Egyre több ingatlan ragad be, mert az eladók még mindig álomárakat kérnek

Árkorrekció kezdődött az ingatlanpiacon a második negyedévben – mutat rá az MNB adataira hivatkozva a Balla Ingatlan. A jegybank 1,1 százalékos csökkenést mutatott negyedéves alapon. Ez azonban még nem írta át minden tulajdonos várakozását. Továbbra is gyakori az 5–10 százalékos, esetenként a 15–20 százalékos túlárazás, ami akár lehetetlenné is teheti az eladást – emelik ki az ingatlaniroda szakértői, akik kerületekre lebontva mutatták be a folyamatot.

A vevők plafonja, az eladók illúziója

A XIV. és XVI. kerületben akár 20 százalékos eltéréssel is lehet találkozni, miközben a piaci szinthez közelítő tulajdonosok jobb eséllyel találtak vevőt. A X. és XVII. kerületben már érzékelik az eladók, hogy a piac nem bírja el az Otthon Start által generált árakat, a kínálati árak mégis átlagosan 5-12 százalékkal haladták meg a tényleges értékesítési árakat. A XIX., XX. és XXIII. kerületben olyan ingatlan is akadt, amelynek első hirdetési árát 15–18 százalékkal kellett mérsékelni, miközben a keresett, jó állapotú otthonok továbbra is elkelhetnek hirdetési áron.

A családi házaknál különösen erős az eladói illúzió. A XVIII. kerületben a felújítandó Kádár-kockákat és az elavult fűtésű házakat gyakran 12–15 százalékkal árazzák a reális érték fölé, a XXI. kerületben és Szigetszentmiklóson pedig akár 10 százalékos a túlértékelés. Ekkora alku elvileg beleférne az irányárba, a tulajdonosok azonban ritkán fogadják el. Érden egy régi, felújítandó ház 1 millió forinthoz közeli négyzetméterára már egyértelműen túlzó. A VI., VII., VIII. és IX. kerületben a mérsékelt kereslet ellenére is előfordult áremelés, a túlárazás sok esetben elérte a 10 százalékot. Az ilyen ingatlanok hosszú időre a kínálatban ragadhatnak.

– üzentek az otthonukat eladni készülőknek.

Havi élénkülés, éves visszaesés, duzzadó választék

Az ingatlan.com júliusi adatai megmutatják, miért kerültek előnybe a megfontoltabb vevők. Országosan több mint 244 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra, ami éves szinten 14 százalékos visszaesés, júniushoz képest viszont több mint 9 százalékos növekedés.

A júliusi éves visszaesés elsősorban az Otthon Start tavalyi bejelentése miatt kialakult rendkívül magas bázis következménye, hiszen tavaly nyáron megrohamozták a vevők a lakáspiacot. Az aktuális folyamatokat reálisabban tükrözi, hogy júniushoz képest tovább nőtt a kereslet. A következő három hónapban is hasonló jelenségre számíthatunk, hiszen tavaly ugyanebben az időszakban volt az Otthon Start Program keresleti csúcspontja. Ennek következtében a lakáspiaci kereslet és forgalom leszakadása egyre nagyobbnak tűnhet majd éves összevetésben

– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A havi bővülést a kertes házak hajtották, amelyeknél 13 százalékot meghaladó keresletnövekedést mértek, míg a lakásoknál csaknem 6 százalékosat. Szabolcs-Szatmár-Bereg, Csongrád-Csanád és Hajdú-Bihar megyében 30 százalék körüli vagy azt meghaladó növekedés történt, Budapesten viszont mindössze 0,4 százalékos, azaz lényegében stagnált a kereslet.

