Méregdrágán vett fel lakáshitelt, és olcsóbbra váltaná? Sok millió forint lehet a tét

Az elmúlt években a kiemelkedően magas infláció és az elszabaduló kamatok dacára is tízezrek vettek fel nagyon drága lakáshiteleket. Ezeket most akkora kamatokkal törlesztik, amelyeket jobb időkben személyi kölcsönökre kérnek a bankok. Ezt a terhet azonban nem kötelező évtizedekig nyögni, hiszen újra jóval olcsóbb jelzáloghiteleket kínálnak a bankok, ezért sokaknak érdemes lehet lecserélni ezek valamelyikére a meglévő kölcsönüket.

Főleg azok számíthatnak sokkal jobb ajánlatra, akik 2022 végén vagy 2023-ban piaci kamatozású lakáshitelt vettek fel. Akkoriban átlagosan 10 százalék feletti THM-ek is jellemzőek voltak, jelenleg viszont bőven találni a piacon ajánlatokat 7 százalék alatti teljes hiteldíjmutató mellett – mondták az Index megkeresésére a Bank360 szakemberei.

Gyakori a 200 ezer forintos törlesztőrészlet

Ha valaki 2022 végén 20 millió forint lakáshitelt vett fel 20 évre 10,33 százalékos THM-mel, akkor a havi törlesztőrészlete 197 397 forint, a fennálló tőketartozása pedig 23 hónap törlesztés után 19,36 millió forint. Akkoriban az ennél drágább lakáscélú kölcsönök is mindennaposak voltak: 11,86 százalékos THM-mel ugyanekkora lakáshitel havi törlesztőrészlete 218 268 forint, a fennálló tőketartozása pedig 19,47 millió forint. (A fennálló tőketartozás aktuális pontos összegét a bank meg tudja mondani.)

Ha a példában szereplő drágább hitelt akarja valaki olcsóbbra cserélni, akkor a tőketartozás és havi törlesztőrészlet alapján a Bank360.hu lakáshitel-kiváltó kalkulátorában szereplő legolcsóbb ajánlatokkal

A hátralévő futamidő alatt még visszafizetendő jelenlegi összegből pedig akár 14,6 millió forintot is spórolhat az adós a váltással. Mindenkinek hasznos elvégeznie az összehasonlítást. Ha ez alapján az látszik, hogy érdemes hitelt cserélni, belefoghat a váltás folyamatába.

A költségekkel is számolni kell

Maga a hitelkiváltás mindig költségekkel jár: ez egy átlagos lakáshitel esetében több százezer forintos kiadást jelent, amitől nem kell megrémülni, hiszen egy jobb kölcsön rövid idő alatt visszahozhatja ezt. Az a bank, amelynél a régi hitel van, végtörlesztési díjat számíthat fel, melynek mértéke elérheti a fennálló tartozás 2 százalékát is. 20 millió forintnál ez 400 ezer forint is lehet, de jó esetben – például minősített fogyasztóbarát lakáshitelnél – alacsonyabb díj szerepel a szerződésben.

Emellett sok hitelnél a bank olyan kezdeti kedvezményeket ad, amelyeket egy korai végtörlesztésnél visszakér. Ezért fontos tisztázni a bankkal, hogy a végtörlesztési díjon felül terheli-e még valamilyen visszafizetési kötelezettség az ügyfelet, ha kiváltaná lakáshitelét, pláne egy másik banktól felvett új hitellel. Általában az eredetileg elengedett folyósítási díjat kérik vissza a bankok. Ez ugyancsak elérheti az eredeti hitelösszeg 1–2 százalékát, amit a kölcsön felvételekor elengedett további egyszeri költségek visszakövetelésével is megfejelhetnek, mint például a közjegyző díja. Jellemző, hogy a futamidő előrehaladtával a végtörlesztésnél visszakövetelt összegek csökkennek, 8–10 év után már általában el is engedik ezeket a bankok, de egy korai hitelkiváltásnál akár nagyobb tételt is jelenthetnek, mint maga a végtörlesztési díj.

Ezeket a pluszköltségeket, díjakat nem az ügyfélnek kell önerőből kifizetni, hanem a hitelkiváltás során felvett új kölcsönből rendezheti. A meglévő bank kiszámolja a teljes visszakövetelt összeget, a tőketartozást és a költségeket, az új bank pedig a hitelkiváltás során ezt az összeget kifizeti közvetlenül a régi banknak. Emiatt egy néhány éve felvett jelzálogkölcsönnél az is előfordulhat, hogy az új hitel összege mindennel együtt magasabb lesz, mint a régié volt, de még ezzel együtt is megérheti összességében a kiváltás, hiszen a megtakarított kamatköltség behozhatja az árát.

