Pezseg az agglomerációs ingatlanpiac

Míg néhány évvel ezelőtt leginkább a fővárosból az agglomerációba való kiköltözés volt a jellemző, azóta elindult egyfajta visszaáramlás is. Ugyanakkor a fejlődő infra-struktúra miatt sok munkahelyet a budai agglomerációba helyeztek át, így az érintett településeken sajátos ingatlanpiac kezd kialakulni. A visszaköltözések oka elsősorban a fővárosihoz képest kevésbé fejlett infrastruktúra, valamint a közlekedési nehézségek - a tömegközlekedés ritkább, több időt vesz igénybe, a bevezető utakon pedig szinte állandósultak a dugók.

Általánosságban jellemző, hogy az agglomerációban inkább a családi házas területeket részesítik előnyben a vásárlók, ezek között is a többség a néhány éve épült, de szolidabb árfekvésű ingatlanok közül próbál válogatni - mondja Murányi Ákos, a Duna House Kft. elemzési vezetője. Mind a vásárlás, mind az eladás szempontjából döntő fontosságú, hogy a fővárostól melyik irányba, melyik településen vagyunk. A Budapesttel szinte egybeépült, autópályán jól megközelíthető Érden a leginkább keresett ingatlanok közé tartoznak az új építésű, négylakásos házakban található ingatlanok, 60-70 négyzetméter alapterülettel, 1+2 félszobával, melyek jellemző ára 16-18 millió forint között alakul. Szintén keresettek a viszonylag újabb építésű, egy-két éves családi házak a 20-30 millió forint közötti árkategóriában.

Házat vegyenek 

A közeli Diósdon szintén élénk a piac, az árak azonban némileg magasabbak, 20 millió forint alatt nem igazán van kínálat, egy 200 négyzetméteres családi házért pedig teljesen szokványos a 45-60 milliós ár, míg egy új építésű, 100 négyzetméteres lakást 340 ezer forintos négyzetméteráron kínálnak. Diósdhoz hasonlóan Törökbálinton is inkább a 30-50 millió forint közötti családi házak szerepelnek a kínálatban, de lehet azért 20 millió környékén is vásárolni, ezért a pénzért kis kertes, 15 éve épült sorházi lakást kínálnak.

 Budakeszin a négyzetméterárak közelítik, esetenként meg is haladják a 300 ezer forintot. Néhány éve épült lakóparkban található, tetőtéri, panorámás, közel 100 négyzetméteres ingatlan kínálati ára például 25 millió forint, egy tíz éve épült, jó állapotú, 240 négyzetméteres, üzlethelyiséggel rendelkező családi ház pedig 48 millió forintba kerül.

Budaörsön panel az olcsó 

Budaörsön az olcsóbb kategóriában leginkább csak panellakásokat lehet vásárolni, ezek négyzetméterára 200-250 ezer forint között alakul (drágább, mint a főváros legtöbb lakótelepén), egy 50 négyzetméteres, 2 szobás panellakás ára 12,5 millió forint. A családi házak 30-40 millió forinttól indulnak, ez alatt leginkább csak a 60-as években épült ingatlanokat lehet vásárolni, ahol inkább a telek képviseli az értéket.

A fiatalokra lehet építeni

Az agglomerációs vevők egyik fő célcsoportját azok a fiatalok alkotják, akiket munkájuk az adott külső területhez köt és az utazási időt és költségeket megspórolva inkább a kiköltözést választják. Ez főként Érd, Biatorbágy és Diósdliget térségében figyelhető meg, ahová rengeteg cég települt ki az elmúlt években - mondta lapunknak Kesthely Bence, a RE/MAX regionális igazgatója. Ez a célcsoport leginkább a 30-40 millió forintos új ingatlanok közül válogat.

A rosszabb közlekedéssel bíró részekre, például Szentendrére, Leányfaluba olyanok költöznek, akiknek nincs meg a mindennapi bejárási kötelezettségük. Ők leginkább a 60-70 millió forintos, új építésű ingatlanok iránt érdeklődnek, illetve ezeken a részeken a telkek iránt van még nagyobb kereslet.

