Lakhatási válság: vannak jó példák Magyarország előtt

Az MNB 2023 októberének közepén jelentette be, hogy friss tervet készít elő a fiatal, első lakásukat megvásároló hitelfelvevők számára. A jegybank ugyanis egyelőre azt azonosítja, hogy a családtámogatások várható átalakulása, illetve az első lakást vásárló hitelfelvetőknél az önerő előteremtésének nehézkessége miatt nem javul, esetenként romlik a lakáshoz jutási lehetőség. A tervek szerint 2024 első félévében az önerő-előírás a jelenlegi 20-ról 10 százalékra csökkenne, és a nemzetközi példákkal összhangban az egységes 80 százalékos hitelfedezeti (loan to value) korlátot lazítanák az első lakást vásárlók kötelező önerejének mérséklésével. Ez a 10 százalékos önerő-elvárás csak a fiatal, első lakást vásárló hitelfelvevőkre vonatkozna, ami egy 30 millió forintos lakás megvásárlása esetén 3 millió forintos könnyítést jelentene az önerőnél.

Egészen pontosan arról van szó, hogy az első lakásukat vásárlók körében a lakáshitel-felvételi lehetőségeik támogatása érdekében a jegybank kedvezményes hitelfedezeti mutatók (HFM) alkalmazását javasolja a kereskedelmi bankoknak. A mögöttes okok között pedig azt találjuk, hogy

Az intézkedést egyébként azért nem ítéli kockázatosnak a jegybank, mert az érintett ügyfélkör jellemzően alacsony kockázatot jelent, a jövőben ugyanis várhatóan növekszik a fiatal és a ranglétrán feljebb lépő adósok jövedelme.

A fiatal hitelfelvevők körében az alacsony önerővel nyújtott hitelek aránya 30-40 százalék körül alakult 2022-ben, ami 70 százalék feletti HFM-értéket jelentett. Jelenleg a kötelező önerő minimum 20 százalék. Különösen jelentős volt a kifeszített HFM-értékkel nyújtott hitelek aránya az állami támogatásra nem jogosult, egyedüli hitelfelvevők körében. A lakásvásárlás a többség számára megoldhatatlan kihívást jelent hitelfinanszírozás nélkül, a bankok azonban a megvásárolni kívánt ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek, vagyis legalább 20 százalék önerőre mindenképpen szükség van.

A fiatal elsőlakás-vásárlók esetén ezért a nemzetközi példáknak megfelelően a HFM-limitek differenciált, 90 százalékon való megállapítása lehet célszerű. Ennek egyik, már rövid távon is érezhető hozadéka pedig az lehet, hogy a fiatalok évekkel korábban juthatnak lakáshoz. A kereskedelmi bankok számára is ismert tény, hogy

Ez pedig azért is probléma, mert az önálló lakáshoz jutás nehézsége demográfiai problémákat is okozhat, sokan ugyanis nem akarnak addig gyereket vállalni, amíg nem jutnak saját lakáshoz. Lehet azonban ennek a lépésnek árnyoldala is, hiszen a bevezetéssel még tovább növekedhet a lakástulajdonlás mutatója, amely egyébként is a 90 százalék feletti tartományban mozog. Mindez pedig azért lehet gond, mert a háztartások tőkéje továbbra is az ingatlanszektorba koncentrálódik – ahelyett, hogy közvetlenül a gazdaság vérkeringését segítené.

