Matolcsy Györgyék jelezték: Koránt sincs vége a lakásárak emelkedésének

2024-ben a makrogazdasági tényezők összességében támogatták a hazai lakáspiaci kereslet élénkülését. Az év során a foglalkoztatottak száma historikus csúcsra emelkedett, és bár enyhült a munkaerőpiac feszessége, összességében dinamikus béremelkedés jellemezte ezt az időszakot. Az infláció csökkenésével párhuzamosan már a reáljövedelmek is 7–8 százalékkal bővültek 2024 első félévében, ami pozitívan hatott a fogyasztói bizalomra és a lakásberuházási szándékra. Előre tekintve a kereslet további élénkülése várható a lakossági megtakarítások egy részének lakáspiacon történő várható megjelenésével – állapította meg legfrissebb lakáspiaci jelentésében a Magyar Nemzeti Bank (MNB).

EU-átlagot jóval meghaladó drágulás, és még nincs vége

2024 harmadik negyedévében a lakáspiaci forgalom országos átlagban 16 százalékkal, Budapesten pedig 31 százalékkal élénkült éves összevetésben. Az elmúlt egy évben létrejött tranzakciók száma 144 ezer volt, ami a hosszú távú átlagos éves tranzakciószámtól 10 százalékkal marad el. A lakáspiaci tranzakciók volumenének növekedését a javuló makrogazdasági tényezők mellett a hitelkamatok csökkenése, a 2023-ban elhalasztott kereslet megjelenése, valamint a csok plusz keretében elérhető magas hitelösszegek is támogatták.

A jövő évben várhatóan a piacra érkező jelentős lakossági megtakarítások következtében 2024 második felében már az előrehozott vásárlásoknak is megnőhetett a szerepe. A kereslet élénkülésével Budapesten 3,0 százalékra, vidéken 5,0 százalékra csökkent a mediánalku mértéke 2024 harmadik negyedévére, emellett az eladók a 2023-ban megszokottnál kisebb mértékben csökkentettek árat a hirdetés ideje alatt.

2024 második negyedévében tovább emelkedtek a nominális lakásárak. Budapesten 9,3 százalékkal, a vidéki városokban 8,7 százalékkal, a községekben 9,1 százalékkal nőttek a lakásárak egy év alatt. Előzetes adatok alapján

2024 második negyedévében országosan 11 százalékra mérséklődött a lakásárak fundamentumok által indokolt szinttől való becsült eltérése az egy évvel korábbi 23 százalékról. A jegybank előrejelzése alapján a lakásárak éves növekedési üteme 2024 negyedik negyedévében is dinamikus maradhat.

Előrejelzésük szerint a nominális lakásárak 11,4 százalékkal, a reállakásárak pedig 7,4 százalékkal emelkedhetnek éves összevetésben. A rövid távú lakáskiadás kapcsán a VI. kerületet érintő tiltás a hosszú távú lakáskiadás felé terelhet egyes lakástulajdonosokat, növelve ezzel az albérleti kínálatot.

Fűtött a csok plusz, de jelentősen szűkült a támogatottak köre

2024 első nyolc hónapjában a lakáspiaci kereslet élénkülésével párhuzamosan a lakáshitel-kihelyezések volumene is jelentősen, 148 százalékkal nőtt éves összevetésben, amiben kiemelt szerepet játszott a piaci alapú hitelezés bővülése mellett a csok plusz megjelenése is. A program keretében a háztartások átlagosan 26 millió forint kamattámogatott hitelt igényeltek a második negyedévben, szemben a piaci alapon használt lakás vásárlására felvett 19 millió forintos átlagos hitelösszeggel. Mind az új, mind a használt lakások esetében jelentősen javult a hitel segítségével történő lakásvásárlás elérhetősége, utóbbit a csok plusz is támogatta az új gyermeket vállalók esetében. A korábbi csoktámogatások gyermekvállalásai alapján

A hitelezési felmérés alapján a bankok változatlan hitelfeltételek mellett a lakáshitel-kereslet csökkenését érzékelték 2024 harmadik negyedévében, de a következő fél évre előre tekintve már ismét keresletélénkülést várnak.

Az első félév során érvényben lévő önkéntes THM-plafon és az erősödő banki verseny tartósan alacsony, egy százalék alatti felárakat eredményezett a piaci alapon szerződött lakáshitelek piacán. Az ügyfél által fizetendő átlagos hitelkamat pedig a támogatott konstrukciókat is figyelembe véve 5,5 százalékra, míg a piaci lakáshitelek átlagos THM-szintje 6,8 százalékra süllyedt 2024 augusztusára.

Gyenge lakásépítési volumen

2024 első három negyedévében 8,6 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon. Ezzel

Ugyanezen időszak alatt országosan 14,6 ezer, Budapesten 3,4 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt, amely éves szinten rendre 2 és 34 százalékos visszaesést, és 2025 első felére előre tekintve is visszafogott lakásépítési volument jelent. „Az építőipari vállalatok újlakás-fejlesztései, így a kínálat csak lassan tud alkalmazkodni a megnövekedett kereslethez. A lakásépítési költségek emelkedése viszont már egyre kisebb mértékben gátolja a kínálat bővülését. A lakásprojektek finanszírozási feltételein a bankok szűk köre, nettó 11 százaléka szigorított 2024 harmadik negyedévében, ugyanakkor a bankok többsége a lakásprojekthitelek iránti kereslet élénkülését tapasztalta, melynek további erősödésére számítanak” – áll a jelentésben.

Budapesten és vidéken is alacsony szinten stagnál az újlakás-fejlesztések volumene, és a harmadik negyedévben az újonnan értékesítésre meghirdetett új lakások száma is visszaesett. A forgalom ugyanakkor mind vidéken, mind Budapesten jelentősen élénkült az újlakás-piacon, összhangban a használtlakás-piacon tapasztalttal.

Jelentős mennyiségű megtakarítás ömölhet az ingatlanpiacra

A jegybank várakozásai szerint érdemi források áramolhatnak a lakosság megtakarításainak irányából 2025-ben a hazai lakáspiacra. A kormány társadalmi egyeztetésre bocsátott javaslata alapján 2025-ben az önkéntes nyugdíjcélú megtakarítások adómentesen felhasználhatóak lesznek tisztán önerőből, vagyis hitel felvétele nélkül történő ingatlanvásárlásra, lakáscélú hitelek önrészeként, lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghitelek törlesztésére, valamint lakásfelújításra. A pénztártag saját maga, házastársa vagy gyermeke lakáscéljaira is fordíthatja a megtakarítást. A várakozások alapján

Ennél nagyobb hatása lehet, hogy a lakosságiállampapír-lejáratok, a magas Prémium Magyar Állampapír-kamatfizetések, és a PMÁP-kamatozás érdemi csökkenése miatti esetleges visszaváltásokból felszabaduló forrásokért a megtakarítások különböző formái mellett a lakásberuházások is versenyeznek majd. 2025-ben mintegy 1300 milliárd forint kamatfizetés történik a háztartásoknál az egyes PMÁP-sorozatok után, és csaknem 1800 milliárd forintnyi lakossági állampapír jár le.

Ezen kifizetések többsége az év első öt hónapjában lesz esedékes. Továbbá a lakosság birtokában lévő csaknem 7000 milliárd forintnyi PMÁP-állomány közel háromnegyedének az év első három hónapjában van a kamatfordulója, ezt követően ezen értékpapírok visszaváltásainak mértéke is emelkedhet.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)