Figyelem, az ajtók záródnak – tovább robog az árvonat az ingatlanpiacon

Múlt hónapban folytatódott és magasabb ütemre is kapcsolt a lakásárak emelkedése az ingatlan.com lakásárindexe szerint. Júliusban az előző hónaphoz képest 1 százalékkal nőtt az eladó lakóingatlanok ára. Éves összevetésben pedig 6,4 százalékra gyorsult a drágulás üteme, szemben a januári éves lakásár-emelkedés 1,6 százalékos tempójával.

Az elmúlt 12 hónapban a Szegedet és Debrecent is magában foglaló dél- és észak-alföldi régió ingatlanai értékelődtek fel legnagyobb mértékben. Ezekben a vármegyékben 8,1-8,3 százalékkal lettek magasabbak a lakásárak tavaly júliusihoz képest. A legalacsonyabb ütemű áremelkedés Pest megyében volt megfigyelhető, ahol így is közel 3 százalékkal drágultak a lakások tavaly júliushoz képest.

Havi szinten kiemelkedő volt még a lakóingatlanok felértékelődése a Balaton északi partját is lefedő Közép-Dunántúli régióban, ahol a lakásárak 2,1 százalékkal emelkedtek júniushoz képest. A balatoni ingatlanpiac nyári élénkülése is hozzájárult az országos szinten is erősnek mondható júliusi teljesítményhez.

„A lakásárak emelkedése már a lakásvásárlást tervezők számára is egyértelművé vált, ezért sokan a kivárás helyett inkább a piacra léptek. Az ingatlan.com oldalán az eladó lakóingatlanokra érkező több mint 260 ezer júliusi érdeklődés az év egyik legerősebb hónapját vetítette előre, amit a lakásárak gyorsuló drágulása is visszaigazolt. Egyre kevesebb vevő bízik abban, hogy később jobb feltételekkel tud lakást vásárolni, mint most. Ez is hozzájárul a lakáspiac élénküléséhez” – mondta Balogh László, az ingatlaniroda vezető gazdasági szakértője.

Ennyiért kínálják az ingatlanokat a nagyvárosokban

Az ingatlan.com adatai szerint július végén a fővárosban 1,02 millió forint volt az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára. Messze a legdrágább városrész az V. kerület, ahol 1,8 millió az átlagos négyzetméterár. Ugyanakkor a másik véglet Soroksár (XXIII. kerület), ahol 700 ezer forintnál olcsóbban kínálják a lakóingatlanok négyzetméterét. A legnagyobb lakáskínálatot felmutató kerületek közül a VIII.-ban, a XI.-ben, a XIII.-ban és a XIV.-ben 970 ezer és 1,2 millió forint között szóródnak az árak.

A megyeszékhelyek között Debrecenben a legmagasabbak az árak, átlagosan 815 ezer forintba kerül egy négyzetméter. Majd Győr és Veszprém következik lényegében azonos, 786 ezer és 783 ezer forintos összeggel. Szegeden és Székesfehérváron 754 ezer és 747 ezer forintról van szó. Ugyanakkor Salgótarjánban még 300 ezer forint alatt vannak az átlagárak. Kaposváron, Szolnokon, Miskolcon és Békéscsabán pedig 441 ezer és 479 ezer forintos átlaggal számolhatnak a vevők.

Tovább folytatódhat az élénkülés

A tempós lakásdrágulás és a kiadó lakások iránti intenzív kereslet a befektetőket is visszacsábíthatja az ingatlanpiacra, ami újabb lendületet adhat a szektornak. „A befektetők visszatérésével az ingatlanfejlesztők lakásépítésbe vetett hite is helyreállhat, ami még tovább dinamizálhatja a piacot, és hosszabb távon a gazdasági növekedéshez is hozzájárulhat” – tette hozzá Balogh László.

Inflációt meghaladó áremelkedés

Noha az Eurostat és KSH friss elemzései szerint 2024 első negyedére ismét emelkedő pályára állt az uniós lakásárindex, a tagországok piacai között már nyoma sincs a korábbi összhangnak. A visszaesésből éppen kilábalóban lévő magyar lakáspiac az erősebben drágulók közé tartozik, sőt mostanra visszatérni látszik az inflációt meghaladó áremelkedés is – derül ki az OTP Ingatlanpont elemzéséből.

