Valér
2 °C
8 °C

Meglepően sokat számítanak a szavak az ingatlanvásárlásnál

D ATI20110907063
2017.04.09. 11:27
Mikor lehet drágábban eladni ugyanazt a lakást: ha az írjuk, hogy fantasztikus befektetés vagy hogy szelíd lankákra néz a ház? Vagy érdemes csak minél többet írni? Miért drágábbak az Ősz utcák, mint a Tavasz utcák? Sok pénz múlik azon, hogyan alakítja a keresletet az ingatlan hirdetése, de még az is sokat számíthat, hogy milyen nevű utcában van.

Kevés olyan téma van Magyarországon, ami szinte mindenkit lázba hoz. Az ingatlanvásárlás vagy akár csak a saját ingatlan utáni vágy éppenséggel pont ilyen. Ezért is jó, ha tisztában vagyunk a lakásvásárlás vagy eladás apró finomságaival is.

A szavak ereje

Elég sokan sejtik, hogy például egy ingatlanhirdetésnél minden egyes szó számíthat. Egy ügyes hirdetéssel ugyanis eléggé fel lehet pörgetni a keresletet és fordítva. Vagy a másik oldalról nézve, értelemszerűen egy sutább hirdetést kiszúrva olcsóban juthatunk egy megfelelő ingatlanhoz. Itt persze érdemes kiszűrni azokat, akik egyszerűen hazudnak a hirdetésben, az ilyesmi ugyanis szinte mindig a visszájára sül el.

Az amerikai Zillow, az egyik leginnovatívabb ingatlanos cég a világon, ők nézték meg Zillowsztorik című könyvükben, pontosabban hatalmas amerikai tranzakciós adatbázison, hogy szavak, kifejezések szintjén mennyit lehet rontani vagy javítani hasonló kategóriájú ingatlanokon. Nyilvánvalóan nem tökéletesen ugyanolyanok az egy kategóriába sorolt ingatlanok náluk se, de gigantikus mennyiségű adásvételi adat alapján már észre lehet venni érdekes mintákat.

Ráadásul azt is érzik legtöbben, hogy az ingatlanos hirdetéseknél a legtöbb szó pont az ellenkezőjét jelenti vagy legalábbis érdemes a sorok közt olvasni. Így például a „könnyedén átalakítható”, „igényre szabható” a valóságban az jelenti, hogy pocsék állapotban van a lakás, fel kell újítani, a „bűbájos” vagy az „aranyos” pedig mondjuk hétköznapibb nyelven azt, hogy elképesztően kicsi.

Rossz példa

"Ha egyedi, modern otthont keres, megtaláltuk az Önnek való házat! Ebben a gourmet konyhában keményfa burkolattal ékesített érdekes otthonban ott rejlik a potenciál, hogy álmai otthona legyen. A festői zsákutcában elhelyezkedő otthon nagyon szép környéken fekszik – kiváló befektetési lehetőség minden ingatlanvásárló számára."

Ez a Zillowsztorik példamondata azt érzékeltetni, hogy ez egy pocsék vételnek tűnik. Legelőször is szinte semmi értelmeset nem tudtak elmondani róla: csak kiemelve, ha a környék legjellemzőbb vonása az , hogy "szép", akkor nagyjából egy jellegtelen árokban lehet a lakás a  szeméttelep mellett. Cserébe azért kétségbeesetten próbálnak valamit elmondani róla. A leírás alapján legalább 50 éves a ház, viszonylag kicsi és sürgős felújításra szorul, ha most legfeljebb csak "a potenciál" van még csak meg benne. 

Általában az olyan jelzők praktikusak keresletélénkítésre, amiknek van könnyen érthető értelme egy háznál. Például a jól hangzó „egyedi” jelző önmagában 30-50 százalékos áresést tud hozni az USA-ban. Egyrészt azt jelzi, hogy valamilyen javításra szorul, másrészt, hogy semmi hasznosabbat nem tudott elmondani róla az eladó. Vagy például helyi tapasztalatok alapján a „modern” szó azt jelenti, hogy a ház legalább 50-60 éves, de mondjuk a „befektetés” jelzése is elég lerohadt ingatlant juttathat eszünkbe.

Néhány, hirdetésekben szereplő szó árhatása az USA-ban
Kulcsszó Alsó árkategória Középső árkategória Felső árkategória
Alkalmi vétel - -3,50% -
Gyönyörű 2,30% - -
Elragadó - - 6,50%
Kozmetikázás - -2,50% -7,50%
Választékos - 1,90% -
Felújítandó - -11,10% -
Szelíd - - 2,30%
Gránit 4,20% 2,70% 1,10%
Kifogástalan 5,90% - -
Befektetés -6,60% - -
Befektető -5,30% - -
Luxus 8,10% - -
Szép -1,10% -1% -
Lehetőség -2% - -
Felújított - 0,80% -

Az amerikai hatásokat persze nem szabad nálunk is egy az egyben készpénznek venni, más a kultúra vagy más az ingatlanok állapota is. Az viszont nálunk is igaz, hogy aki hasonló hatásokkal nem számol, az könnyen szegényebb lehet pár millióval. Az sem mindegy egyébként, hogy pontosan mire használjuk a szavakat, egy "fantasztikus ingatlan" elég gyanús, és kontraproduktív, míg mondjuk a "fantasztikus kilátás" már egy viszonylag jól érthető és leellenőrizhető állítás.

