A nagy ingatlanpiaci dilemma: megzabolázhatók-e az elszabadult árak?

Idén is folytatódott a lakásépítések és a kiadott építési engedélyek számának csökkenése. Az idei első három negyedév egészét nézve összesen 8709 új lakás épült Magyarországon, 19,4 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ez azt jelenti, hogy tovább folytatódik az évek óta tartó csökkenő dinamika, és ez alapján 2024-ben még a tavalyinál is kevesebb lakás épülhet Magyarországon. Így számuk 15 ezer környékén mozoghat, ám ehhez egy erős utolsó negyedéves zárásra lesz szükség – áll az MBH Bank harmadik negyedéves lakáspiaci elemzésében.

A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 14 551 volt idén a harmadik negyedév végéig, ami 2,3 százalékkal maradt el a 2023 azonos időszakitól.

A lakásépítési engedélyek alapján kisebb élénkülés látható az építkezési kedvet tekintve. 2024 második negyedévéhez képest a harmadikban 25 százalékos emelkedés figyelhető meg a kiadott építési engedélyek számában, de továbbra is alacsony sávban mozog (5579 darab). Mindezt támogatja az újonnan meghosszabbított 5 százalékos új lakásokra vonatkozó áfa meghosszabbítása 2026-ig.

Rossz formában az újlakás-piac

2023. első három negyedévihez képest az idei első három negyedévben Budapesten 15 százalékkal kevesebb, összesen 2761 lakás épült. A csökkenés a megyei jogú városokban ugyancsak 15, a többi városban 30, a községekben 16 százalékos volt. A pesti régió lakásépítéseinek száma 29 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakitól.

A legtöbb régió lakásépítését is visszaesés jellemezte, nagyobb növekedés csupán a Dél-Alföldön történt, ahol 16 százalékkal több lakás épült, mint 2023 azonos időszakában. Budapesten a XI. kerületben adták át a legtöbb, mintegy 1200 lakást. A vidéki városok közül Kecskemét emelkedett ki, 300 feletti épített lakással. A természetes személyek által épített lakások aránya 39-ről 40 százalékra emelkedett, eközben a vállalkozások által építetteké 61-ről 58 százalékra csökkent egy év alatt.

Budapesten hatalmasat esett, de két vidéki városban növekedett a lakásépítési engedélyek száma:

• A fővárosban 3391 lakás építését engedélyezték, ami 34 százalékos csökkenést jelent az előző év azonos időszakihoz képest. Budapesten kívül a Dél-Alföldön (-14 százalék) és a Közép-Dunántúlon (-12 százalék) csökkent a kiadott lakásépítési engedélyek száma.
• A legnagyobb mértékű növekedést a Dél-Dunántúlon (52 százalék) és az Észak-Alföldön (51 százalék) regisztrálták. A két régióban meghatározó a Pakson és Debrecenben megvalósuló beruházásokhoz kapcsolódó lakásfejlesztések szerepe.

Mérséklődött az építési költségek növekedése

Nehezíti az újlakás-piac helyzetét, hogy az ingatlanépítési költségek rendkívüli módon emelkedtek: 2015 óta több mint duplájára nőttek, de a költségek növekedési üteme 2023-ban lassulni kezdett, azonban még mindig 14 százalékos volt az előző évhez képest. 2024 első félévében ez 5 százalék környékére lassult éves alapon, köszönhetően annak, hogy az építőanyagárak 1 százalék körüli mértékben csökkentek.

Ahogy arról az ÉVOSZ elnök nemrég az Indexnek adott interjújában beszélt: a szövetség adatai alapján a hazai gyártású építési termékek és kivitelezői kapacitás jelenleg 25 ezer új lakás megépítésére elegendő.

Erős évzárásra lehet számítani

Az első félévben a KSH adatai alapján 48 147 tranzakció jött létre magánszemélyek között, ami az előző évhez képest 5 százalékos csökkenést jelentett. (Ezek még előzetes adatok, a Duna House adataiból kiindulva pozitív mértékben változhatnak, az ingatlaniroda 73 ezer tranzakcióval számol az első félévben.)