Az Eurostat adatai szerint 2022 július–szeptemberéig tartott az európai lakáspiac legutóbbi aranykora. Az volt ugyanis az utolsó negyedév, amikor még az unió valamennyi tagországában magasabb árakat regisztráltak, mint egy évvel korábban. Ekkor a drágulás üteme Magyarországon és Észtországban volt a legmagasabb (24,1-24,2 százalék), a közösség összevont indexe pedig 7,5 százalékos éves drágulást mutatott. A következő negyedévben három tagállamban – Svédországban, Finnországban és Németországban – már megindult az árcsökkenés, évi 2-4 százalékkal. Ezt követően negyedévről negyedévre nőtt, és 2023 július–szeptemberére elérte a tízet azoknak a nemzeti piacoknak a száma, ahol esésbe fordult a lakásárak korábbi emelkedése. Az unió összevont lakáspiaci árindexe is ekkor mutatta a legrosszabb képet: 1,1 százalékos árcsökkenést az előző év azonos időszakához képest. E mélypontról indult a visszapattanás, amit a múlt év utolsó negyedében éves alapon 0,2 százalékos, az idei elsőben pedig 1,3 százalékos drágulás jelzett. Ám a közösség összevont árindexének ilyen alakulása mögött az egyes nemzeti piacok igencsak eltérő pályája fedezhető fel.

Mindössze három olyan ország van – a már említett svéd, finn és német –, amelynek árindexe folyamatos csökkenést jelzett az utolsó másfél évben. Hét másikban az éves visszatekintések negyedévente vegyesen mutattak esést, illetve növekedést. Ez volt a helyzet Csehországban, Dániában, Franciaországban, Luxemburgban, Hollandiában, Ausztriában és Szlovákiában. A többi tagországban – köztük Magyarországon (esetünkben a KSH legfrissebb, 2024. I. negyedéves adatai alapján) – még ebben a nehéz időszakban is nominálisan töretlenül nőttek a lakásárak.

A drágulási versenyt Lengyelország vezette 18 százalékkal, szorosan a nyomában Bulgária következett 16 százalékkal, a dobogóra Litvánia fért még fel a maga 9,9 százalékával. Ez év első negyedében előfordult még jelentősebb áresés is (Luxemburg, -10,9 százalék), de a második legnagyobb már a 6 százalékot sem érte el (Németország, -5,7 százalék).

A KSH számítása szerint márciusban az éves infláció mindössze 3,6 százalék volt, ezáltal a 9,1 százalékos magyarországi drágulással reálár-emelkedés is visszatérhetett a hazai lakáspiacra

– mutatott rá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Kétszer akkora tempót diktálnak az újlakásárak

Az Eurostat a használt és az új építésű lakások indexeit külön-külön is meghatározza. Ebből az tűnik ki, hogy Magyarországon az új lakások drágulása mintegy kétszer olyan gyors volt, mint a használtaké.

Ennél nagyobb árnövekedést e szektorban csak a bolgár és a lengyel piacról jelentettek (19,3-19,5 százalék), az átlagos uniós drágulás pedig 6,4 százalék volt. Ugyanakkor akadt hat, túlnyomórészt fejlettebb tagország – Finnország, Franciaország, Németország, Luxemburg, Szlovákia és Svédország – melyekben az új lakások ára az idei első negyedévben is csökkenő pályán maradt (-0,1-6,3 százalék).

A használt otthonok hazai forgalmában 8,2 százalékos drágulást jelzett az árindex. Ez ugyancsak magasabb az uniós átlagértéknél, ami ezen a részpiacon – a négy negatív negyedév utáni kilábalást sejtetve – stagnálást mutat. A legnagyobb drágulási ütemet Észtország, Bulgária és Lengyelország mutatta (10,4-16,4 százalék). Itt ugyancsak voltak tagországok, szintén zömmel a legfejlettebbek közül – Svédország, Szlovákia, Ausztria, Franciaország, Finnország, Németország és Luxemburg – melyekben 2024 elején továbbra is éves árcsökkenést (-0,7-13,5 százalék) regisztráltak.

Sok esetben csak hetek kérdése egy ingatlan eladása: de mi kell ehhez?

Az áremelkedéssel összefüggésben érdemes megvizsgálni, hogy miként változik az értékesítési idő, ami változatos képet mutat a hazai ingatlanpiacon. Míg egyes közvetítők inkább hosszabb, mások némileg rövidebb eladási időről beszéltek, ugyanakkor ez számos tényezőtől függ.

Az eladás gyorsaságát meghatározza, hogy mennyire keresett egy adott ingatlantípus, milyen az esztétikai és műszaki állapota, és persze a hirdetési ára, vagyis hogy mennyire van túlárazva – mutattak rá a Balla Ingatlan szakértői.

Családi házak esetében a X. és a XVII. kerületben az átlagos értékesítési idő az idei év első felében 6 hónap és 1 év között alakult, ugyanakkor a lakásoknál 3-6 hónap között változott. Amennyiben egy ingatlan a keresett kategóriába tartozik és jó állapotú, akkor lényegesen rövidebb idő alatt elkelhet.

A XI. és XXII.kerületben a korszerűtlen házaknál 6 hónap és 2 év közötti értékesítési időre lehetett számítani az első félévben, de ez is csak akkor volt érvényes, ha a tulajdonos az árat tekintve kompromisszumkésznek mutatkozott. Ellenkező esetben az ingatlan akár eladhatatlanná is válhatott. Panellakásoknál 60-90 napos értékesítési idővel számolhattunk a két kerületben.

