Nincs új a nap alatt: továbbra is sokkoló árak az ingatlanpiacon

Továbbra is a fővárosi régió a legnépszerűbb az ingatlanvásárlók körében, ami az árakon is meglátszik. A fővárosban egy év alatt 8,5 százalékkal drágultak az eladó ingatlanok: az V. kerületben 1,7 millió forint az átlagos négyzetméterár, de a legolcsóbb kerületekben is közelít a 800 ezerhez. Budapest népszerűségét jelzi, hogy a környékbeli településeken sem alacsonyabbak az árak, és ha valaki olcsóbban akar házat venni, annak több mint egyórás közlekedéssel kell a fővároshoz képest számolnia.

Tavaly szeptemberhez képest egy év alatt annyi változás történt a célzott keresésekben, hogy a három legkeresettebb kerület közé felkerült Zugló, míg a II. kerület kiesett ebből a listából. Így a zenga.hu ingatlankereső és -hirdetési portál szeptemberi adatai szerint

Szintén átrendeződés mutatkozik abban, hogy azok a külső kerületek, ahonnan átlagosan 30-40 percnyi utazással közelíthető meg a belváros (IV., X., XIV., XV., XVI. kerületek), népszerűbbek lettek, azaz tavaly szeptemberhez képest többen keresnek ingatlant ezekben a kerületekben. A belvárost tekintve továbbra is a VI., a VII. és a XIII. kerületek a legkeresettebbek, ezeket követi a legdrágább kerület, az V., majd a VIII. kerület.

Tovább drágultak a budapesti lakások

A magyar fővárosban az átlagos négyzetméterárak a zenga.hu teljes aktív hirdetésállományát tekintve 8,5 százalékkal emelkedtek egy év alatt. Legnagyobb mértékben a lakások esetében (10,6 százalék) emelkedtek az árak, míg a házak 2,7 százalékkal lettek olcsóbbak a tavalyi év hasonló időszakához képest.

Budapesten jelenleg az átlagos négyzetméterárak a lakások esetében 1,3 millió forint körül alakultak, de az új építésűekért ennél jóval többet kérnek az eladók, átlagosan 1,47 millió forintot. A házak négyzetméterára jelenleg 894 ezer forint körül mozog átlagosan, persze a népszerűbb kerületekben akár félmillióval is többel kell számolni.

„Tíz olyan kerület maradt, ahol az átlagos négyzetméterárak egymillió forint alatt maradtak, a lakások átlagos ára tavalyhoz képest még ezekben a kerületekben is tovább emelkedett, így megközelíti az egymillió forintot” – mondja Lipták Zsuzsa, az ingatlaniroda ügyvezetője.

Annak, aki olcsóbban akar lakást venni, a belvárosban egyáltalán nem érdemes körbenéznie, ugyanis mindegyik kerületben 1,1-1,2 millió forintba kerül a használt lakások átlagos négyzetméterára. Budapest legdrágább kerülete is a centrumban helyezkedik el, az adatbázis szerint az V. kerületben 1,7 millió forint a használt lakások négyzetméterára.

Ezt követik a mindig is drágának számító kerületek, mint az I., II. és XII. kerület. Itt a vásárlóknak átlagosan 1,5 millió forintos négyzetméterárral kell számolniuk.

Egymillió forintos négyzetméterárra számíthatnak azok is, akik a Hungária körúton kívül eső, de még a belvároshoz közeli kerületekbe költöznének. Itt is igaz az, hogy a használt lakások ára jóval magasabb a házakénál, de a családi házra vágyóknak is 1,1 millió forintos négyzetméterárral kell számolni.

Azok, akik olcsóbban vennének házat, Budapest külső kerületeiben gondolkozhatnak. A X., XV., XVI., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXII., XXIII. kerületekben tavaly szeptemberhez képest emelkedtek a négyzetméterárak, de még mindig valamivel 1 millió forint alatt maradtak. A legolcsóbb kerület a házakat tekintve a XVIII. (740 ezer forint per négyzetméter), lakások esetében pedig a XX. (856 ezer forint per négyzetméter).

Az agglomeráció sem olcsó

A pandémia hatására egyre több budapesti döntött úgy, hogy az agglomerációba költözik, mert a kert és a ház az, amivel egy ilyen időszakot át lehet vészelni. Később az érdeklődés alábbhagyott, de Pest vármegyében az ingatlan-négyzetméterárak egy év alatt 8 százalékkal emelkedtek, átlagosan 651 384 forintra.

