Korai az öröm a budapesti lakáspiacon

A november óta intenzíven pörgő lakáspiac még ebben a hónapban is kitart. A végtörlesztéses eladások és a befektetési vásárlások alapján azt gondolnánk, hogy az 5-10 millió Ft-os ársávban történt az élénkülés, de ez nem igaz.  A megélénkült piac egyformán hatott minden árkategóriára, sőt egyes időszakokban épp a drágább, 20 millió Ft feletti ingatlanok aránya nőtt meg, állapítja meg a Duna House elemzése. Az ilyen tranzakciók közel háromnegyede a közép-magyarországi régióban valósult meg, ebből is zömmel inkább a fővárosban. Ha árkategóriák szerint bontjuk a kerületek rangsorát, akkor látszik, hogy az abszolút favorit a 2. kerület, hiszen a legtöbb vásárlás a 30- és 40 millió Ft feletti sávban is itt történik

Érdekes azt is megvizsgálni, hogy a 20 fölötti ingatlanokat kik vásárolják Budapesten. A Duna House havonta megjelenő Barométeréből már korábban is kiderült, hogy általában az összes ingatlan vonatkozásában a 30-as korosztály a legaktívabb vásárlóréteg és ez ebben a kategóriában sincs másként, hiszen több mint a vásárlók harmadát ők adják. A vevő közel fele azonban idősebb, 40 év feletti. A válaszadó vevők háromnegyede vallja magát vállalkozónak, vagy közép- és felsővezetőnek. Az utóbbiak vették a legmagasabb átlagáron az ingatlanokat, közel 44 milliós értékben, őket követik a vállalkozók 37 millióval, majd a középvezetők 31-gyel.

Vásárlási okként a vevők egynegyede jelezte, hogy befektetési céllal költött ingatlanra, ami kevesebb, mint az összes tranzakciók esetében tapasztalt 33 százalékos arány. A drága lakásokat
a válaszadók szerint leginkább (40 százalék fölött) egyszerűen csak azért vették, mert nagyobba szerettek volna költözni. A nagyobba vágyók átlagban 120 négyzetméteres ingatlant vettek, míg a befektetési céllal vásárlók a 20 millió fölötti kategóriában átlagosan 90 m2-es lakásba fektettek.

Budapesten tavaly közel 3000 új lakást adtak el, míg értékesítési céllal mintegy 2500
társasházi ingatlan épült. A piaci kereslet volumene 2006 óta először haladta meg az
új kínálatot, s a két, ellentétes tendenciájú mutató eredőjeként tovább csökkent az
eladatlan lakáskészlet a fővárosban. A szocpol és a támogatott hitel idei bevezetése által is
generált optimistább várakozásokat ugyanakkor az általános piaci bizonytalanság mellett
az európai szinten rekord magas áfa árnyékolja be, derül ki az OTP Jelzálogbank friss
elemzéséből.

2011-ben tovább folytatódott az újonnan piacra kerülő lakáskínálat csökkenése; 164
társasházi beruházás keretében 2490 új lakás megépítését regisztrálta az OTP Jelzálogbank
budapesti adatbázisa. A tipikus projektméret ennek megfelelően 15 lakásosra zsugorodott,
míg a válság előtti években átlagosan 30-40 lakásos épületeket adtak át. Továbbra is a XI.
kerületet tartják a legkevésbé kockázatos terepnek a fejlesztők; minden negyedik lakás,
közel 700 a kerületben épült meg, melyet a XIV. kerület 370, a XIII. 250, a II. és IX. pedig 180
lakással követ. Ezzel szemben mindössze 10 és 20 közötti új lakásszámmal állnak az I., V., XII.,
XVI., XX. és XXI. kerületek.