Nem csak nálunk probléma

Magyarországon most először történik ilyen jellegű kezdeményezés, azonban a V4-es régión belül is van olyan ország, ahol ezt a konstrukciót már bevezették. Lengyelország esete jó összehasonlítási alapot kínál, ugyanis az országban a közelmúltban lezajlott választás is rávilágított, hogy a lakhatás, és különösen az első lakásvásárlók ingatlanszerzése feszítő probléma. Ennek okai között az ingatlanárak rekordszintű növekedését, a 2022-es év emelkedő kamatlábait és az elérhető ingatlankínálatot találjuk. Ráadásul az ingatlanok iránti kereslet még tovább növekedett a több mint 1,3 millió ukrán menekült érkezésével. Mindez nem mindig jelentett gondot, ugyanis egészen a közelmúltig az ingatlanfejlesztők szárnyaló kereslettel szembesültek, melyet a 2021-es évben kiugró számú új ingatlanátadás kísért. Ezt a folyamatot leginkább azok a rekordalacsony kamatlábak támogatták, amelyeket a pandémia alatt vezetett be a jegybank. A tendencia azonban teljes egészében megállt, amikor a központi bank az infláció leküzdése érdekében elkezdte emelni a kamatlábat. Tavaly szeptember óta az irányadó kamatláb 6,75 százalékon áll, amely a pandémia sűrűjében mindösszesen 0,1 százalék volt. A hitelek költségének növekedése a jelzáloghitelek iránti érdeklődést mintegy 70 százalékkal vetette vissza. Ennek pedig látható „eredményei” voltak: a tavalyi évben Lengyelország hét legnagyobb városában az új ingatlanok értékesítése 38 százalékkal csökkent. Ennek az árakra gyakorolt hatása csekély volt, ugyanis azok nemhogy nem csökkentek, hanem négyzetméterenként 9 százalékkal növekedtek is.

A felújítás és az átalakítások körül is vannak kezdeményezések, ugyanis a 2021-es népszámlálás szerint majdnem 2 millió lakás – ez a teljes állomány nagyjából 12 százaléka – lakatlan Lengyelországban. Varsóban nagyjából 207 ezer, a lakások egyötöde állt üresen. Egyes becslések szerint Lengyelországban 2,2 millió lakásra lenne szükség. Azonban a becslések nagyon szórnak: 650 ezer és 4 millió lakás közé teszik a becsléseket.

Ezeket a tendenciákat észlelve 2023. július elsejével a lengyel kormányzat egy olyan új törvényt vezetett be, amely könnyebbé teszi az első lakás vagy ház megvásárlását. A kezdeményezés hitelkamat-támogatást kínál a hitelperiódus első 10 évében, éppen ezért sokak számára elérkezett az idő az új lakás megvásárlására. Egészen pontosan arról van szó, hogy 2 százalékos kamattámogatott jelzálogkölcsön felvételére nyílik lehetőség. Ráadásul ezzel a lehetőséggel a lengyelek mellett a külföldiek is élhetnek, de csak akkor, ha még nem töltötték be a 45. életévüket. Párok esetében elegendő, ha az egyik teljesíti ezt a követelményt, vagyis a másik fél lehet ennél idősebb is.

Természetesen csak az első lakástulajdonosok jöhetnek szóba, és a párok egyik tagjának sem lehet másik ingatlanja. A szabályok szigorúak, és a korlátozás arra az esetre is vonatkozik, amikor valamelyik félnek már volt tulajdona, de az eladásra került. A kedvezmény akkor sem vehető igénybe, ha már valaki éppen jelzáloghitelt törleszt, vagy ha esetleg volt ilyen jelzáloghitel-szerződése korábban. A kölcsön maximális értéke egyedülállók esetében 500 ezer, a házastársak esetében 600 ezer (házas, vagy nem házas, legalább egy gyermekkel) lengyel zloty. Az önrész maximalizált 200 ezres értéke a vásárlás maximális értékét 700 és 800 ezer zloty közé helyezi. Ezzel párhuzamosan egy lakásmegtakarítási csomag is lehetővé válik, amely az inflációs vagy a lakásárindexszel megegyező kamatot kínál. Azok, akik 500 és 2000 zloty között fizetnek be a megtakarítási számlájukra legalább 11 alkalommal egy évben egy háromtól tíz évig terjedő időszakban, és a felhalmozott összeget úgy ingatlan megvásárlására költik az ezután következő 5 évben, kiegészítő bónuszra lesznek jogosultak, amit a megtakarítási időszakban mért inflációhoz igazítanak.