Arra is is érdemes figyelni, hogy a hosszabb hirdetésű lakások általában magasabb áron kelnek el. Egy bizonyos szint felett, pontosabban az USA-ban, angolul 250 szó körüli hirdetések felett már kontraproduktív egy hosszabb hirdetés. Illetve itt is érdemes figyelni az oksági hatásokra: ahogy szavaknál jellemzően az viheti fel ténylegesen az árat, ha a valóságban is kifogástalan állapotban van mondjuk az a tető vagy padló, úgy a leírások hosszánál is általában a nagyobb, flancosabb ingatlanokról több fontos dolgot kell elmondani. Csak magával szúr ki, aki ezt nem veszi figyelembe. 

Az utcanév is számíthat

Egy fokkal rejtélyesebb, hogy például az utcaneveknek is van hatása a végső eladási árra. Sőt, még az is, hogy egy közterületet útnak, utcának, parknak vagy éppen körútnak hívnak. A vízparti nevek értelemszerűen a vízpart tényleges közelsége miatt értékesebbek, de meglepő, hogy az USA-ban a tipikus hasonló ingatlanárakhoz képest a híres zeneszámokban szereplő utcák is drágábbak. Így például tetszőleges Penny Lane-en vagy Thunder Road-on nagyjából másfélszeres árat kell fizetni egy ingatlanért. 

Náluk az elitebb környéket sejtető way (sor) vagy place nagyjából tíz százalékkal drágább a pórias streethez (utcához) képest. Ez nálunk is is igaz, az Eltinga szakemberei által magyar adatokkal készített a Lakáspiaci mozaik szerint a fasorok 6, a sétányok 14 százalékkal verik a sima utcákat. A rakpartok pedig durván, 77 százalékkal. Itt sem szabad összekeverni azért az oksági viszonyokat, eleve gazdagabb környékre tervezhetnek fasort, egy minőségi rakparthoz pedig kell azért némi vízfelület is a környékre.

Budapesten is kiemelkedő a kereslet a vízparti és a hegyi extrákat nyújtó lakások iránt. Ami azt a nem annyira meglepő állítást jelenti, hogy többet fizetünk akár teljesen ugyanolyan lakásért is, ha az vízpart mellé, vagy dombra épült.  De azt is tudjuk, hogy például a 2016-os Lakásriport szerint például egy keleti tájolású, azaz a Duna felé néző új építésű budai ingatlan 15 százalékkal lesz drágább, mint egy hasonló, környékbeli új ingatlan. 

Van azonban nehezebben magyarázható eltérés is magyar utcaneveknél. Szintén a Lakáspiaci Mozaik adatai alapján például a hét vezérünk nevei közül Hubákról és a Tasokról elnevezett utcák miért sokkal olcsóbbak, miért a többiek? Az Ondok vagy Elődök simán állva hagyják őket, nem beszélve az Álmos utcákról.

Kond és Töhötöm utcánkból pedig nincs elég az alaposabb vizsgálathoz. Ha valaki új utcanevet tervez, megfontolhatná a két méltatlanul kihagyott, mostohagyerek vezérünket is. 

A királyoknál külön érthetetlen, hogy mitől sokkal drágább Szent László, mint Szent István. Államalapító királyunkat ráadásul simán veri két Anjou, Nagy Lajos és Károly Róbert is, ha utcanevekről van szó. Mátyás király vagy Könyves Kálmán pedig még Istvánnál is rosszabbul szerepel, pedig igazán büszkék lehetnénk rájuk.

Nagy mintánál nehezebben érthető, hogy miért nevezzük esetleg el a jobb helyeken lévő utcáknak inkább Nagy Lajosnak, mint Károly Róbertnek. Ahogy az se kizárható, hogy az emberek is valamiért szívesebben költöznek Előd nevű utcába, mint Hubába. De az is rejtély, hogy a négy évszak közül miért az Ősz utcák szerepelnek a legjobban és a Tavaszok messze a legrosszabbul?

Ha egy környéken csak, hasonló virágnevű utcák vannak, válassza Szegfű utcát, átlagosan az a legolcsóbb. És óvakodjon hasonló eseteben a Nárciszoktól, valamiért a Nárcisz utcák minden más virágot letarolnak árban.

Vagy érdekes, hogy az első magyar kormány közül nem Deák vagy Batthyány lett igazán drága a környék, hanem Eötvös József. Az átlagosan legolcsóbb helyekre Kossuth és Mészáros Lázár kerültek. Nem tudni, hogy utcanévben miért pont Radnóti lett messze a legértékesebb költőnk. A sor végén Ady, Petőfi és Csokonai kullog, persze csak az árakat tekintve.

Magyarországon persze kevesebb a település és tranzakció is, úgyhogy az ilyesmi összehasonlítgatást egy-egy ritkább névnél inkább csak az dönti el, hogy mely településeken található inkább meg az adott név. Ami által sokszor inkább csak játékra jó az egész nálunk. De talán nem mindig.