Budapesten gyakorlatilag integethetünk az egymillió forintos négyzetméterárú lakásoknak

Februárban sem enyhült a felfokozott hangulat az ingatlanpiacon, a keresletnövekedéssel együtt folytatódott a lakóingatlanok drágulása is – derül ki a zenga.hu ingatlankereső portál adataiból. A használt lakások négyzetméterára éves szinten 21, és az idén januárhoz képest pedig 0,6 százalékot emelkedett, a házaké februárban 14,3 százalékot drágult a tavalyi év hasonló időszakához képest, míg januárhoz képest majd' 1 százalékot.

„Az adatainkból az látszik, hogy az év eleje óta folyamatosan fokozódik az érdeklődés, jelenleg másfélszer annyian érdeklődnek az eladó ingatlanok iránt, mint tavaly. A potenciális vevők most elsősorban felújított vagy jó állapotú, 2–3 szobás, 50–60 négyzetméteres, jó energiabesorolású ingatlanokat keresnek” – mondta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője.

Alig lehet egymilliós négyzetméterár alatt lakást venni

ám a kerületek között igen nagy az eltérés, még a befektetők számára népszerű belső részek között is. A VI. kerületben 1,6 millió forintos, a VII. és VIII. kerületekben 1,2, míg a IX. kerületben 1,37 millió forintos négyzetméterárral lehet számolni. A legdrágább kerület továbbra is az V., a Belvárosban 2 millió forintos átlagos négyzetméterárakkal találkoznak a vevők.

Az eladó használt lakásokat tekintve azonban mindössze három kerületben (XVI., XXI., XXIII.) maradtak az átlagos meghirdetett négyzetméterárak egymillió forint alatt.

A fővárosban a házak átlagos négyzetméterára a tavalyi év hasonló időszakához képest 3,4 százalékkal emelkedett, jelenleg átlagosan 937 ezer forintos árral kell számolni. A legdrágább a XII. kerület, ott ugyanis 1,6 milliós az átlagos négyzetméterár a családi házak tekintetében. A legolcsóbb pedig a XX. kerület a 707 ezer Ft per négyzetméteres árszinttel.

A megyeszékhelyek közül Debrecenben a februárban meghirdetett ingatlanok 890 ezer forintos átlagos négyzetméterárral szerepelnek a kínálatban, Szegeden 863 ezer forintos, míg Miskolcon csak 530 ezer forintos négyzetméterárral kell átlagban számolni. Győrben a használt lakások átlagos négyzetméterára 918 ezer, Zalaegerszegen 664 ezer, Székesfehérváron 902 ezer forint.

3–5 millió forinttal nőtt egy budapesti panellakás ára

A Balla Ingatlan adatai szerint az elmúlt hónapokban lendületes áremelkedés zajlott le a hirdetési árakat tekintve a hazai ingatlanpiacon, ami a szakértők szerint mintegy 10 százalék körül alakult. A folytatás azonban bizonytalan.

Az elmúlt év ősze számottevő áremelkedést hozott a hazai ingatlanpiacon, elsősorban az áremelkedéssel kapcsolatos várakozások miatt. Az áremelkedés egyébként a tavalyi év egészére jellemző volt, csak az év első három negyedévében jóval lassabb ütemben történt, mint az utolsó negyedévben. A fővárosi panellakásoknál mintegy 10 százalékos drágulás következett be, vagyis 3–5 millió forinttal emelkedett az áruk – számoltak be az ingatlaniroda szakértői.

De nem csak Budapesten volt érezhető a kínálati árak emelkedése. Agárdon néhány hónap alatt elérte a 10 százalékot az áremelkedés mértéke, de bizonyos szegmensekben a 15–20 százalékot is elérte. Érden az eladók felültek az áremelkedést előrevetítő hullámokra, és növelték a hirdetési árakat tavaly ősz óta. Ez a jelenség még olyan ingatlanok esetében is megfigyelhető volt, melyekre már korábban is csak minimális volt az érdeklődés, elsősorban a magas ár miatt. És ha végül mégsem emeltek árat a tulajdonosok, akkor is kikötötték, hogy nem is csökkentenek, nyilván abban bízva, hogy úgymond „beérnek” majd az árak az általános ingatlanpiaci áremelkedés során.

