Az örök ingatlanpiaci kérdés: hogy alakulnak a négyzetméterárak?

Nincs azonban új a nap alatt: ahogy 2024-ben, úgy idén is magas négyzetméterárak és bérleti díjak, szintén magas kamatkörnyezet, és – bár a KSH szerint folyamatosan emelkedik, de – alacsony fizetési szintek nehezítették Magyarországon az otthonhoz jutást, jelentős lakhatási válságot okozva ezáltal.

Az Index az elmúlt közel két évben számos alkalommal felhívta a figyelmet a jelenségre. Az előző év második felében pedig a kormány is felismerte, és rászánta magát, hogy különböző intézkedéseket hoz annak enyhítésére. A 21 pontból álló új gazdaságpolitikai akcióterv számos lakhatási körülményt, otthonhoz jutást segítő intézkedést is tartalmaz. Ezekről többek között itt, vagy épp itt bővebben beszámoltunk.

Az ingatlanpiaci hírek alfája és ómegája egyaránt a négyzetméterárak, vagyis hogy az ország mely területén mennyiért lehet lakáshoz, házhoz jutni, illetve ha ez elérhetetlen – sokak számára sajnos az – akkor a bérlői piacra „szorulva” mennyit kell kicsengetni egy-egy albérletért. Természetesen mindkét esetben sokat számít a lokáció, valamint az ingatlan mérete, műszaki tartalma.

Meddig tart lépést a kereslet a magas árakkal?

Az ingatlanpiacon a kereslet növekedését az előző év ősze hozta, és ez azóta is kitart. A legnagyobb érdeklődés a 80 millió forint alatti lakások piacán tapasztalható, és itt az ingatlanokat gyorsabban is értékesítik, akár az irányáron, vagy afelett is – derül ki a Balla Ingatlan adataiból.

„A kereslet növekedésének hátterében az áremelkedésre vonatkozó várakozások állnak, amelyek az elmúlt hónapokban beigazolódtak. A hirdetési árak körülbelül 10 százalékos emelkedést mutattak, bár a valós értékesítési árak nem mindig követték ezt a trendet” – mondta Nagy Aloisia Andrea, az ingatlaniroda bel-budai és észak-budai szakmai vezetője.

Az ingatlanpiacon azonban jelentős túlárazottság is tapasztalható. A szakértő szerint,

A kereslet, bár jelenleg erős, egy idő után csökkenhet, ha az árak továbbra is emelkednek, és elérik azt a szintet, ahol a fizetőképes kereslet már nem tart lépést a magas árakkal.

A szűk kínálat is hozzájárul a gyors tranzakciókhoz, különösen a kis méretű, egy- és kétszobás lakások esetében. „A kereslet nagy része a kisebb lakásokra irányul, és ez a piacon való gyors értékesítést eredményez. A családi házak piacán azonban már nem tapasztalható akkora lelkesedés” – tette hozzá Nagy Aloisia Andrea.

Fontosak lehetnek az állami ösztönzők

Ahogy arra elemzésünkben felhívtuk a figyelmet, az ingatlanpiac jókora szeletért áll sorba az állampapírokból felszabadult pénztortából. Szakértők arra számítanak, hogy a lakossághoz visszakerülő tőke plusz kamat jelentős részét ingatlanba fektetik. Több száz milliárd forintról van szó.

„Az állampapírok és a magánnyugdíjpénztári megtakarítások felszabadulása már most is befolyásolja az ingatlanpiaci árakat. Az állami lakáscélú támogatások, mint a havi 150 ezer forintos munkáltatói lakhatási támogatás, szintén segíthetnek a bérleti piac fehérítésében” – mutatott rá egy interjúban Balla Ákos. A Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője szerint az ingatlanpiac további növekedése várható, különösen a befektetési célú ingatlanok piacán.

„A lakáscélú hitelek hatása egyelőre korlátozott, mivel a bankok szigorú feltételekkel kínálják őket, de az állami ösztönzők továbbra is fontos szerepet játszanak” – mondta. Hozzátette, hogy a kormány által kitűzött évi 25 ezres lakásépítési cél ambiciózus, hiszen jelenleg a fővárosban évente 6-8 ezer társasházi lakásra van kereslet, de kedvező feltételek mellett ez a szám akár 10-15 ezerre is növekedhet.