A DH adatai alapján 2024 első háromnegyedévében összesen 92 ezer tranzakció jött létre így az előre jelzett, 120–130 ezres tranzakciószám tartható lesz. Amit már most látszik, hogy a nyári, gyengébbnek látszó hónapok után jól indult az ősz, és erős évzárásra lehet számítani az ingatlanpiacon.

Brutális az áremelkedés, és koránt sincs vége

2010 és 2024 második negyedéve között a lakásárak 52, a bérleti díjak 25 százalékkal nőttek az Európai Unióban. Amennyiben 2024 második negyedévét 2010-hez hasonlítjuk, akkor az uniós országok közül 20 országban jobban nőttek a lakásárak, mint a bérleti díjak.

A lakásárak emelkedésének mértéke országonként eltérő. Több mint háromszorosára nőttek a lakásárak Észtországban (+232 százalék) és Magyarországon (lakásárak: +218 százalék, a bérleti díjak pedig duplájára nőttek), és több mint kétszeresére emelkedtek Litvániában (+178 százalék), Lettországban (+146 százalék), Csehországban (+131 százalék), Ausztriában (+111 százalék), Portugáliában (+106 százalék), Luxemburgban (+103 százalék) és Bulgáriában (+102 százalék).

2024 második negyedévében a lakásárak 1,9, a bérleti díjak 0,7 százalékkal nőttek az EU-ban 2024 első negyedévéhez képest. Éves bázison, vagyis 2023 második negyedévéhez képest pedig a lakásárak 2,9, míg a bérleti díjak 3,0 százalékkal emelkedtek.

Magyarországon a lakásárak negyedéves növekedési üteme 2024 második negyedévében 0,2 százalékos emelkedést mutatott. Az éves nominális növekedési ütem pedig 9,3 százalékra lassult.

Nincs fék az árvonaton

2024 második negyedévében minden településtípuson 9 százalék körül alakult az éves lakásár-dinamika.

A lakásárak alakulását országos átlagban bemutató aggregált MNB-lakásárindex alapján a negyedéves növekedési ütem 2024 második negyedévében 0,2 százalékos növekedést mutatott a lakásárakban az előző negyedévi 6 százalékos emelkedést követően.

Az éves nominális növekedési ütem az előző negyedévben megfigyelt 12,3-ról 9,3 százalékra lassult, míg reálértéken éves szinten 5,3 százalékos felértékelődés ment végbe a lakásárakban.

Budapesten 2024 második negyedévében 3,9 százalékkal emelkedtek a lakásárak a megelőző negyedévhez képest, ezzel az éves növekedési ráta 9,3 százalékra emelkedett.

A vidéki városokban 0,4 százalékkal csökkentek a lakásárak 2024 második negyedévében, az éves lakásár-dinamika 8,7 százalék volt. A községekben 2,8 százalékkal csökkentek a lakásárak a második negyedévben, de éves összevetésben 9,1 százalékkal meghaladták az előző év azonos időszaki szintet.

Az MBH számításai szerint jövőre számos olyan hatás éri a lakáspiacot, aminek következtében emelkedő ütemű áremelkedést valószínűsítünk. Budapest és a legtöbb vidéki település közti árolló mértéke nőtt a használt lakások esetében. Az új és a használt lakások árváltozása kezd szétválni egymástól, mivel az új építésű lakások áremelkedési trendje továbbra is erős maradt, míg a használtaké csak enyhébb növekedést mutat.

250 ezer az átlagos bérleti díj

A KSH-ingatlan.com szeptemberi lakbérindexe alapján a kínálati lakbérek 2024 szeptemberében országosan stagnáltak (–0,1 százalék), Budapesten 0,4 százalékkal nőttek augusztushoz képest. Az előző év azonos időszakinál országosan 9,6, Budapesten 9,8 százalékkal, a 2015. évi bázisidőszakinál pedig 112, illetve 102 százalékkal voltak magasabbak a szeptemberi lakbérek.

A legdrágábban Pest régióban (265 ezer forint), a legolcsóbban Észak-Magyarországon (129 ezer forint) kínálták kiadásra a lakásokat.