„Jövőre a megépülő lakások számának további csökkenése várható. Az értékesítés alatt
álló projekteket tartalmazó adatbázisunk szerint jelen pillanatban 2012-re 2000 lakás
átadását tervezik a beruházók” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci
vezető elemzője. A tervek ugyanakkor gyakran menetközben is módosulnak. Egyrészt
újraindulhatnak az elmúlt 3-4 évben leállított fejlesztések, másrészt – és erre van sajnos
a több példa – már megkezdett, a remélt közeljövőbeni piaci fellendülésre spekuláló,
válságban indított beruházások állhatnak le, míg egy új tulajdonos át nem veszi azokat, vagy
a legrosszabb esetben félig megépített torzók maradnak. Tavaly is több nagy beruházás
került az egykori projektfinanszírozó bankok tulajdonába. Bedőlések épp úgy előfordulnak
a magas presztízsű budai oldalon, mint Pest peremkerületeiben. „Mintegy 80 olyan
beruházásról van információnk, melyekben egyszer már árulták a lakásokat, ám menet
közben, nagyrészt 2008 és 2011 között, leállt az értékesítés. A legtöbb ilyen eset a II., VII.,
VIII., XIII. és XIV. kerületben fordul elő. Olyan szerencsés beruházóval is lehet ugyanakkor
találkozni, aki már megépült házban szünetelteti önszántából az értékesítést, mert nem
szeretné nyomott áron eladni a lakásokat, így inkább kivár” – teszi hozzá az elemző.

A lelassult értékesítés előmozdítása érdekében a beruházók különböző ötletekkel próbálják
a potenciális vevők érdeklődését felkelteni. Előszeretettel élnek pl. a bérlet lehetőségével.
Ilyenkor vagy fix, egy-két éves időtartamra adják bérbe a lakásokat, s a bérlő azt később
kedvező kondíciókkal megvásárolhatja, vagy az eladatlan lakások akár bérelt állapotban
is megvehetők. Az akár milliós nagyságrendű egyedi akciók mellett az árérzékeny vevőket
célozza az a terjedő szokás, hogy a lakások szerkezetkészen is megvásárolhatók külön árlista
alapján, s a vevő vagy a beruházóval, vagy saját maga választotta céggel végezteti el a
burkolási, festési munkálatokat, és szerzi be a szanitereket, beépített bútorzatot. A lényeg az
egyedi igények kiszolgálása mellett a vásárláskor fizetendő minél alacsonyabb ár.

Az, hogy ezek az értékesítési ösztönzők a körülményekhez képest sikeresek lehetnek,
mutatják az eladási statisztikák. Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint tavaly kicsivel több, mint 2900 új társasházi lakás talált gazdára a fővárosban, ami még mindig csak fele a 2008-
as volumennek, ám az elmúlt három évben a legmagasabb szám. Ebből 400 eladás felett
teljesített a XI. és XIV., 200 felett pedig a II. és XIII kerület. Elmondható, hogy az újépítésű lakások piacát arányaiban jobban érintette a válság. A KSH adatai alapján a lakásforgalom összességében 2003-ban érte el csúcspontját, országosan 270 ezer tranzakcióval. 2008-ban 130 ezer használt és 13 ezer újépítésű lakás eladását jelentette a statisztikai hivatal, az új lakások részaránya tehát 9 százalékos volt. 2010-ben ugyanakkor a 2003-as adat kevesebb, mint egyharmadát jelentő 84 ezer tranzakcióra vetítve már csupán 5,3 százalékot tett ki az újonnan épült ingatlanok aránya, ami 2011 első háromnegyed évében tovább, 4,5 százalék alá csökkent.

A magyarországi újlakás piac jellemzője, hogy bizonyos kormányzati döntések látványosan
befolyásolják a forgalmat. A 2009. júliusi hitelszigorítások – konkrétan a támogatott
forinthitelek és a szocpol megszüntetése –, valamint az áfa 20-ról 25 százalékra emelésének
hatására egyik negyedévről a másikra 81 százalékkal kevesebb új lakás talált vevőre országosan.
Kevésbé látványos, de követhető ellentétes irányú változást hozott a lakásszerzési illeték
csökkentése 2010. január elsejétől: az ezt követő negyedévben, a válság közepén, 23 százalékkal nőtt a forgalom a 2009. negyedik negyedévihez képest. 2009 tavaszán az előre hozott
vásárlások, míg 2010 elején az előző évről elhalasztott vásárlások tették hektikussá a
keresletet és a piaci szereplők számára kiszámíthatatlanná a forgalmat.