Mindössze annyi történt, hogy a közel három éve pangó piacon „újból van élet”. Ennek hatására a használt ingatlanok árai gyakorlatilag nem változtak az elmúlt hónapokban a Balatonnál, ráadásul az új építésű ingatlanok piacán tavaly 10–20 százalékos árcsökkenésre került sor amiatt, hogy a beruházók lépéskényszerbe kerültek. Ahhoz ugyanis, hogy egy projekt tovább tudjon haladni, értékesíteni kell az ingatlanokat. A kereslet-kínálat egyensúlyba kerülésével az idei második félévben 5–10 százalékos áremelkedés lehetséges az év végéig.

Nem csak mustráltak, vettek is

Az érdeklődők ugyanakkor a drágulás ellenére kitartó lendülettel érkeztek az ingatlanpiacra: a Duna House (DH) Keresletindexe januárhoz mérten minimális, 4 pontos enyhülést mutat ugyan, azonban még így is meghaladja az előző 2 év februári értékeit.

Az ügyfelek nem csak mustrálták a kínálatot, vásároltak is:

A DH mérése szerint a jelzáloghitel-piacon idén februárban 115 milliárd forint szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitel realizálódott, ami a szakértők által az előző hónapra becsült volumenhez képest 4 százalékos mérséklődést, a 2024-es év azonos időszakában mért MNB-adathoz hasonlítva viszont 35 százalékkal jobb teljesítményt jelent.

Az aktív kereslet és a növekvő tranzakciószámok mellett az ingatlanok forgási sebessége is gyorsabb tempóra váltott: a legrövidebb idő, átlagosan 2 hónap alatt a fővárosi panellakások cseréltek gazdát, a vidéki házgyári lakások értékesítése ugyanakkor valamivel több mint 2,5 hónapot vett igénybe. A használt téglalakások és házak eladása vidéken és a fővárosban is 4 hónap körüli hirdetési időszak alatt zárult.

Ingatlantípusonként eltérő trendet mutatnak a tranzakciók adatai: vidéken két számjegyű drágulás jelentkezett a panellakások árszintjében, míg a téglaépítésű otthonok átlagos négyzetméterára enyhe mérséklődést jelez Kelet- és Nyugat-Magyarországon egyaránt. Keleten a panelekért átlagosan 640, nyugaton 619 ezer forintos négyzetméterárat fizettek a vevők. A használt téglaépítésűekért 391 ezer forintot adtak a vásárlók a keleti országrészben, míg a nyugati megyék településein 423 ezer forint körül alakult az átlag.

Stagnálás Pesten, mérséklődés Budán

Vidékhez hasonlóan a fővárosban is a panellakások árszintjében jelentkezett erőteljesebb drágulás: Budán megközelítette az 1,2 milliót, míg a pesti kerületekben közel 950 ezer forint/négyzetméterre emelkedett a házgyári lakásokért fizetett átlag. A pesti paneltulajdonosok nem változtattak az irányáron, a budai oldalon azonban előfordult a hirdetési árak csökkentése is: az utolsó árhoz képest a vevői alkunak minimális, 1-2 százalékos teret hagytak az eladók.

A népszerű, pesti téglalakások a tavaly februári adatokkal megegyezően átlagosan 845 ezer forint/négyzetméteres áron találtak gazdára az elmúlt hónapban, a budai lakásokért 1 millió forint körüli négyzetméterárat fizettek a vevők, míg a pesti belvárosban 1,2 millió forint fölé szökött az átlag. A fővárosi téglalakások irányárán 2–3 százalékban változtattak az eladók, az alku 3–4 százalék körül alakult.

A pesti kerületek vették át a főszerepet a fővárosi ingatlanpiacon, tartja vezető pozícióját a XIII.: az ügyfelek 23,5 százaléka jelölte meg preferált lokációként, emellett pedig újra középpontba kerültek a belvárosi területek is. Terézváros 18,5 százalékkal a második, Erzsébetváros 17,8 százalékkal a harmadik helyen végzett.