Az új kínálatot közben fékezte a nyár és a hőség. Júliusban közel 30 ezer eladólakóingatlan-hirdetést adtak fel, 8 százalékkal kevesebbet, mint júniusban, és 6 százalékkal kevesebbet, mint egy éve. Az összkínálat mégis 145,3 ezerről 146,4 ezerre nőtt egyetlen hónap alatt; az egy évvel korábbi mintegy 136 ezerhez viszonyítva a bővülés közel 7 százalék. Ez a legfontosabb piaci jelzés: a kereslet nem szívja fel a kínálatot. Budapesten, valamint Heves, Borsod-Abaúj-Zemplén, Bács-Kiskun, Pest és Békés megyében az országos átlagnál nagyobb, 11–14 százalékos havi visszaesést mértek az új hirdetések számában, Nógrádban, Baranyában, Szabolcs-Szatmár-Beregben és Tolnában viszont 2–21 százalékos növekedés történt.

Az építők már reagálnak, de a piac késleltetve fordul

A kínálat bővítésének első jelei az új lakásoknál is megjelentek. Az OTP Ingatlanpont a KSH adataira hivatkozva azt írja, hogy az első fél évben 6278 lakás épült, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A két negyedév azonban eltérően alakult: az elsőben 4,3, a másodikban már 42,6 százalékkal nőtt az átadások száma. A megyei jogú városokban 32, Budapesten és a többi városban egyaránt 22, a községekben pedig 18 százalékos volt a bővülés.

A koncentráció továbbra is erős. A főváros 2224 új lakásának 71 százaléka a X., XIII. és XI. kerületben épült. Budapest mögött Pest megye következett 1560 lakással, majd Fejér 382-vel, a negyedik Bács-Kiskun lett. Nógrádban mindössze 8 lakás épült, a második negyedévben egy sem; Hevesben 12, Békésben 34 átadást regisztráltak. Tolnában több mint tízszeresére, Fejérben, Borsodban és Csongrád-Csanádban több mint kétszeresére nőtt a volumen, Hevesben és Nógrádban viszont a korábbi érték harmada alá esett. Egy-egy nagy projekt ugyanakkor jelentős megyei kilengést okozhat.

Az Otthon Start hatása közvetlenül egyelőre inkább az engedélyeknél látható. Az első fél évben 16 588 lakásra adtak ki építési engedélyt, 29 százalékkal többre, mint egy évvel korábban. Az első negyedévi 64,4 százalékos ugrást a másodikban már csak 1,6 százalékos emelkedés követte. Az év eleji érték négyéves csúcsot jelentett, a féléves szám pedig 2022 óta a legmagasabb.

Budapesten 6560 lakás építésére adtak engedélyt, 9,5 százalékkal többre az egy évvel korábbinál, és ezek 75 százaléka két kerületre jut: a XIII.-ban 2561, a IX.-ben 2364 lakást terveznek. A megyei jogú városokban 36, a többi városban 55, a községekben 50 százalékkal nőtt az engedélyezett építkezések száma. Kecskemét 578, Nyíregyháza 498, Debrecen 349 lakással emelkedett ki.

A gyorsulást segítheti, hogy a 250 lakásnál nagyobb fejlesztések kiemelt beruházássá válhattak. Több mint 30 projekt kapott ilyen minősítést az Otthon Start előírásainak teljesítésével, de csak néhánynál indult értékesítés, a kilátásba helyezett felülvizsgálat pedig várakozást okoz.

A lakáspiac sajátosságai és időbeli elhúzódása miatt a statisztikákban csak most látszik erősebben az a folyamat, ami az építési engedélyeknél és a keresleti oldalon már korábban megindult. Míg 2024-ben és 2025-ben pörgött a kereslet, idén már mérsékeltebb az érdeklődés. Budapesten például egyértelműen látszik, hogy az új lakások iránti kereslet érezhetően csökkent idén, miközben az újonnan piacra kerülő és megépülő lakások száma még nőni tudott a tavalyihoz képest. Ennek eredőjeként elkezdett növekedni az átadott, de eladatlan lakáskészlet

– hívta fel a figyelmet Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője hozzátette: ez a felhalmozódó készlet, valamint az Otthon Start Program előírásainak való megfelelési kényszer lassítja az új lakások árnövekedését – bár árcsökkenésre nem számítunk –, és emiatt egyre több fejlesztői akcióval találkozhatnak a vevők a piacon.