2024 első kilenc hónapjában a hirdetések túlnyomó többsége (92 százaléka) többlakásos épületben lévő lakásra vonatkozott, a fennmaradó mintegy 8 százalékban családi házat hirdettek meg. Budapesten a kiadó lakások mindössze 3,3 százaléka volt családi ház.

Magabiztos növekedés a hitelezésnél

Az új lakáscélú hitelszerződések volumene magabiztosan növekszik. A csok plusz felpörgése és az otthonfelújítási hitelek júniusi indulása fenntartotta az erős lendületet, melyet támogatott a 2023-ról elhalasztott kereslet megjelenése, az előrehozott kereslet (aggodalom, hogy a kamatok nem csökkennek tovább, az ingatlanárak viszont emelkednek), illetve részben a csok plusz-hatás miatt jelentősen növekvő átlagos ügyletméretek. Ennek eredményeként

„2025-ben további növekedésre számítunk, részben az új gazdasági akcióterv hatásai nyomán, különösen azért, mert lehetőség nyílik a hosszútávú nyugdíjmegtakarítások ingatlanvásárlási és felújítási célú igénybevételére. Illetve bizonyos hitelek esetében a pénzintézetek a gazdaságpolitikai elvárásoknak megfelelően 5 százalék alatti THM-et fognak biztosítani, miközben várhatóan az általános kamatszint is mérséklődik” – mutatott rá Horti Flóra az MBH Elemzési Centrum ágazati elemzője.

Bizonyos (főleg zöld) hitelek esetében az MNB is hozott könnyítéseket: 2025. januártól a zöldfeltételeknek megfelelő hitelekre vonatkozó HFM-limit (hitelfedezeti mutató) 90 százalékra nő, a legalább 10 éves kamatfixálású termékek esetében a JTM-mutató (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) 60 százalékra emelkedik, emellett a Minősített Fogyasztóbarát termék kondícióiban is enyhítés történt a zöldszempontok mentén.

Hogyan hat a kormány terve az ingatlanpiacra?

A fenti számok tükrében – kiegészítve a KSH szerint folyamatosan növekvő, ám továbbra is nagyon gyenge hazai kereseti lehetőségekkel – az Index korábban több alkalommal írt arról, hogy lakhatási válság van Magyarországon. Erre nemrég a kormány is rádöbbent, és az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv egyik központi elemévé emelte a lakhatási nehézségek enyhítését – ami a megfizethető lakhatás biztosításán túl multiplikátorhatásán keresztül, több ágazatnak is lökést tud adni, így a gazdasági növekedésre is hatással lehet.

A lakáspiacot érintő intézkedések egy része a fővárosra fókuszál, másik része pedig országos hatáskörű intézkedés. Az akcióterv az alábbi lakhatást könnyítő elemeket tartalmazza:

• Vidéki otthonfelújítási program: ötezer főnél kisebb településeken élő, gyermekes családok számára elérhető. A munkadíj és az anyagköltségek 50 százalékára, de maximum 3 millió forint összegben igényelhető vissza nem térítendő támogatás. Emellett még 3 millió forintig igénybe vehető államilag támogatott jelzáloghitel. Ezzel lényegében a 2022. december 31-el kifutott otthonfelújítási támogatást hozták vissza.
• A Széchenyi Pihenő Kártya (SZÉP-kártya)-juttatások 50 százalékig lakásfelújításra fordíthatók: az idei első nyolc hónapban a SZÉP-kártya-feltöltések összértéke meghaladta a 294 milliárd forintot, ez 12,6 százalékos növekedést jelent éves bázison. 2024 augusztus végén 96,5 milliárd forint volt a kártyákon.
• Önkéntes nyugdíjpénztári tagi egyenleg lakáscélú hitel törlesztésére vagy lakásfelújítás-célú felhasználása. Illetve a már felvett szabadfelhasználású jelzáloghitelek törlesztésére is fel lehet használni az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat jövőre, 1 éves időszakra.
• Munkaadói támogatás: a munkáltatók kedvezőbb adózással vagy adómentes támogathatják munkavállalóik lakhatását.
• Az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó 5 százalékos áfa fenntartása 2026. december 31-ig
• Bevezették az 5 százalékos önkéntes THM-plafont, amit a bankok elfogadtak.

(Borítókép: Index)