Nyílik az olló: az ingatlanárak emelkedése külső sávon előzi a fizetésekét

2024-ben fokozatosan növekedésnek indult az ingatlantranzakciók száma, ezzel párhuzamosan pedig a lakásár-emelkedés is elindult. A legfrissebb rendelkezésre álló adatok szerint 2024 harmadik negyedévében 14 százalékos éves lakásár-emelkedés ment végbe Budapesten, hasonlóan az országos adathoz. Idén folytatódni fog ez a dinamika és

– áll az MBH Elemzési Centrum lakáspiaci kitekintőjében.

De vajon mi hajtja a piacot ennyire? Az ingatlanirodák beszámolói alapján már a tavalyi év második felétől, és különösen idén év eleje óta erőteljes élénkülés tapasztalható a lakáspiacon. Azonban a vásárlási motiváció a két időszak alatt megváltozott. Míg a 2024-ben tapasztalt felfutást az elhalasztott kereslet és a hitelkamatok csökkenése okozta, addig idén már a befektetési célú vásárlás dominálja. Az élénkülés országon belül sem egyenletes, főleg Budapestet érinti. A Duna House ingatlanközvetítő mérései alapján tavaly első félévben átlagosan 34 százalék, a második félévben már 37 százalék volt a befektetési céllal vásárlók aránya a fővárosban.

Idén minden eddiginél nagyobb kifizetések történnek az állampapíroknál. Nem a PMÁP az egyetlen lakossági állampapír, amely idén kamatot fizet, összesítve 2025-ben 3000 milliárd forint környékén lehet a tőke- és kamatkifizetés összege. Ennek a pénznek egy jelentős része a nagyot csökkenő kamatok miatt alternatív befektetési célpontot keres, így a hazai lakáspiacra érdemi források érkezhetnek a lakosság megtakarításainak irányából.

A befektetési célú lakásvásárókat a lakások várható áremelkedése mindenképpen hajtja. De az ugyanekkora bérleti díjból származó hozamnak az egyéb befektetéseken (például állampapírokon) elérhető hozamokkal való összevetése is fontos faktor. Mindezt befolyásolja az is, hogy a bérleti díjakban mekkora emelkedés várható.

Szűkül a hozamolló

2022-től fordulat következett be az állampapírpiacon, amikor az infláció megugrásával nagyon magas hozamot fizető állampapír-konstrukciók jelentek meg, és onnantól kezdve az állampapíron elérhető hozam elvált a bérbeadási hozamtól. Ahogy ez bekövetkezett, a befektetési céllal vásárlók aránya is mérséklődésnek indult, hiszen az állampapír hirtelen sokkal vonzóbbá vált. A lakossági állampapírpiacon a vásárlás idejének kamatperiódusában elérhető legmagasabb éves kamat 2023-ban lévő csúcsa óta (amikor is a lakossági állampapír egy ideig az egyik lemagasabb hozamot biztosító befektetési forma volt) ugyanakkor csökken: 2024 végére 7,9 százalékra mérséklődött.

A lakásbérbeadási hozam Budapesten a 6 százalékot közelítette 2024 második félévében, és ez az érték az elmúlt év folyamán már nemigen változott, és a jelenleg látható tendenciák alapján valószínű, hogy 2025-ben is 6 százalék körüli szinten maradhat.

Az árak gyorsabban növekednek, mint a bérek

Azonban a befektetési célú vásárlások miatt bővülő bérlakáskínálat nagyobb versenyt is hozhat az albérletpiacon, ami 2025-ben fékezheti a bérleti díjak emelkedésének ütemét. Emellett

Emellett ugyan a bérek is emelkednek, de ennek a mértéke nem éri el a lakásárak emelkedésének ütemét idén: az MBH várakozása szerint a bruttó bérek 8,5 százalékkal nőhetnek 2025-ben, míg a lakásárak bőven két számjegyű tartományban drágulhatnak. Ez a két számjegyű áremelkedés viszont a lakások jelentős felértékelődését okozza, ami a bérbeadási hozamra nyomást helyez.

Jelenleg a piaci folyamatok azt mutatják, hogy a bérleti hozamok a kínálat emelkedésével párhuzamosan csökkenni, vagy legjobb esetben stagnálni fognak, így a befektetési célú vásárlásoknál a lakásáremelkedési dinamika lehet a döntő tényező. Az inflációkövető állampapírok kamata nem fog már olyan kiemelkedő jövedelmet biztosítani, mint korábban. Ugyanakkor az infláció idén emelkedik, ráadásul az európai gazdaságban is mintha lazulna a fiskális fegyelem, aminek hatására már most érdemi hozamnövekedést lehet látni a magyar nagybani államkötvények piacán is. Mindez rontja a lakáskiadásból eredő relatív hasznot.

Persze ez még pár hónapnyira van, így amíg az új forrás ömlik befelé a lakáspiac keresleti oldalára, addig folytatódhat a lakásárak további gyors felfutása – jegyzi meg az elemzés.

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)