Kínálat hiányában szétporladhat a fiatal családoknak adott támogatás

A piaci forrásköltség alatt hitelező bankok mellett érdemes lenne az új lakáshoz jutásban részt vevő többi szereplőtől is hozzájárulást kérni a lakhatási válság és a fiatalok lakásgondjainak enyhítése érdekében. Ha a pénzpiaci kamatszintek jövő tavaszra – meglepetésre – nagyot zuhannának, azon az ügyfelek még komolyabban nyerhetnének, hiszen a bankok a piaci árazásban most is egymás alá licitálnak – mondta az Indexnek Kovács Levente, a Magyar Bankszövetség főtitkára, aki a napokban elhangzott bejelentésekre is reagált lapunknak. 

Kovács szerint például a csütörtökön ismertetett, meghosszabbított kamatstop egyre inkább csak azokat védi, akik 2017–2020 között figyelmen kívül hagyták a kormány, az MNB és a bankok figyelmeztetéseit, és hosszan fix törlesztőrészletű hitel helyett minimális kamatelőnyért változó kamatozású hitelt vettek fel.

Az 5 éves bankközi referenciakamat 6,2 százalékon állt november 28-án, csütörtökön, az 5 éves állampapír referenciahozama pedig 5,92 százalék volt – ezzel érdemes összehasonlítani a bankok által önként vállalt, maximum 5 százalékos kamatozású lakáshiteleket, amelyek a fiatalok első lakáshoz jutását segítik majd – mutatott rá Kovács Levente. Ez azt jelenti, hogy a bankok munkájukért nem kapnak pénzt, sőt veszteséggel hiteleznek.

Ez olyan, mintha az építőiparban a lakások eladási ára az anyagköltség alatt lenne, a közjegyzők nemhogy díjmentesen készítenék el a jelzáloghitelekhez kapcsolódó közokiratot, hanem még az ügyfél utazási költségét is kifizetnék, amivel az irodájukba fáradt, a hitelközvetítők pedig azon túl, hogy jutalékmentesen dolgoznának, még egy ebédre is vendégül látnák az ügyfeleiket, vagy épp a biztosítók a kárhányadnál alacsonyabb díjon vállalnák a lakások biztosítását – hoz példákat a szakember azokról a területekről, amelyek a lakásvásárlással kapcsolatban állnak.

Tízezres nagyságrendű lakás lehet érintett

A Bankszövetség főtitkára cáfolja azokat a nézeteket, amelyek szerint a bankok biztosra mentek, hiszen a feltételek alapján csak nagyon kevés lakás felel majd meg az 5 százalékos kamatozású hitel feltételeinek – maximum 60 négyzetméteres zöldlakásokról van szó. Szerinte ugyanis a kormányzat kezdeményezésén és az egyes bankok önkéntes vállalásán alapuló program – a megadott feltételek teljesülése esetén – vonatkozik

• mindazon „zöld” besorolású új lakásokra, amelyek már most készen állnak, és a program ideje alatt kerülnek értékesítésre,
• mindazon „zöld” besorolású, a jövőben elkészülő lakásokra, amelyek a program ideje alatt kerülnek majd értékesítésre,
• mindazon „zöld” besorolású használt lakásokra, amelyek az elmúlt évtizedben már a zöld minősítési előírások szerint épültek vagy kerültek felújításra, és a program ideje alatt kerülnek értékesítésre,
• mindazon használt lakásokra, amelyeken az elmúlt időszakban önerőből vagy a kormányzati felújítási támogatásokból olyan energetikai fejlesztés valósult, illetve valósul meg, amely az ingatlan „zöld” besorolását teszi lehetővé.

Kovács Levente szerint a fenti négy kategóriába tízezres nagyságrendű magyarországi ingatlan esik, melyek egy része megjelenik az ingatlanpiacon. Az, hogy a bankok vállalása jövő áprilistól lép életbe, lehetővé teszi az építtetőknek, hogy a már tervezés/kivitelezés alatt álló projektjeiket az új feltételek szerint még átalakítsák, a még csak tervbe vett beruházásoknál pedig e feltételek figyelembevételével dolgozzanak. Itt a lakáskínálat jövőbeli bővülését eredményezheti az előre meghirdetett akciós program.