Többnyire a Budapest környéki települések ingatlanárai vetekednek a fővárosiakkal. Érden, Szentendrén, Dunakeszin, Vecsésen a vevőknek átlagosan 850 ezer forintos négyzetméterárral kell számolniuk a hirdetések szerint, míg Budaörsön, Veresegyházán 1 millió forint felettivel.

Akik olcsóbban szeretnének házat venni, azoknak sokkal nagyobb közlekedési idővel kell számolniuk, már ha Budapesten dolgoznak. Az adatbázisunk szerint a külső budapesti kerületek ingatlanáraival vetekszik többek között Pomáz, Monor, Üllő, Ócsa, Diósd vagy Leányfalu

– tette hozzá Lipták Zsuzsa.

Töretlenül élénkülő kereslet

Változatosan alakuló kínálat, erősödő kereslet jellemezte a lakáspiacot szeptemberben az ingatlan.com kereslet-kínálati összesítője szerint. Szeptember végén több mint 147 ezer eladó lakás és ház közül válogathattak a lakásvásárlók, ami az előző hónaphoz képest 1,2 százalékos növekedést jelent. Ugyanakkor tavaly szeptemberhez képest ez 4 százalékos csökkenésnek felel meg. Az eladó lakóingatlanok száma a két évvel ezelőtti szinthez képest viszont 20 százalékkal nagyobb.

„A kínálat változásának legfőbb oka, hogy a kereslet növekedése hosszabb távon csökkenti az eladó lakások számát. A legtöbb vevőnek viszont meglévő otthonát is piacra kell dobnia, hogy tovább tudjon lépni, ez pedig rövid távon a kínálat stagnálását okozza” – ismertette a lakáspiac kínálati oldalát meghatározó trendeket Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A két évvel korábbinál jóval szélesebb mostani kínálat egyértelműen a lakáspiaci élénkülésre utal, de tény, hogy a korábbi években felhalmozódott kínálatot még nem sikerült teljesen felszívnia a keresletnek. „A lakásvásárlók számára még mindig jelentős választék áll rendelkezésre, de a kereslet lassú növekedése miatt egyelőre még nem mondhatjuk, a piac felvette a 2022 előtt tapasztalt pörgős tempót” – fogalmazott a szakember.

A kereslet alakulásáról Balogh László elmondta, hogy 2024 szeptemberében országszerte több mint 280 ezer telefonos érdeklődés érkezett az eladó lakóingatlanokra, ami havi szinten 6 százalékos erősödésnek felel meg. Országon belül jelentősebb eltérések láthatók: a legnagyobb mértékben Győr-Moson-Sopron, Bács-Kiskun és Komárom-Esztergom vármegyékben erősödött a kereslet, 14–30 százalékkal haladta meg az augusztusi szintet. Ugyanakkor Somogy, Tolna, Veszprém és Fejér vármegyékben 11–19 százalékos visszaesés történt. Utóbbi magyarázata, hogy véget ért a nyaralószezon, és az említett vármegyékben a Balaton és a Velencei-tó térségében csökkent az eladó ingatlanok iránti érdeklődés.

Éves szinten Baranya, Vas, Szabolcs-Szatmár és Bács-Kiskun vármegyékben kiugró mértékben, 35-45 százalékkal több érdeklődés érkezett az eladó lakásokra és házakra. „Ez elsősorban a bázishatással magyarázható, mert a 2023-as gyengébb évhez képest ezek a területek most kiemelkedő növekedést mutatnak” – fogalmazott Balogh László.

A fővárosi kereslet alakulásáról azt mondta, hogy havi szinten 10 százalékos erősödés történt augusztushoz képest, ami meghaladja az országos átlagot. Ezzel szemben éves szinten csak 8 százalékos keresletnövekedést könyvelhetett el a budapesti lakáspiac, ez viszont alulmúlja az országos bővülést.

