Szigorúak a magyar bankok

A régi európai uniós tagállamok bankjai által alkalmazott hitelfedezeti ráta mértéke a forgalmi érték 54-76 százalékára tehető, szemben a hazai gyakorlatban kialakult 50 százalékos mértékkel, a magyar banki gyakorlat tehát a fedezeti ráta megállapításában szigorúbbnak tűnik, mint a régi EU-tagországok hitelintézeteié, állapítja meg az a tanulmány, amelyet a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) tett közzé internetes honlapján. A tanulmány szerint ugyanakkor a különbség nem véletlen, hiszen több olyan körülményt is figyelembe kell venni, amely a régi uniós tagokénál alacsonyabb hitelfedezeti rátát indokol.

Likviditás és kamat

A legelső ilyen elem a lakáspiacnak a fejlettebb nyugat-európai gazdaságokétól elmaradó likviditása. A különbség a lakáspiacok egésze tekintetében talán nem annyira nyilvánvaló, a befektetési, illetve bérbeadási céllal, továbbá ezen belül a lakottan vásárolt lakások esetében viszont sokkal inkább. Míg Nyugat-Európában például teljesen általános jelenség, ha valaki nem saját tulajdonú ingatlanban lakik, Magyarországon a lakásbérlet jelenleg sokkal ritkább, bérlakáspiac pedig lényegében nem is létezik. Ezért teljességgel indokoltnak tűnik, hogy a magyar bankok a hitelbiztosítéki érték megállapításakor a forgalmi értéket nagyobb mértékben csökkentik, mint nyugat-európai társaik, hiszen a fedezet lakottan történő értékesítésekor a forgalmi értékhez képest elszenvedett veszteségük is nagy valószínűséggel nagyobb lesz. Emellett, állapítja meg a tanulmány, a magyarországi hitelbiztosítási üzletág választéka kevésbé gazdag, mint a nyugat-európai, ezért joggal feltételezhető, hogy a nyugat-európai biztosítási jellegű fedezet a lakáshitelek esetén kiterjedtebb, mint a magyarországi. Ez lehetőséget nyújt a nyugat-európai bankoknak arra, hogy a fedezet értékének nagyobb részéig nyújtsanak hitelt.

Az uniós átlagnál magasabb magyar kamatszint is szerepet játszik a kérdésben: a zálogtárgy realizálható értékének ugyanis nem csupán a hitel tőkeösszegére, hanem a felhalmozódó, illetve mindenkor fennálló hitelköltségekre - kamat, illetve jutalékok - is fedezetet kell nyújtaniuk. Az idetartozó banki követelések fedezetigénye nyilvánvalóan nagyobb, mutat rá a tanulmány, ha a lakáshitelek átlagos kamatterhe 13-14 százalékos, mint amilyen jelenleg Magyarországon. Ezzel szemben az unió átlagos kamatterhe mindössze öt százalék körül van.

Nincs egységes módszer

Fontos körülmény továbbá, hogy a magyar szabályozás szerint ha a hitelből származó tőkekövetelés meghaladja a hitelfedezetül szolgáló zálogtárgy hitelbiztosítási értékének 60 százalékát, akkor jelzáloglevél fedezetéül csak a hitelbiztosítéki érték 60 százaléka vehető figyelembe. Vagyis a bank nyújthat több hitelt is, de azt nem használhatja fedezetül, és ezért elesik a jelzáloglevélhez kapcsolódó állami kamattámogatástól. Tekintettel arra, hogy a jelzáloglevélhez kapcsolódó hitelek az összes lakáshitel többségét képviselik, az említett szabály gyakorlati hatása nyilvánvalóan számottevő, állapítja meg a tanulmány.

Az érvényes jogi szabályozás ok az egyes országokban és esetekben egyértelműen meghatározzák az alkalmazható fedezeti határértékét. Ez a helyzet például Németországban, ahol a szabályozás a hitelfedezetet 60 százalékban maximálja abban az esetben, ha jelzáloglevelet is kibocsátanak. Ez a szabály nagyon hasonló a magyar rendelkezéshez.

Az európai jegybank (EKB) tanulmánya szerint egyébként jelenleg nincs egységes nemzetközi, vagy európai módszer a hitelfedezetek értékelésére, illetve a hitelfedezeti ráta mértékének megállapítására, és az eltérő nemzeti módszerek miatt a tényleges alkalmazott ráták mértéke sem közvetlenül összehasonlítható. Az EKB szerint nem a fedezetként figyelembe vett ingatlan forgalmi értéke, és nem is a hitelbiztosítéki érték a fontos, hanem a kettőnek egyfajta keveréke. Ez a gyakorlat nagyon hasonlít a magyar bankok által követett eljáráshoz.