Tovább drágulnak a lakások az MNB szerint

13,8 százalékkal nőttek a lakásárak 2017-ben, és a jegybank frissen publikált Lakáspiaci Jelentéséből az is kiderül, hogy a Magyar Nemzeti Bank az ingatlanárak további 11 százalékos növekedésére számít 2018-ban.

A jelentés alapján viszont a piac túlhevülésétől továbbra sem kell igazán tartani, országosan a lakásárak még a gazdasági alapok által indokolt szinten vannak. A budapesti ingatlanpiac viszont ilyen szempontból már kicsit necces kezd lenni, ezért a jegybank erre külön figyel (az ingatlanbuborék kialakulásának realitásáról ebben a cikkben írtunk részletesebben). Az ábrán az látszik, hogy a jegybank által indokoltnak tartott szinthez képest hol tartanak az árak az egyes régióban.

Az országon belül nagyjából 2013 vége óta szétvált az áremelkedés tempója: Budapesten nőttek a legmeredekebben az árak, ezt követték a vidéki városok, majd a községek. Tavaly viszont a községek is elkezdtek felzárkózni áremelkedésben, 17,9 százalékkal mentek feljebb az árak, miközben Budapesten csak 13,3 százalékos, a városokban pedig 12,2 százalékos volt az emelkedés.

Bár Északkelet-Magyarország árakban még mindig nem érte utol a válság előtti szintet, Budapest 60 százalékkal, a nyugati határ menti megyék pedig 32,5 százalékkal drágultak átlagosan 2008-hoz képest.

Az árak emelkedéséhez hozzájárult, hogy tavaly 5 százalékkal nőtt a háztartások reáljövedelme, csökkent a munkanélküliség, és a növekvő bérekből több pénzt tudtak a háztartások megtakarítani.

Emiatt a lakosság bátrabban vett fel hiteleket is, konkrétan 40 százalékkal nőtt az új lakáscélú hitelkihelyezések volumene, és a lakásvásárlások 45 százalékához vettek fel hiteleket is. 

Mindennek ellenére a hazai GDP-arányos hitelállomány Európában az egyik legalacsonyabb, így az MNB szerint van még tér a hitelezés bővülésére.

A tanulmány újdonsága, hogy a jegybank munkatársai 2018 márciusában több nagyobb lakáspiaci szereplővel (fejlesztővel, kivitelezővel és közvetítővel) is interjút készítettek, ami alapján három fontos dolog kiderült arról, hogy mi akadályozza az ingatlanfejlesztéseket:

1. egyrészt bizonytalan, hogy meddig lesz elérhető az ideiglenesen 5 százalékra lecsökkentett lakásépítésekre vonatkozó áfakulcs,
2. az építőiparból hiányzik nagyjából 30-40 ezer szakképzett munkás,
3. ráadásul az állami és kereskedelmi projekteket a fejlesztők előnyben részesítik, amivel elszívják a munkaerőt lakásfejlesztési projektek elől.

Ezek miatt elég nagy a csúszás sok projektben, a Budapesten épülő lakások mintegy 63 százaléka esetén tolták ki a fejlesztők a tervezett átadás időpontját.

2017-ben mintegy 38 ezer új lakásépítési engedélyt adtak ki, miközben átadtak 14,4 ezer új lakást adtak át: ez 20 és 44 százalékos növekedést jelent 2016-hoz képest. Ehhez képest viszont - ahogy az ábrán is látszik - a régióhoz képest iszonyatosan lassú Magyarországon a lakásállomány megújulása.

A tanulmány szerint ráadásul ebben nem is lehet óriási javulásra számítani már, mert a fejlesztők idénre és jövőre terveznek nagyobb mennyiségben lakásátadásokat, 2020-ra radikálisan visszaesik a tervezett átadások száma.

Ennek az a fő oka, hogy az új lakások kedvezményes, 5 százalékos áfakulcsa ekkor a jelenleg hatályos szabályok szerint megszűnik. Ezzel egyébként a kormány az új konvergenciaprogram alapján számol is (erről itt írtunk részletesebben).