Nyerészkedjen tönkrement amerikaiakon!

„Higgye el, fantasztikus érzés floridai ingatlantulajdonosnak lenni” – győzködi egy őszes üzletember a reklámszatyorral hazafelé baktató nyugdíjasokat egy hipermarket reklámújságjának hátulján.

A cég úszómedencés-pálmafás házakkal tarkított hirdetése szerint akár már 10 millió forintért ingatlant vehetünk a napfényes Floridában, amit aztán egyből bérbe is adhatunk, biztonságos befektetés, 14-16 százalékos hozam.

Bár a hirdető BRIC Groupot felhívva kiderül, hogy a legolcsóbb lakás 10 millió helyett az árfolyamváltozás miatt mára inkább 13,6 millióba kerül (62 500 dollárba), a 16 százalékos hozam pedig bruttó, (a nettó hozam 8 százalék körüli), a lakásvásárlás még így is vonzó befektetés lehet. Főleg azoknak, akik szívesen nyerészkednek tönkrement amerikaiakon: az olcsó házak többsége bebukott adósoké, olyan családoké, akik már nem tudják tovább fizetni a törlesztőrészletet, de bérlőként szívesen laknának tovább korábban megvett házukban.

Magyarok a résen

„A cég a válság után figyelt fel erre a réspiacra, egyes ingatlanok értéke 70 százalékot zuhant. Ezeket a lakásokat segítünk megvenni a magyaroknak, felújítjuk, rendezzük a tartozást, segítünk az adminisztrációban és a bérbeadásban is” – mondta Kovács Zoltán, a BRIC értékesítési vezetője. Aki úgy dönt, akár ki is költözhet, a vásárlók többsége azonban befektetési céllal vásárol kinn házat. „A vevőt kiutaztatjuk Floridába és kifizetjük a szállását is egy ötcsillagos szállodában, aláírjuk a papírokat, megismerheti a házat, akár a bérlőket is” – mondta Kovács.

Floridai ingatlanokat értékesít Magyarországon a Florida Investment is, ők azonban nem az utóbbi évek árzuhanása miatt léptek, közel 15 éve foglalkoznak ingatlanok közvetítésével. A céget vezető Kovács László szerint ugyanakkor a mostani helyzet jó lehetőség az ingatlankereskedőknek, a bankok jelentős számú ingatlant vettek vissza azoktól, akik nem tudták fizetni a hiteleiket, ez túlkínálatot eredményezett a floridai piacon.

A pénzük után futó bankok a pórul járt adós fennmaradó hiteltartozásához kötik a vételárat, egy több százezer dolláros ingatlant akár féláron is meg lehet vásárolni. Ráadásul külföldi állampolgárok is kaphatnak kedvező hiteleket, így lehetőség van hozzájutni a töredékáron elérhető ingatlanokhoz (igaz, a hitelezést jócskán visszafogták az Egyesült Államokban is, míg korábban több tucat, most csak néhány amerikai bank kínál ilyen kölcsönöket). Kovács szerint ugyanakkor Floridában sem mindenhol csökkentek az árak, akadnak olyan ingatlanok – például a tengerparton –, amelyek ára a válság ellenére alig változott.

Kockázat van

Ha minden ilyen álmomszerűen csodaszép, miért nem áramlik minden pénz a floridai ingatlanokba, miért nem visszük oda a teljes állami vagyont, hogy aztán a legszebb Matolcsy György-i értelemben villámgyorsan kinőjük a válságot? – kérdezhetjük joggal, sőt, eszünkbe juthat az is, hogy ha minden szuper, miért nem veszik vissza a tulajdonosok a lakásokat.