A XIV. és XVI. kerületekben mérséklődtek az értékesítési idők az elmúlt hónapokban, legalábbis ami a piaci árazással kínált ingatlanokat illeti. A keresett kategóriákban, tehát például a kis méretű, másfélszobás téglalakásoknál hetek kérdése volt az eladás, de néhány hónapon belül biztosan értékesíthetők voltak. Ahol komolyabb kihívásként jelentkezett az értékesítés, az a 80 millió forint feletti ingatlanok piaca, itt már jóval hosszabb értékesítési időre számíthattak a tulajdonosok.

A XVIII. kerületben a mostanában jellemző túlárazottság hatása jelentkezik az értékesítési időkben is. Míg egy-egy megfelelő ár/érték arányú ingatlant akár egy hónapon belül is el lehet adni, addig túlárazás esetében – annak mértékétől függően – 6-12 hónapra nyúlhat az értékesíti idő.

A XIX., XX. és XXIII. kerületben az értékesítési idő az év első felében a kisebb és a felújított lakások esetében átlagosan két hónap körül alakult, de akadtak ingatlanok, melyek két hét alatt keltek el. Ugyanakkor a felújítandó ingatlanok, valamint a családi házak esetében már a 9-12 hónapot is elérte az átlagos értékesítési idő, de ennél lényegesen hosszabb eladási folyamattal is gyakran lehetett találkozni.

A IV. és XV. kerületben az átlagos értékesítési idő az év első felében 3-6 hónap között alakult, de ettől lefelé és felfelé is mutatkozott eltérés, az ingatlan típusától és árazásától függően. Az átlagosnál gyorsabban, akár néhány hét alatt értékesíteni lehetett a 1,5-2 szobás, felújított, jól árazott ingatlanokat, ezzel szemben a felújítandó, korszerűtlen, túlárazott családi házak akár 6-18 hónapig is várhatták új gazdájukat.

A VI., VII., VIII. és IX. kerületben egy jó árazás esetében 2-4 hónapos értékesítési időre számíthattak a tulajdonosok, ami olykor lehetett rövidebb is, ha az ingatlan valamely kifejezetten keresett típusba tartozott. A keresett típusokat és helyszíneket tekintve nem nagyon mutatkozott változás: a vevők továbbra is a jó elosztású, frekventált helyen lévő, de mégis csendes, lehetőleg erkélyes ingatlanokat keresték.

Az V. és XIII. kerületiben akár egy-két év is eltelik, amíg egy magánszemély ingatlanos bevonása nélkül el tudja adni az első körben irreálisan magas áron kínált lakását – mutatott rá a Balla Ingatlan. Ezzel szemben, ha egy ingatlanközvetítő szaktudása révén sikerül reálisan beárazni az ingatlant, illetve az közre is működik az eladásban, akkor átlagosan fél évet lehet számítani a sikeres eladásra – tették hozzá.

Ami az agglomerációt illeti, Dunakeszin az átlagos értékesítési idő lakásoknál 2-3 hónap között, míg házaknál fél év környékén alakult. A másik oldalon, Érden nőttek az értékesítési idők az elmúlt egy évben, ami elsősorban a tavalyi lassulásnak köszönhető, ugyanis azok az ingatlanok, amelyek akkor kerültek piacra, a vevők hiánya miatt nem nagyon keltek el, sok esetben csak az idei évben kerül sor az értékesítésükre. Egy-egy árcsökkentés mindig jótékonyan hat az eladási folyamat gyorsaságára, illetve, ha valaki a piaci ár alatt kínálja az ingatlanát, akkor egy-két hónapon belül szinte biztosan talál rá vevőt.

Ennyi az idő a Balatonnál és a Velencei-tónál

A Balatonnál érezhetően megnyúltak az értékesítési idők az elmúlt hónapokban, sok ingatlan esetében években lett mérhető az eladás. Az olyan ingatlanokat lehetett gyorsabban eladni, amelyek olcsók voltak: az 50 millió forint alatti áron megszerezhető présházak, mezőgazdasági ingatlanok, telkek iránt mutatkozott a legnagyobb kereslet, ezekre 30-50 négyzetméter alapterületű nyaralót, gazdasági épületet szeretnének építeni a vevők. Ezenkívül nagyobb igény mutatkozott még a vidéki családi házakra, de csak a 70-80 millió forintos árszintig.

A Velencei-tónál, Agárdon a reálisan árazott lakóingatlanok esetében 45-90 napos folyamatra lehetett számítani, a hétvégi házak esetében inkább 60-120 nap között alakult az értékesítési idő egy jól meghatározott indulási ár esetében, miközben az irreálisan árazott ingatlanok évekig is a piacon ragadhatnak.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)