Az Index által is bemutatott 200 milliárd forintos ingatlanalap-befektetési program jelentősen növelheti a megfizethető lakások kínálatát. Ugyanakkor egy most induló fejlesztésből csak 2027 végére lehet beköltözhető lakás – hívta fel a figyelmet Balla Ákos, aki szerint jelenleg (is) igencsak borsosak az ingatlanárak: az újépítésű lakások négyzetméterárai jelenleg 1-1,5 millió forint körül mozognak, így egy 60-65 négyzetméteres lakás – parkolóval együtt – akár 100 millió forintba is kerülhet.

Nem mindegy, hogy felújított vagy felújítandó

Örök érvényű állítás az ingatlanpiacon, hogy a felújított ingatlanok ára jelentősen magasabb lehet, mint a felújítandóké. A zenga.hu adatbázisa szerint nem is kevéssel. A felújított lakások ára 32 százalékkal, míg a felújított házak ára 44 százalékkal is több, mint azoké, amelyek felújítást igényelnek – mutat rá az ingatlanportál, amely szerint 2025 az otthonfelújítás éve lehet.

„A felújított ingatlanok egyre népszerűbbek, és az eladóknak érdemes átgondolniuk, hogy érdemes-e rákölteniük az ingatlanra a hirdetés előtt. Az otthonfelújítási programok bővülése és az elérhető források segíthetik a piacot” – mondta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. A felújítási programok, mint például a vidéki otthonfelújításiak és energiakorszerűsítésiek, különösen a vevők számára jelenthetnek előnyt. A SZÉP-kártyát pedig mostantól bútorra vagy lakásfelújítási eszközökre is fel lehet használni.

A felújított ingatlanok iránti kereslet nemcsak Budapestre, hanem vidékre is kiterjed. A fővárosban egy felújított ház 18 százalékkal, egy felújított lakás pedig 34 százalékkal kerül többe, mint egy felújítandó. A legnagyobb különbség a budapesti garzonlakásoknál érhető tetten, ez esetben ugyanis 38 százalékkal nagyobb a négyzetméterre vetített összeg.

Hasonló különbségeket lehet felfedezni a családi házak esetében is. Egy XVI. kerületi, 100 négyzetméteres házat felújítandó állapotban már 64 millió forintért is meg lehet vásárolni, egy átlagos állapotúért 90 millió forintot kérnek el, a kívül-belül korszerűsített hasonló ház pedig 125 millió forint a zenga.hu adatai szerint.

Tetemes a különbség a megyeszékhelyeken is. Győrben a korszerűsítendő lakásokat átlagosan 868 ezer forintos négyzetméteráron hirdetik a tulajdonosok, a felújítottakat pedig 964 ezer forintért, vagyis utóbbiak 10 százalékkal drágábbak. A házak esetében viszont már 26 százalékos különbségről beszélhetünk, a felújítottak javára.

Debrecenben azok a lakások, amelyeknek a korszerűsítésével már nem kell törődni, több mint 1 millió forintos négyzetméteráron kelnek el, ettől 11 százalékkal olcsóbban azok, amelyekre még költeni kell. A felújítandó házak pedig 28 százalékkal olcsóbbak azoknál, amelyeket az eladó már rendbe hozatott.

Eltérő tendenciát mutatnak a KSH és az MNB adatai

Lendületesen kezdte a 2024-es évet a magyar lakáspiac, hiszen az első negyedévben 8,5 százalékkal, a másodikban pedig 1,8 százalékkal emelkedtek a lakásárak a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb statisztikája szerint. Vagyis már a nyári hónapokban érezhető lassulás volt tapasztalható, ami a most megjelent harmadik negyedéves adatok szerint folytatódott július és szeptember között, amikor a használt lakások ára 0,1 százalékkal emelkedett, míg az új építésű lakásoknál 2,2 százalékos árcsökkenés volt tapasztalható. Az egy évvel korábbi hasonló időszakhoz viszonyítva a használt lakások 12 százalékkal, az újépítésűek pedig 11 százalékkal kerültek többe.