Hát igen, a befektetésnek kétségkívül vannak kockázatai, bár erről a hirdetésekben kevesebb szó esik. Egyfelől nincs garancia arra, hogy nem mélyül el Amerikában is a gazdasági válság: elemzők egy része szerint tavaly nyáron csak elodázták az adósságválság megoldását, és ha a helyzet súlyosbodik, az fájdalmasabb lehet, mint egy görög drachmasaláta. Márpedig ebben az esetben a most 15 millió forintért megvett lakás hiába ért a fénykorában 25-öt, ehelyett mondjuk 10 milliósra is leértékelődhet – vagyis az, aki az áremelkedés miatt fektet be, nem mehet biztosra. Sőt, ha hitelből vásárol, akkor egy leértékelődésnél azzal is szembesülhet, hogy bukja a lakását – mert annak értéke a bank szerint már nem lesz elég a hitel fedezetéül –, ha nem fizeti ki azt egy összegben.

És persze az sem biztos, hogy a bérleti díjból lesz fix bevételünk. Ha egy család nem tudta a hitel részleteit fizetni, lehet, hogy a helyzet romlásával a bérletet sem tudja fedezni, kisebb, olcsóbb lakásba, házba költözik. És akkor ott a kérdés, hogy mit csinálhatunk az üresen maradt ingatlannal – az nem tűnik életszerűnek, hogy a magyar kisbefektető ide-oda szaladgáljon Tampa Bay és Rákoskeresztúr között, márpedig tudjuk jól, hogy az üres lakás állaga gyorsan romlik, és csak viszi a pénzt (arról nem is beszélve, hogy ha hitelből vesszük az ingatlant, a törlesztőt akkor is fizetni kell, ha bevétel nincs belőle). És mit csinálunk, ha a bérlő nem költözik ki, de nem fizet rendesen? Jövő kedden visszarepülünk az albérletért újra? – szóval a bizonytalan forint/dollár árfolyam hatásai mellett számos kérdést kell végiggondolnia, aki ennyi pénzt külföldön fektetne be.

Brit hódítások

Persze magyar kisbefektető és magyar kisbefektető között óriásiak lehetnek a különbségek Kovács elmondása szerint az ügyfeleik között igenis akad olyan, aki évente kinn tölt néhány hónapot, golfozik, búvárkodik, élvezi a tengerpartot, a maradék időben háza üresen áll, felügyeletét a cégre bízza. Egy másik réteg befektetési céllal vesz ingatlant, közülük van, aki hosszú távra, és van, aki rövid távra adja ki a vásárolt házat, vagy lakást.

Befektetési szándékú ingatlanvásárlás előtt érdemes előre eldönteni, hogy rövid vagy hosszú távú bérbeadásban gondolkodunk, vásárlás előtt részletesen tájékozódni kell az ingatlan bérbeadási lehetőségeiről, az elérhető bérleti díjról és a várható költségekről. Kovács László szerint a Florida Investmentnek évente mintegy 45-50 magyar ügyfele van, piaci információk szerint néhány száz ember lehet Magyarországon, akinek Floridában háza van.

Florida éghajlatánál fogva főleg a téli időszakban turistaparadicsom. Az északi államokban, Kanadában és ma már az Európában élő nyugdíjasok tömege jelenik meg ebben az időszakban. A rövid távú bérbeadás 1-2 héttől kezdődik, és 6 hónapig tart. A nyugdíjasok többnyire a teljes szezont itt töltik, de sok északi család jön le élvezni a kellemes mérsékelt meleget egy- két hétre. A bérleti díj nagy mértékben függ az ingatlan elhelyezkedésétől, Kovács szerint különösen népszerűek a tengerparti, tengeri rálátással rendelkező ingatlanok, itt a bérleti díj is magasabb.

Már 4-5 milliós lakás is van

Orlandóban hosszú távú befektetési céllal akár már 20-30 ezer dollárért (4-5 millió forintért) is vehetünk ingatlant, a legdrágább ház – egy tengerre néző, öt hálószobás, úszómedencés kastély - 39 millió dollárba kerül. A honlapon található legolcsóbb lefoglat ingatlan egy családi ház Tampában, ez 48 millió forintba (225 000 dollárba) kerül, 65 millióért (300 000 dollár) pedig már Miamiban vehetünk három hálószobás, két fürdőszobás családi házat. De akad úszómedencés luxusház is a kínálatban, 1 milliárd forintért (5 millió dollárért).

