A kis bérlők eltűnése veszélyezteti a plázákat

Az ipar magához térése együtt jár a logisztikai ingatlanpiac feléledésével, amit az alacsony belépési korlát, az elérhető telekárak és a beruházási volumen a közepes magyar fejlesztők számára is elérhetővé tesz - indokolta Tatár Tibor, hogy miért ezen a területen várhatóak először pozitív jelek. Ennek ideje azonban már sokkal kevésbé megjósolható, mert a válság utórezgései még sokáig érezhetőek lesznek - utalt Izland és Dubaj bedőlésén túl a bontakozó görög válságra, Portugália, Olaszország, Spanyolország fenyegetettségére és az esetleges kínai ingatlanlufi kidurranására 2010-11-ben.

A logisztikai piaccal kapcsolatban azonban megjegyezte, hogy az nagyon mélyről, 21 százalékos üresedési rátáról indul, és nagyon éles verseny jósolható, úgyhogy itt valószínűleg hosszú távon is kiegyenlített lesz a kínálat. A fellendülési sorrendre Tatár második tippje a lakóingatlan-szegmens. Ennek fő oka, hogy az új kínálat 2005-höz képest 65 százalékkal csökkent, sok külföldi kivonult, többen a szerkezetkész állapotnál álltak le. 2009 végén kb. 5500 lakás várt eladásra Budapesten, ez év végére 3500-ra csökkenhet, Budapesten pedig legalább 10 ezer új lakás kellene évente az állomány szinten tartásához.

Az igény megvan a piacon, akár a fizetőképesség is, az óvatosság miatt azonban sokan visszatartják magukat. Ugyanakkor ha a finanszírozás javul és a kormányzati intézkedések is segítik a vásárlást, akkor ez egy ígéretes piac lesz - hangsúlyozta. Az elmaradt építkezések miatt 2011-re kész lakásokból minőségi hiány alakul ki, s mint mondta, a gazdaságélénkítés logikus válasza lenne a lakásépítés serkentése. Mindazonáltal az előértékesítési követelmények szigorodása miatt jelentősen csökkenő projektmérettel kell számolni. Középtávon azonban normalizálódás várható. Nem így az irodapiacon, ahol 2010-ben ijesztő a 600-650 ezer négyzetméternyi üres terület, ennél még inkább az új épületek 90 százalékos üresedése. Ha a saját tulajdonú irodák terén elindul a mozgás, annak is lesz hatása a piacra, mert a hátrahagyott terület újabb átrendeződéshez vezet. A nettó bérbeadás tavaly negatív tartományban volt, idén már 20 ezer négyzetméterrel nőtt, de továbbra is óriási a kontraszt. Egy egészséges, 10 százalékos üresedéshez 3 évig évi 120 ezer négyzetméter nettó bérbeadásra van szükség, addig azonban tetszhalott az irodapiac. Lehet, hogy a spekulatív piac ezt követően is az lesz, és csak az igény szerinti (Built to suit, BTS) projektek "hátán" mernek majd plusz 30-40 százaléknyi üres területet megkockáztatni a fejlesztők. Lassú lesz a gyógyulás, a középtávú kilátások is elég súlyosak, de ha beindul a gazdaság és a piac felszívja az irodákat, akkor a bérleti díjak biztosan nőni fognak. Ezért Tatár azt javasolja, hogy most, a jelenlegi árszinten kell letárgyalni a BTS-szerződéseket.

Kiskereskedelmi projektből 430 ezer négyzetméternyi vár indulása, a kereslettel azonban baj van - hangsúlyozta a szakember, s ez várhatóan 2011-ben sem változik még. Ugyanakkor míg 2009-ben bizonyos nagy láncok nem terjeszkedhettek, 2010-ben már érdeklődnek, de rendkívül óvatosak. További probléma, hogy az új bevásárlóközpontok nyitásakor a kisebb kereskedők helye üres, pedig ők hozzák a nagyobb bevételt. Amíg ugyanis egy kulcsbérlőnél 14-15 eurós bérleti díjról beszélünk négyzetméterenként, addig egy kis bérlőnél ez 40-60 euró, s ha ő hiányzik, akkor nincs, aki elvigye a fejlesztést - fogalmazott Tatár. Prognózisa szerint "Retail is detail", vagyis a kiskereskedelem is a részleteken múlik, és csak a nagyon jó helyen, jól összerakott, körültekintően megtervezett üzletek fognak működni. Finanszírozásról nem beszélek, mert az nincs - mondta -, kérdés, hogy 2011-ben lesz-e. Enélkül nem lehet egy ilyen tőkeigényes iparágban működni, így tetszhalottak vagyunk - állította. Úgy látja, befektetési szempontból 2011 még sokat nem ígér, de legalább már rajta vagyunk a befektetési térképen. Most még bajban lévő projekteket keresnek erre összegrundolt alapok, ám nem nagyon találnak, éppen azért, mert a bankok igyekeztek nem bedönteni a partnereiket. Jó jel a piacon az Allianz megjelenése, s az infláció felgyorsulása is segít az iparágon - tette hozzá.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!