Országszerte nőtt a befektetők jelenléte az ingatlanpiacon, akik ezúttal nemcsak vevőként, hanem eladóként is aktívak voltak. A fővárosban 35 százalék volt a befektetési célú ügyletek aránya, a februárban szerződő vevők 22 százaléka első lakását vásárolta meg. A befektetők 81,5 millió, míg az első lakást szerző otthonteremtők 58,5 millió forintot fordítottak budapesti ingatlan vásárlására.

Vidéken is befektetési céllal köttetett a legtöbb adásvétel (29 százalék), de aktívak voltak az első lakást vásárlók és a nagyobb ingatlanba költözők is. Befektetésre 38,2 millió forintot szántak a vevők, míg első lakásra egymillió forinttal többet fordítottak a vidéki területeken szerződők.

A fővárosban 35 százalékban a korábbi befektetés értékesítése adta a fő motivációt, az eladók 21 százaléka nagyobb ingatlanba költözés miatt vált meg előző otthonától. Budapesthez hasonlóan vidéken is a korábbi befektetés értékesítése vezette a sort, az ügyletek 25 százalékában örökölt ingatlanjuktól váltak meg az eladók.

A DH érdekességként említette, hogy

• A februárra becsült adásvételszám 2 százalék híján elérte 2024 legerősebb hónapjának teljesítményét.
• Országszerte a jó állapotú ingatlanokra (37–46 százalék) szerződtek a vevők.
• Terézváros és Erzsébetváros újra a legkeresettebb kerületek között.

Lakást bérelne Budapesten? Kerületek helyett így keressen

Az eladói után nézzük, mi a helyzet a bérlői piacon, ahogy augusztus óta először emelkedett érezhetően a bérlők keresleti szintje, és ez stabilizálta a februári budapesti albérletpiacot – derül ki a Rentingo friss elemzéséből. Érdemes nem kerülethatárokban gondolkodni annak, aki jó helyen szeretne olcsó albérletet találni, hiszen hatalmas, akár 30 százalékos eltérések is lehetnek egy adott kerületen belül. Toplistás a budai vár és az V. kerület Bazilika és Lánchíd közötti része, a legolcsóbb albérletek pedig Soroksár külső részén, valamint a XVII. kerülethez tartozó Rákoshegyen találhatók.

Februárban átlagosan 251 ezer forintért kínálták budapesti lakásaikat a bérbeadók, a bérlők pedig jellemzően 216 ezer forintért kerestek kiadó ingatlant. A kínálati árban ez mindössze 1,1 százalékos elmozdulás az előző hónaphoz képest, ami megerősíti a tavaly nyár óta látható tendenciát:

A mostani csekély elmozdulás oka nagyrészt technikai jellegű, mivel az olcsó albérleteket gyorsan elviszik a bérlők, a piacon hosszabb ideig maradnak kiadatlanul a drágább lakások, ami felfelé húzza az átlagot. A kínálati és keresleti elvárások közötti nagy szakadék azonban még mindig fogva tartja a piacot, gátat szabva a nagyobb áremelkedésnek. Ezt mutatja az is, hogy februárban a bérbeadók 62 százaléka módosított lefelé az eredeti elképzelésén, és menet közben csökkentett a meghirdetett bérleti díjon.

Bár a kedvező bérleti díjjal kínált lakások száma csökken, aki jó áron keres albérletet, annak érdemes kerületeken belül, mikropiaci szinten gondolkodnia.

– hívja fel a figyelmet bérbeadási platform. Például Újlipótváros Váci úthoz közelebbi területein érdemes keresgélnie annak, aki a központi desztinációból nem szeretne feladni, de pénztárcája nem bírja a legdrágább budapesti albérleteket.

Budapest legdrágább része továbbra is a budai Várnegyed, valamint a közeli, az Attila út rakpart által határolt terület. Idén azonban nem a legdrágább részek bérleti díjai emelkedtek: 20 olyan kisebb területet lehet beazonosítani, ahol – szemben a piac hónapok óta tartó stagnálásával – az idei év első két hónapjában már 3 százaléknál is magasabb volt a bérleti díj növekedése. Ezek a területek a város olyan külső részein találhatók, ahol a bérleti díj lényegesen alacsonyabb a Budapest egészére nézve átlagosnak számító 251 ezer forintnál.

(Borítókép: Shutterstock)