavírus-járvány kitörésével bezárólag soha nem látott konjunktúra-időszakot tudhat maga mögött.

(Borítókép: Isza Ferenc / AFP)