Irodaátadási hullám várható

Ma az ingatlanfejlesztések előtti legnagyobb akadály a finanszírozás hiánya, mivel a bankok nagyrészt csak előbérleti szerződéssel rendelkező projekteket finanszíroznak. A fejlesztők egy része csendes üzemmódba váltott, néhányan új, külföldi piacok felé indultak el, több esetben pedig alap- vagy ingatlankezelői üzletágakat indítottak, mert ez folyamatos cash flow-t biztosít.

Eddig mindössze két-három fejlesztő hagyta el a piacot, azonban az év második felében is számíthatunk a folytatásra - tette hozzá Delvaux. A bérleti díjak csökkentek, de sok esetben nem a szerződés szerinti árszint lett alacsonyabb, sokkal inkább a bérleti díj nélküli időszak hosszában adnak engedményeket a bérbeadók.

Másfél évvel ezelőtt átlagosan 13,5 eurós négyzetméterenkénti ár volt jellemző a Váci úti irodafolyosón, ma ez 11,5 és 12 euró között mozog. A kihasználatlansági ráta ezzel együtt jövőre elérheti a 20 százalékot, de ez nem feltétlenül jár együtt a bérleti díj jelentős csökkenésével, mivel a budapesti bérleti díjak nyugat-európai viszonylatban is nagyon jó ár-érték arányt képviselnek.

Az üresedés tetőzését a következő évre várja az igazgató, mivel jövőre az új fejlesztések számának visszaesése miatt csökken a túlkínálat. Az irodapiac sohasem mozdulatlan, igaz, néhány bérlő inkább a szerződés megújítása mellett dönt, de a cégek többsége az irodaterületek optimalizálására törekszik. Erre pedig most van itt a kedvező alkalom: versenyképes bérleti kondíciók mellett igen széles kínálatból választhatnak.

Bár azt még egyelőre nem látjuk tisztán, hogy a kínálati nyomás enyhülése 2010 második felében vagy 2011 elején következik be - tette hozzá az ügyvezető igazgató. A legkérdésesebb időszaknak a következő év tűnik, mivel az akkor átadásra kerülő fejlesztéseknek idén kellene elindulniuk, azonban ma nincs olyan befektető, aki jelentősebb új projektbe kezdene.

A folyamatot enyhítheti az európai gazdasági fellendülés, de mivel egy évbe telt a válság begyűrűzése, Delvaux szerint valószínű, hogy ugyanennyi időbe telik, amíg a növekedés is érezhetővé válik Magyarországon. A logisztikai és ipari ingatlanok szektora teljesen lecsendesedett. A kereskedelmi cégek forgalma jelentősen visszaesett, ezért raktározási kapacitásaik csökkentésére kényszerültek, aminek a logisztika a legnagyobb kárvallottja. Nemcsak a bővülés elmaradásáról van szó, sok esetben a bérelt területet is csökkentik a cégek, így a forgalom gyakorlatilag negatív tendenciát mutat - fejtette ki Delvaux.

Ennek enyhülését csak a makrogazdasági helyzet javulása és a lakossági fogyasztás beindulása hozhatja el, ami ismét fellendítheti a raktározási igényeket. A kereskedelmi ingatlanok piacát is érinti a recesszió, azonban az igazgató szerint egy igazán minőségi projekt továbbra is megtalálja bérlőit - ahogy ezt a budai Allee vagy a reptérhez közeli Köki Terminál bevásárlóközpontok példája is mutatja a JLL számára. Ezen a területen is az előbérleti konstrukciók a legnépszerűbbek, a 2012 utáni - a várakozások szerint már a válságot követő - időszakra szívesebben kötelezik el magukat a bérlők - tette hozzá.

Az ingatlanszektor jelenleg nem a befektetésekről szól, ezek ugyanis nagyon visszaestek az elmúlt időszakban: a legtöbb német ingatlanalap - amelyek korábban a legaktívabbak voltak - jelenleg nem keres potenciális befektetési lehetőségeket Magyarországon. Ezzel azonban Magyarország nincs egyedül, a régió többi országában is a befektetések visszaesését tapasztaljuk. Az eddigi legmagasabb befektetési összeget 2007-ben regisztráltuk Magyarországon; az akkori, közel kétmilliárdos befektetési volumen 2008-ra félmilliárd euróra csökkent, majd idén szeptemberig mindössze 106 millió euróra esett. Néhány német ingatlanalap mostanában már újra vizsgálja a magyar ingatlanpiaci lehetőségeket, ami azt jelzi, hogy a befektetési piac lassanként visszatér a megszokott kerékvágásba, de ennek ellenére 2010 előtt nem számíthatunk a korábbi aktivitásra - tette hozzá a szakember.