Egy másik kezdeményezés szerint nincs szükség önerőre, és az ingatlan vásárlását 100 százalékban kölcsönnel lehet fedezni. A hiányzó önrészt (normál körülmények között 20 százalék) az állami tulajdonban lévő fejlesztési bank, a BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) adja. Mindösszesen egy 1 százaléknyi díjat kell fizetni, de ezt is csak amiatt, mert 0 százalékos az önrész. Példaként említhető az az eset, amikor valaki 500 ezer zlotyért lakást vásárol. Normál esetben 20 százalékot (100 ezer zlotyt kell fizetni), és a fennmaradó 400 ezer zloty a jelzáloghitel. A 2 százalékos kamattámogatás esetében a teljes hitelösszeg (500 ezer) jelzálogkölcsön által fedezett. Csak 1000 zlotyt kell fizetni a hiányzó önerő miatt (100 ezer * 1 százalék).

Létezik azonban a rendszerben szűk keresztmetszet is: a teljes BGK által maximálisan garantált összeg 100 ezer zloty lehet. Abban az esetben, ha a pár egy 600 ezer zloty értékű ingatlant vásárolna, akkor a 600 ezer 20 százaléka 120 ezer, de a maximalizált kötelezettségvállalás 100 ezer zloty. Ebben az esetben 580 ezer fedezhető kölcsön segítségével, de a fennmaradó 20 ezer zlotyt a megtakarításokból kell fizetni, ami önerőként jelenik meg.

Számos esetben azonnali korlátozás terheli az ingatlan használatát. Bizonyos esetekben a támogatásokat visszavonják:

• akkor, ha az első 10 évben eladják vagy bérbe adják az ingatlant,
• vagy ha lakhatási célból másik ingatlan vásárlása történik.

Ezek mindegyike azt jelenti, hogyha a bank rájön, hogy valamelyik megvalósult, akkor a támogatást azonnal befagyasztják, és a jelzálogkölcsön standardra vált át, ahol magasabb a kamatláb. Két esetben pedig minden olyan támogatást vissza kell fizetni, ami korábban kifizetésre került:

• akkor, ha az első három évben visszafizetésre került a jelzálogkölcsön,
• valamint akkor, ha félrevezető információkat adnak meg a jelzáloghitel igénylése során, és ezt a bank a hatóságok felé jelzi, és az ügyfelet elmarasztalják.

A korábbi törlesztés kapcsán van néhány korlátozás, de csak az első három évben. Egyrészt nem lehet visszafizetni a kölcsön 20 százalékánál nagyobb összeget, másrészt pedig három év után bármilyen törlesztés és visszafizetés megengedhető.

A szigorú szabályok és korlátozások ellenére a konstrukciók nagyon vonzók, ugyanis jelenleg a lengyel bankoknál elérhető jelzáloghitelek kamata 7 százalék körül mozog, így a 2 százalékos fix kamatozású hitel kimondottan kedvező. Ahogyan korábban is említettük, a programok azok számára is elérhetők, akik nem rendelkeznek lengyel állampolgársággal. Az egyetlen kötelezettség az, hogy a külföldi állampolgár Lengyelországban éljen, és keressen eleget ahhoz, hogy hitelképes legyen.

Az intézkedésektől azt várják, hogy növeli az ingatlanpiaci keresletet, ami egy ideig alacsonyabb kínálattal találkozik. A 2022-es év tekintélyes jelzáloghitel-kamatláb-növekedése után a piac alapvetően összeomlott, ugyanis több mint 50 százalékkal esett vissza volumenét tekintve a hitelezés, és számos ingatlanfejlesztő úgy döntött, hogy egyelőre befagyasztja az új beruházásait. Mivel az építőiparban a ciklus több mint két évet vesz igénybe, nincs lehetőség gyors kínálatoldali kiigazodásra. Éppen emiatt széleskörű a várakozás abban az értelemben, hogy az ingatlanpiacon további áremelkedés várható. A kezdeményezés egészen 2027-ig tart majd, de máris sokan kritizálják a lengyel megközelítést, és amellett érvelnek, hogy a támogatott kölcsönök esetében a bankok emelik majd a marzsukat, a következő lépésben az ingatlanfejlesztők teszik ugyanezt, ezt pedig végső soron azt jelenti, hogy a lakhatás még költségesebbé válik.