Kezdeti költségek is vannak

Számolni kell továbbá azzal, hogy az új hitelnek is lehetnek kezdeti költségei. A bankok felszámíthatják az értékbecslés díját, a tulajdoni lap lekérdezését, folyósítási jutalékot állapíthatnak meg, és a közjegyzőt is ki kell fizetni. Természetesen sok hitelintézet akciózik ilyenkor, és elengedheti a kezdeti költségeket vagy azok egy részét, de ennek feltételei lehetnek. A hitelkalkulátorok az ilyen feltételeket is megmutatják. A pluszköltségek és kedvezmények többnyire beépülnek a THM-be, de lehetnek olyan, az ügyfél által nem a banknak fizetendő tételek is, amelyek nem. A hitelcsere előtt ezeket is tisztázni kell az új bankkal, hiszen minden kiadást számba véve lehet pontosan látni, megéri-e a kiváltás, és ha igen, mikorra hozza vissza az árát – mutatnak rá a Bank360.hu szakemberei.

A hitelkiváltást fontolgatók arra is számíthatnak, hogy ehhez nem kell feltétlenül bankot is váltani, mert

Már csak ezért is érdemes lehet megnézni, mit hozhat egy hitelkiváltás, hiszen könnyen lehet, hogy bankváltás nélkül is sokkal jobb törlesztési helyzetbe kerülünk. A hitelcsere egyszeri költségei a saját banknál kisebbek lehetnek, de ilyenkor is érdemes megnézni, mit kínálnak mások, hiszen az alacsonyabb kiváltási költségeket ellensúlyozhatják a jobb feltételek.

Új kölcsön, új hitelbírálat

Ha a költségek és az ajánlatok alapján úgy döntünk, hogy új bank kölcsönével váltjuk ki a régit, akkor kezdetét veszi a hiteligénylési folyamat. Ezt sok banknál online is el lehet indítani, de jelzáloghiteleknél teljesen online még nem lehet végigvinni.

Érdemes előkészíteni, beszerezni a hiteligényléshez szükséges dokumentumokat. Azt, hogy pontosan melyek ezek, a bankok honlapján is meg lehet nézni, az ügyintézők is segítenek ebben, de biztosan szükség lesz jövedelemigazolásra, érvényes személyes okmányokra, bankszámlakivonatra, esetleg a közüzemi számlák fizetéséről szóló igazolásokra. Mivel jelzáloghitelről van szó, szükség lesz tulajdoni lapra, és a hitelkiváltáshoz kérni fogják a törlesztési igazolást is, amelyet a meglévő bankban állítanak ki. Ebből a dokumentumból tudja meg egyebek között az új bank, hogy pontosan mekkora hitelt kell kiváltania.

Ha minden szükséges dokumentumot benyújtott az új bankban az ügyfél, akkor kezdődik meg a hitelbírálat, amely több napig vagy hétig is eltarthat. Egy értékbecslő felméri az ingatlant, hogy képes-e rá az új bank megadni a kért hitelt. Ha minden rendben halad, elfogadja az ügyfél az új bank ajánlatát, és megköti a szerződést, amit közjegyzői okiratba foglaltak, akkor a két hitelintézet egymás között lebonyolítja a hitelkiváltást a felmerülő költségekkel együtt, és a jelzálogjog törlését, illetve újbóli bejegyzését. Az ügyfélnek pedig innentől kezdve már csak annyi a feladata, hogy az új banknak törleszti tovább az új lakáshitelét.

Hiába fizetünk, ismét hitelképesnek kell lennünk

Attól, hogy az ügyfél talál kedvezőbb hitelt, még nem biztos, hogy sikerül kiváltania a meglévőt az újra. Ehhez több feltételnek is teljesülnie kell. A legfontosabb, hogy hitelképes legyen. Az első, amit minden bank megnéz, mielőtt hitelt nyújtana, hogy szerepel-e az igénylő a negatív KHR-adatbázisban. Ha igen, akkor az ügyfél nem kap hitelt. Ez akár úgy is előfordulhat, hogy a kiváltandó jelzálogkölcsönét ugyan rendben fizeti, de más hitelével gondjai voltak.

Ezzel azonban nincs vége a hitelképességi vizsgálatnak. Szükséges az is, hogy az igénylő megfelelő munkaviszonnyal és elegendő jövedelemmel rendelkezzen a törlesztéshez.

Lakáshitelnél 600 ezer forintos nettó jövedelem felett az igazolt jövedelem 60 százalékát teheti ki maximálisan a törlesztőrészlet, ez alatt pedig az 50 százalékát. További megkötés, hogy ha másféle hitele is van az adósnak, annak a törlesztőrészletét is beszámíthatják a jövedelemarányos törlesztési mutatóba (JTM). Emellett a bankok azt is elvárják a hitelképességhez, hogy az adósnak határozatlan idejű munkaviszonya legyen, és ne álljon felmondási idő vagy próbaidő alatt. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a hitelkiváltás és a munkahelyváltás között néhány hónapnak el kell telnie.

A bankok ezenfelül azt is nézik, hogy a fedezetként felajánlott ingatlan megfelelő-e. Egy fővárosi, megyeszékhelyen lévő társasházi lakással általában nincs gond, de egy falusi házat, amelynek alacsony a komfortfokozata, vályogból épült, már nem minden bank hitelez meg, ilyen esetben nehezebb lehet kiváltó hitelt találni. Hiába kapott rá az adós az egyik banknál hitelt, lehet, hogy a jobb kölcsönfeltételeket kínáló bank ugyanazt az ingatlant nem hajlandó finanszírozni.

(Borítókép: Németh Emília / Index)