Miami Beachen az új építésű toronyházakban kínált luxuslakások közel 90 százalékát főleg európaiak vagy más külföldi magánszemélyek vásárolják meg készpénzért. Kedvelt célpont Jacksonville, Tampa és Orlando is, a Disney World vonzáskörzetében. A magyarok egyelőre csak mellékszereplők Amerika meghódításában, a legtöbb vásárló Kanadából érkezik, Európából pedig leginkább a briteket vonzza az olcsó floridai ingatlan. Dél-Floridában pedig egyre több gazdag készpénzes brazil tűnik fel.

Bár egyelőre úgy tűnik, még mindig nem a megtakarítását féltő kisnyugdíjas a legjellemzőbb vásárlói réteg, nem kizárt, hogy előbb-utóbb a vásárlói kör szélesedik, válságos időben az értékálló befektetések szerepe jellemzően megnő.

A floridai ingatlan értéke pedig néhány éven belül akár 15-20 százalékkal is megugorhat, egyes befektetők ennél is nagyobb hasznot remélnek, miközben a bérleti díjból is fix bevétele van a tulajdonosnak. Ráadásul, bár a hitellehetőségek az utóbbi években beszűkültek, még mindig akadnak floridai bankok, ahol hitelhez lehet jutni akár magyarként is.

Miért éppen Florida?

Az állam ingatlanpiacát korábban az második világháború utáni baby boom-generáció nyugdíjasai fűtötték, azok akik télre szívesen költöznek egy melegebb államba. Tehetősebb emberek szerte az USA-ban téli házakat tartanak fenn itt, a Tampa Palms nevű negyede például kimondottan népszerű visszavonult sportolók körében. Mellettük egyre több fiatal család is odaköltözött, az egész államot a turizmus és a szolgáltatás húzza. Bár a keresetek nem kiemelkedőek, a kedvező adózási környezet – például nincs jövedelemadó – sokakat ide csábított, 2008-ig az állam naponta ezer új lakóval gyarapodott.

Egyre több lakópark, új építésű ház jelent meg, az építőipar szárnyalt, a 2000-es évek elején Florida az építőipari vendégmunkások körében is kimondottan népszerű volt.  Magyar állampolgárok 1997 óta vásárolhatnak ingatlant Amerikában, ekkor liberalizálták az Egyesült Államok ingatlanpiacát. Florida ekkor vált a magyarországi befektetők egyik kedvelt célpontjává, sokan minimális önerővel, kinti hiteltörlesztéssel vágtak ingatlanvásárlásba. A Floridában vásárolt lakás eladása, bérbeadása után ráadásul elég ott adózni, Magyarországon már nem kell.

A kétezres évek elején felpörgött az üzlet, több magyar szállt be kinn induló építkezésbe, amit néhány évvel később már dupla annyiért tudtak továbbadni. A 1997 és 2007 között óriási nyereséget kínáló ingatlanlufi azonban kipukkadt. Az utóbbi években a legnagyobb ingatlan-árzuhanás Nevada és Kalifornia mellett Floridában volt.

A válsággal  minden megváltozott, megnőtt a munkanélküliség, Orlandóban és Florida középső részén volt a legmagasabb a kilakoltatások aránya. A leginkább érintett a fiatal, családos amerikai volt, aki az utóbbi 4-7 évben vásárolta otthonát, jóformán fedezet nélkül. Jelenleg a lakások egytizedének értéke alacsonyabb, mint az eredeti vételár, a családok jelentős része nem tudja hónapról hónapra fizetni a törlesztőrészletet, és egyre többen választják azt a lehetőséget, hogy korábbi házukat visszabérlik. Bár a bérleti díj csak alig valamivel alacsonyabb, mint a törlesztőrészlet, a közös költséggel és a tulajdonosok egyesületének (HOA) fizetendő díjjal, biztosítási, karbantartási díjakkal együtt már lényegesen olcsóbb lehet.