Pénzeső jöhet jövőre

A lakáspiaci forgalom szempontjából rövid és középtávon is további élénkülésre lehet számítani. „A Nemzetgazdasági Minisztérium bejelentése szerint az önkéntes nyugdíjpénztárakban lévő megtakarításokat 2025-ben adómentesen lehet lakáscélokra fordítani. Így 300 milliárd forint landolhat az ingatlanpiacon, ami viszont a lakásárak további növekedéséhez vezethet. Különösen akkor, ha figyelembe vesszük, hogy jövő tavasszal a kimagasló hozamot nyújtó prémium-államkötvényekből származó, több ezer milliárd forintnyi megtakarítás jelentős része is a lakáspiacon kereshet helyet magának” – emelte ki a szakértő. Hozzátette: ez a két tényező komolyan felpörgetheti jövőre a lakáspiaci forgalmat, egyben a drágulást is felgyorsíthatja, ezért megéri minél előbb lépni azoknak, akik most terveznek lakásvásárlást. A ingatlanáraknál ugyanis már most is 6-7 százalékos drágulás látható éves szinten, ami jövőre még nagyobb mértékű lehet.

Vergődik az újlakás-piac

Az ingatlanpiaci drágulás külön kasztját képezik az új építésű lakások árai. Elsősorban a bőven 1 millió forint felett járó négyzetméterárak tartották vissza az új építésű ingatlanok piacáról a vevőket, annak ellenére, hogy akadtak olyan beruházók, akik már nem emeltek tovább az elmúlt évben. Pedig ahhoz, hogy felpörögjön újra az ingatlanpiac, az új építésűek iránti kereslet növekedése is fontos volna – mutatnak rá a Balla Ingatlan szakértői.

Ennek megfelelően az ingatlaniroda kerületekre bontva vont le következtetéseket saját adatbázisa alapján az újlakás-piac idei tendenciáira nézve.

A IV. és XV. kerületben kevés olyan új építésű, kétszobás lakással lehetett találkozni, melynek ára ne haladta volna meg az 50 millió forintot.

Nem volt ez másként a Dunakeszi fémjelezte északi agglomerációban sem, ahol az elmúlt két évben jelentős mértékben visszaestek az ingatlanfejlesztések, miközben a hirdetések között alig lehetett találni olyan eladó új építésű ingatlant, melynek ára négyzetméterenként 1 millió forint körül járt volna.

A XVIII. kerületben az év első felében az új építésű családi házak esetében kitartották az árakat a beruházók, így a kereslet meglehetősen szerény volt, ráadásul a társasházak esetében még tovább is emelkedtek, így a négyzetméterárak a külső kerületekben is 1-1,25 millió forintnál jártak. Kedvezményes ajánlatokkal a vevők legfeljebb a korábbi építkezéseknél találkozhattak, ahol a kínálatban megmaradt még egy-két lakás.

A leginkább keresett ingatlanok listájára a belső kerületekben (V., VI., VII. kerület) sem kerültek fel az új építésű lakások, ezekre ugyanis minimális az igény. A vevők a drága új építésűek helyett inkább az újszerű lakásokat preferálták, vagyis inkább vettek 10–20 éves társasházi lakást, annak kedvezőbb ára miatt.

Az ingatlaniroda adatai szerint a XIII. kerületben 1,2–1,7 milliós négyzetméterárat kellett fizetni az új építésű ingatlanokért. Habár a befektetők elsősorban a felújítandó lakásokat preferálták, az új építésű ingatlanok piacán aktívak voltak: ezeket a lakásokat még tervezőasztalról vásárolták meg.

Az Érd, Dunaharaszti, illetve Szigetszentmiklós fémjelezte dél-pesti agglomerációban az új építésű házak ára 80 millió forintnál kezdődött, de akadtak ennél jóval drágább, akár 12 milliós ajánlatok is, ugyanakkor ezek iránt nem is mutatkozott érdeklődés – jelezte.

A Velencei-tónál is szerény volt az új építésű ingatlanok piaca. Bár akadtak futó projektek a környéken, az 1,2 millió forintos négyzetméterárakat sok vevő itt magasnak érezte. A beruházói lendület ugyanakkor kifulladni látszik: az építésre alkalmas telkeket nem lehetett gyorsan eladni, az építési kedv érezhetően nem volt túl jelentős.

A Balaton ingatlanpiacán a beruházók tavaly óta nem változtattak az új építésű ingatlanok árain, annak érdekében, hogy vevőket találjanak. Ennek ellenére az új építésű ingatlanok piacán kevés tranzakció realizálódott. Patthelyzet alakult ki: a vevők az alacsonyabb kamatok reményében kivártak, illetve abban reménykedtek, hogy majd árat csökkent az eladó, miközben az eladók szintén kivártak, és nem mérsékelték az árakat. Ennek is köszönhető, hogy a beruházások üteme lelassult.

– jegyezte meg az iroda.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)