A brit fiataloknak még jobb

Az Egyesült Királyságban már a lengyel és magyar kezdeményezésnél is előrébb járnak ebben a kérdésben, ugyanis jól bejáratott az az úgynevezett First Home scheme, amely az első lakásvásárlók számára nyújt kedvezményt. A lényeg, hogy az első lakásvásárlók esetében a piaci értéknél 30 vagy akár 50 százalékkal kevesebbért lehet lakást vásárolni. Az ingatlan lehet új, ingatlanfejlesztő által épített, vagy lehet használt is, de ilyen esetben olyantól történik a vásárlás, aki azt eredetileg korábban a program keretein belül szerezte meg. Ez a kezdeményezés csak az Egyesült Királyságban érhető el, és egy átlagos angliai új építésű ingatlan esetében körülbelül 100 ezer font megtakarítást jelent.

A helyi tanács ezen túl további feltételeket fogalmazhat meg: például meghatározhatják az alapvető és létfontosságú dolgozók körét, azonosíthatják azokat, akik már eleve az érintett településen élnek, vagy éppenséggel szerény jövedelmet kapnak.

A program úgy működik, hogy a leendő vásárlók első lépésben az adott településen, régióban választhatnak azon hirdetések közül, melyekben a First Home-programban hirdetett ingatlanok szerepelnek. Az ingatlanfejlesztők ezeket a lakásokat az első tulajdonosoknak minden esetben 30-50 százalékos árkedvezménnyel értékesítik. A tranzakciók esetében egy független szakértő vizsgálja meg, hogy a kedvezmény a valós piaci árra vonatkozik-e. A lakások nem kerülhetnek többe 400 ezer angol fontnál Londonban, vagy 250 ezer angol fontnál többe máshol az Egyesült Királyságban azután, hogy a kedvezményt érvényesítették. Ezt követően a lakást csak olyannak lehet eladni, aki jogosult, hogy a First Home-kezdeményezés keretein belül vásároljon. Ilyenkor ugyanazt a százalékos kedvezményt kell biztosítani, amit a korábbi tulajdonos kapott, ez pedig az értékesítéskori piaci áron nyugszik.

Az első, 2021-es First Home-rendszerű ingatlanok júniusban indultak el a West Midlands-i Bolsoverben. Azóta Staffordshire-ben és Durhamben is kínálnak a First Home keretében ingatlanokat, és egy másik helyszínt is bejelentettek Hampshire-ben, ahol 310 lakást lehet majd megvásárolni a projekt keretében. Természetesen kritikus hangok ennél a programnál is vannak, annak ellenére, hogy az évtizedes távú hatások tanulmányozása még nem lehetséges. Egyes szakértők szerint a program bezavar a kereslet és kínálat egyensúlyába, amely végső soron hosszú távon nagyobb mértékben emelheti a lakásárakat. A hosszú távú hatás ezért kifejezetten káros is lehet. Az építtető vállalatoknak azonban vitathatatlan érdeke az, hogy a lakásárak magasan maradjanak, így ha a kormány First Home-programja ellen érvelnek, akkor valószínűleg inkább attól tartanak, hogy az alacsonyabbra fogja szorítani a lakásárakat. Mások szerint inkább ez a valószínűbb forgatókönyv, mivel többen tudnak első alkalommal olcsóbb lakást vásárolni, amely hosszabb távon a lakástulajdonlási létra többi lépcsőfokára is kihatással lesz, lehet. Külön aggályok merültek fel azzal kapcsolatban is, hogy a program csökkentheti a megfizethető és a szociális bérlakások számát. Sok múlik azon, hogy hány ilyen új ingatlan épülhet elég rövid idő alatt.

Számos országban elindult már olyan kezdeményezés, amely célzottan és nagyobb kedvezmények segítségével igyekszik javítani a fiatal családok lakáshoz jutását. A bevezetendő magyar program sok hasonlóságot mutat a lengyellel, de még sok kérdés nyitott, az Egyesült Királyság First Home-programja pedig egy olyan egyedi megoldást kínál, amely különbséget tesz ingatlan és ingatlan között, ezért egy piacibb és egy kevésbé piaci megoldással kínál alternatívát.