Továbbá az idő azoknak az értékesítést tervező lakástulajdonosoknak is rendelkezésükre áll, akik a korábbi években már energiatakarékos felújítást végeztek, és a zöld minősítés megszerzéséhez például csak annak a feltételnek a teljesülése hiányzik, hogy az energiafogyasztás legalább 25 százalékát megújuló forrásból kell fedezni. A beruházást elvégezve ugyanis az ő lakásaik is megfelelhetnek majd a feltételeknek. Jövő tavasztól bizonyosan erős kereslet lesz várható ezek iránt, ami összességében a beruházás költségeit bőven ellensúlyozó értékesítési árat jelenthet.

Egy másik aspektusra is felhívta a figyelmet a szakember: amikor 2021-ben a Magyar Nemzeti Bank meghirdette a Zöld Otthon Hitelprogramot, akkor óriási sikerként lett elkönyvelve, hogy a jegybank 300 milliárd forintnyi refinanszírozási keretének köszönhetően összesen 8629 korszerű, energiatakarékos új lakás és ház épülhetett a maximum 2,5 százalékos hitelkamat mellett – még teljesen más piaci kamatkörnyezetben. A cél most az, hogy a korábbi sikeridőszakokhoz hasonlóan újra 40-50 ezer lakás épüljön évente, ám ennek azért csak egy részét jelentik majd a fiatalok első lakását képező ingatlanok, hiszen emellett az is cél, hogy a bővülő családok a családpolitikai kedvezmények (babaváró, csok plusz, falusi csok) igénybevételével nagyobb, korszerűbb lakásba tudjanak költözni.

A lakásvásárlóknál csapódjon le a kamatelőny

Azzal a felvetéssel vitatkozik a Bankszövetség főtitkára, hogy a feltételekben szereplő 1,2 millió forintos maximális négyzetméterár akadálya lenne a szabályoknak megfelelő lakások elkészítésében. Arra emlékeztet, hogy az építőanyagok árában nincs akkora különbség az országon belül, mint amekkora mértékben az új lakások ára eltér adott esetben még azonos településen belül is – s ezt csak részben igazolja a telek árában szereplő különbség.

A korábbi tapasztalatok – például az elektromos járművekre adott támogatások esetében – azt mutatták, hogy az eladók automatikusan a feltételekhez igazítják az áraikat.

Hiába adjuk olcsóbban a hitelt, és növeljük ezzel a keresletet, ha a kamatelőny nem a lakossági ügyfeleknél jelentkezik, hanem a kínálat hiánya miatt az a folyamatban részt vevők között szétporlad, azaz a fiatalok összességében nem járnak jobban

– érvelt a Kovács Levente.

Sokak szerint a bankok saját veszteségeiket igyekeztek minimalizálni azzal, hogy a szabályozást csak jövő áprilistól vezetik be, hiszen – szólnak az érvek – addigra már komoly mértékben korrigálhatnak a kamatok. Kovács Levente szerint a makropályák a jövő év első felében nem számolnak komolyabb kamatvágással, ha pedig meglepetésre mégis ilyen kedvező változások történnének, abból az érintett fiatal ügyfelek amúgy is profitálnának, hiszen a lakáshitelpiacon fennálló éles versenyben bizonyosan még olcsóbb finanszírozási ajánlatok között is válogathatnának.

Nem csak a rászorulókat védi a kamatstop

Azzal kapcsolatban, hogy a csütörtöki Kormányinfón bejelentették a kamatstop 2025. június végéig szóló meghosszabbítását – amely intézmény kivezetését régóta kéri a Bankszövetség – Kovács Levente úgy értékelt, hogy a politika most már nem csak a szociálisan rászorulókat védi az intézkedéssel. Szavai szerint a banki közösség régóta jelezte, s most a Magyar Nemzeti Bank pénzügyi stabilitási jelentése is igazolta, hogy

Közülük kerül ki a kamatstopban lévő ügyfelek 5 százalékát kitevő ügyfélkör döntő része, akik esetében a jegybank most úgy értékel, hogy a kamatstop kivezetése náluk fizetési nehézséget okozhat – de ez is döntően a magas hitelösszeg miatt történne. A nagy többségnek már nem jelentene érdemi tehernövekményt a kamatstop kivezetése, hiszen a havi törlesztőrészlet emelkedése esetükben a kamatszintek jelentős csökkenése miatt 5 ezer forint alatt maradna, miközben a nettó átlagbér a kamatstop 2022 végi bevezetése óta havi 329 ezer forintról 421 ezer forintra nőtt. Mindezzel szemben áll, hogy a bankrendszer vesztesége csak a kamatstopból 384 milliárd forintra rúg majd 2024 végéig. Minden további, a kamatstopban levő ügyfélnek adott támogatás drágítja a piaci alapú árazást, ez pedig biztosan nem kormányzati cél – jelezte Kovács Levente.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)