„Egyelőre csak remélni tudjuk, hogy a tavalyi kissé növekvő forgalom trendfordulót jelent,
és nem az idéntől 27 százalékra emelkedő áfa-teher miatti előre hozott vásárlások, illetve a
bankbetétek esetleges befagyasztásáról szóló, a kormány által határozottan cáfolt 2011 év
végi pletykák, illetve riogatások generálták azt” – mondja Ádány Tamás, az OTP Ingatlan
Zrt. vezérigazgatója, aki szerint a jó lakás napjainkban is jó befektetés. A 2 százalékponttal
magasabb áfa egy tavaly még 20 milliós lakás árát idén 320 ezer forinttal dobja meg, azaz
nagyjából átlagosan egy négyzetmétert veszít vele a vevő. Vagy, ha úgy tetszik, ennyivel
csökken a fejlesztő haszna, ha egyáltalán képes hasznot realizálni. „Ha csak azokat az
országokat vesszük górcső alá, ahol az OTP Csoport érdekeltséggel bír, Oroszországban és
Ukrajnában magánszemélyeknek áfa-mentes az újlakás vásárlása, Szerbiában és bizonyos
esetekben Romániában a legalacsonyabb – 8, illetve 5 százalékos – adókulcs vonatkozik az új
ingatlanokra, Montenegróban pedig a lakás árának csak a közvetlen építési költséget
jelentő részére vetik ki az áfát. Érdemes lenne Magyarországon is megvizsgálni, hogy a
fejlesztők által évek óta szorgalmazott alacsonyabb áfa-kulcs bevezetése milyen hatással
bírna az adóbevételekre, azzal együtt, hogy egy megtisztult építőipar talpra állásának és
elindulásának bizonyosan több más, pozitív gazdasági és társadalmi hatása is lenne.”

Bár a szocpol újbóli bevezetése és az – egyelőre még az EU illetékes szervének jóváhagyására
váró – új lakások vásárlására felvehető államilag támogatott hitelek mind üdvözlendő
lépések, önmagukban valószínűleg nem fognak látványosan lendíteni az idei keresleten. A
szocpolnál a gyerekszám függvényében meghatározott minimális lakásmérethez rendelt
támogatási összeg túl alacsony ahhoz, hogy vásárlásra ösztönözze az amúgy csekély önerővel
rendelkezőket. Az idei várakozásokat lehűtheti emellett a bizonytalan makrogazdasági
környezet, valamint annak a vélekedésnek a beigazolódása, hogy a végtörlesztés nagyon sok
család és háztartás megtakarításait nullázta le.

Budapesten mindeközben a csökkenő új építés és a növekvő eladások eredőjeként a 2009-
es 3800-as csúcspontról egyelőre folyamatosan morzsolódik le a már átadott, de eladatlan
lakáskészlet. Idén januárban a 3100 már költözhető lakás mellett 1700 építés alatt álló
lakásból választhattak a lakáskeresők. A legtöbb, 500 feletti beköltözhető eladatlan lakás
a XIII. és a XI. kerületben halmozódott fel; 300 feletti ez a volumen a III., míg 200 feletti
a XIV. kerületben. A tavaly mért forgalomhoz viszonyítva az eladatlan készletet illetően
a legnagyobb gondban a pesti belvárosi kerületek (V., VI. és VII.) vannak, ahol – jelentős
részben a válsággal egy csapásra megszűnő külföldi kereslet miatt – egyszerű arányosítással
élve, a jelenlegi értékesítési ütem mellett az aktuálisan piacon lévő készlet több mint 5 év
alatt nullázódna le, szemben a Budapest egészét jellemző bő másfél évvel.