Az MNB előrejelzése szerint idén közel 16 ezer lakás készülhet el, mintegy 30 százalékkal több, mint tavaly, 2027-től pedig erőteljesebb hullám jöhet.

Százmillió felett az agglomeráció

A Duna House első féléves tranzakciói szerint a 100 millió forint feletti piacon Budapest súlya egy év alatt 57-ről 48 százalékra csökkent, Pest megyéé 24-ről 33 százalékra nőtt. A fővárosban ebből az összegből jellemzően 85–90 négyzetméteres lakás vásárolható, átlagosan 1,6 millió forintos négyzetméteráron; Pest megyében viszont átlagosan 160 négyzetméteres családi ház mintegy 850 ezer forintos négyzetméteráron. A városhatáron túl tehát ugyanazért a pénzért közel másfélszer akkora otthon és kert érhető el.

A folyamat illeszkedik a népességmozgáshoz: 2025-ben Pest megye a belföldi vándorlás egyik legnagyobb nyertese volt, Budapest mérlege pedig negatív maradt. A 100 millió forint feletti adásvételek között Érd vezetett, utána Szentendre, Budakeszi, Vác, Diósd és Vecsés következett. A kiköltözés főként a 100–300 millió forintos sávot érinti.

A 300 millió forint feletti prémiumszegmens továbbra is a fővárosé: a II. kerület és a Rózsadomb, a XII. kerület és a Hegyvidék, az V. kerületi Belváros-Lipótváros, az I. kerületi Várnegyed, valamint a XIII. kerület újlipótvárosi, Duna-parti új lakásai tartják pozíciójukat.

Kivárás az albérletpiacon

Az albérletpiacon eközben elmaradt az országos roham. A ponthatárhirdetés utáni első 10 napban a napi telefonos érdeklődések átlaga 6,1 százalékkal nőtt; ez alig több a tavalyi 5,4 százaléknál, és messze elmarad a 2024-es, több mint 15 százalékos ugrástól. Szegeden 66, Debrecenben 47, Nyíregyházán 30 százalékos bővülést mértek, Budapesten a XI. kerületben 16, a IX.-ben közel 10 százalékosat. Dunaújváros az alacsony bázisról 85 százalékos emelkedéssel lett a relatív rekorder.

A kínálat tavaly a vizsgált időszakban csaknem 6 százalékkal, idén mindössze 2 százalékkal bővült. A fővárosban 5, a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban több mint 17 százalékkal kevesebb kiadó ingatlan állt rendelkezésre, mint egy éve, amiben a mérséklődő hozamoknak is szerepük lehet. A ponthatárhirdetést követő első héten mégsem emelkedtek érdemben a díjak; a 2020-as évek elejéig jellemző, 1-2 héten belüli néhány ezer forintos drágulást a kínálati verseny már nem teszi lehetővé.

A XIII. kerületben 270 ezer, a XI.-ben 285 ezer, a VIII.-ban 240 ezer, a VI.-ban 290 ezer, a VII.-ben 249 ezer forintot mértek. A XIX. kerület 200 ezerrel volt a legolcsóbb, a XXI. 210 ezerrel követte, míg a IV., XV., XVIII. és XX. kerületben egyaránt 220 ezer forint volt a középérték.

Debrecenben 220 ezer, Szegeden 215 ezer, Győrben és Székesfehérváron 200-200 ezer, Pécsen 183 ezer, Miskolcon 130 ezer, Dunaújvárosban pedig 145 ezer forintos mediánnal számolhattak a bérlők.

(Borítókép: Shutterstock)

Itt állítsa be, hogy az Index az elsők között legyen a Google-találatokban!