„A magas infláció miatt 2023-ban reálértéken átmenetileg csökkent a lakások árszintje, ez azonban tavaly már megváltozott, a harmadik negyedévben a használt lakások reálára 8,4 százalékkal, míg az újaké 7 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban” – mutatott rá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A tavalyi harmadik negyedévben ugyanis a lakáspiaci tranzakciók száma 14 százalékkal emelkedett 2023 azonos időszakához képest. Ezen belül a használt lakások eladása 13,7 százalékkal, míg az új építésűeké 21,7 százalékkal volt magasabb. Az év első kilenc hónapjában a használt lakások piacán 29 százalékkal, míg az új építésűekén 45 százalékkal több tranzakciót regisztráltak, így összességében – még nem teljes körű adatok alapján – 80 ezer lakás talált gazdára. Ebből 77 ezer használt ingatlan volt, 3100 pedig újépítésű.

„Számításaink szerint 2024 egészében a 2023-as 105 ezer után a 130 ezret is elérhette a lakáspiaci tranzakciók száma, 2025-ben ez pedig tovább emelkedhet, akár a 150 ezres szint átlépése is elképzelhető” – emelte ki Valkó Dávid.

A forgalmat tekintve szinte minden településtípus esetében további élénkülést mért a KSH, kivéve a községeket, ahol a harmadik negyedévben már stagnáltak az eladások.

• Az új lakások esetében az országos átlagár 67,2 millió forintra emelkedett, a négyzetméterár megközelítette az 1,2 millió forintot. Budapesten már 78 millió forint volt az átlagos újlakásár, ami négyzetméterenként majdnem 1,5 millió forintot jelentett.
• A használt lakások esetében országosan 519 ezer forintos négyzetméterárat regisztrált a statisztikai hivatal, ami 79 ezer forinttal volt magasabb az egy évvel korábbinál. Ezen belül Budapesten 955 ezer forintra emelkedett az átlagos ár, ami 2025-ben elérheti az egymillió forintot is.

Ahogy arról az Index is beszámolt: európai összevetésben vizsgálva továbbra is kimagasló a magyar lakásárak emelkedése, reálértéken a harmadik negyedévben csak Portugália előzött meg minket egy hajszállal ebben a mutatóban. 2015-höz képest náluk 85,4 százalékos volt az áremelkedés, míg a magyar piacon 84,8 százalékkal drágultak a lakások. A harmadik helyen Litvánia állt, ahol már csak 56,4 százalékos áremelkedést regisztráltak. Három európai országban – Finnországban, Olaszországban és Romániában – pedig egyenesen csökkentek az árak 2015-höz képest.

Néhány nap eltéréssel közölte harmadik negyedéves lakáspiaci statisztikáját az MNB is, mely – bár hibahatáron belül és egyelőre csak előzetes adatok alapján – némileg ellentmond a fentieknek, hiszen a jegybank további áremelkedést regisztrált. Országosan 2,2 százalékkal emelkedtek az árak az előző negyedévhez képest, egy év alatt pedig 14,5 százalékos volt a drágulás. A jegybank adatai szerint a községekben volt a legnagyobb, 3,8 százalékos az áremelkedés a harmadik negyedévben, ezeken a településeken egy év alatt majdnem 20 százalékos drágulást mértek.

„A most megjelent előzetes adatok szinte biztosan változni fognak még a következő negyedévekben, visszamenőleg” – hangsúlyozta Valkó Dávid, aki szerint 2025-ben az év eleji felfokozott érdeklődést látva egyértelmű élénkülés jön a piacon. A tranzakciók számában további 15-20 százalékos növekedéssel elérhető lehet a már említett 150 ezres szám, míg az árakat tekintve

Ez vár ránk 2025-ben

Összességében tehát továbbra is erős maradhat a kereslet, különösen a kisebb, felújított lakások piacán. Az állami ösztönzők és a lakásfelújítási programok hatására a felújított ingatlanok iránti kereslet tovább nőhet. A szűk kínálat és a magas árak mellett azonban kérdéses, hogy meddig tart a folytatódó áremelkedés, és mikor kezd el csökkenni a fizetőképes kereslet. Az eladók számára az áremelkedés még egy ideig kedvező lehet, de ahogy a kínálat bővül, a vásárlók számára is nagyobb választék állhat majd rendelkezésre.

(Borítókép: Index)