Nincs igazi kétgenerációs 

Mostanában igen kedveltté váltak a kétgenerációs házak, ami azért figyelemre méltó, mert a valóban erre a célra tervezett ingatlanokat csak mostanában kezdték el építeni a budai agglomerációban, az adott területeken jelenleg fellelhető többgenerációs házak főleg átalakított ingatlanok, melyeket a kényszer szült és a felmerült igényeknek nem mindenben felelnek meg."A budai agglomerációba irányuló kiköltözés intenzitása mostanra csökkent. Két nagyobb hullám 2000-ben és 2003 elején, a 30 millió forintos, új ingatlanokra igényelhető, államilag támogatott hitel idején volt. A fővárosba való visszatelepülés főként a 70 év feletti korosztályra jellemző, mivel már gondot okoz a kert ápolása, kisebb lakással is megelégednek és szeretnének a gyerekeik közelében lenni - véli Kesthely.

A legkeresettebb budai agglomerációs területek közé tartozik jelenleg Budaörs, Érd, Diósdliget, Herceghalom, Nagykovácsi, Biatorbágy, Szentendre, Leányfalu és Solymár. Ezek közül Diósdliget és Érd népszerűségét tovább erősíti a jó közlekedés: mindkét városból gyorsan be lehet jutni Budapestre akár tömegközlekedéssel is. Az említett városok közül Budaörs - Kamaraerdő kivételével - már teljesen megtelt, telek kevés van és ezek ára igen drasztikusan növekszik, ezért ma már főként társasházakat építenek.

Mindenből van a kínálatban

Az értékesíthetőség roppant vegyes képet mutat. A fővároshoz közelebb elhelyezkedő agglomerációs településeken az 50-60 milliós, a messzebb lévő részeken, például Diósdon a 30-40 millió forintos, aránylag új építésű házakat lehet eladni könnyebben. Ezek az ingatlanok minimum két garázzsal vagy beállóval rendelkeznek, illetve legkevesebb három hálószobásak, gyakran plusz vendégszobával. Nehezen eladhatók az agglomerációban az 1970 és 1990 között épült házak. Ekkor még nem voltak megfelelő minőségű építőipari anyagok, így ezek felújítása (külső hőszigetelés, fűtés korszerűsítése, nyílászárók cseréje, festés) 10-20 millió forintba is kerülhet.

Különösen nehéz továbbá a nagy értékű luxusingatlanok eladása ezeken a részeken. Jelenleg a budai agglomeráció határát körülbelül Biatorbágy, Érd, Törökbálint, Solymár, Nagykovácsi és Szentendre alkotja, de az utak, például az M0-ás építésével a határok folyamatosan kitolódnak.

Az öt-tíz éves távlatban gondolkodó befektetőknek az M0-áshoz közel eső budai agglomerációs részeken érdemes befektetni, illetve a vonattal jól megközelíthető településeken, mint például Herceghalom, Diósdliget vagy Biatorbágy.

Érden az új építésű lakásokat a 25-30 év közötti fiatalok, valamint a 60 év fölöttiek és főleg helyi lakosok keresik szétköltözés vagy költséghatékonyság miatt, a családi házak a Budapestről kiköltöző köztes korosztály körében a legnépszerűbbek - véli Tomozi Balázs, az érdi Otthon Centrum iroda unit managere. A helyi ingatlanok iránt növekszik az igény, a változtatók általában helyben költöznek nagyobb lakásba, házba.

Komoly potenciál van Százhalombattán és Tárnokon, itt még viszonylag mérsékeltebbek az árak. Az a tény, hogy Diósdot a 7-es főút kettéválasztja, az árakon is jelentősen meglátszik - mutat rá Tomozi. A gyönyörű környezetet keresők Diósdligetet választják, ahol az ügyfélkörre alapozva több vállalkozás - golf- és wellnessközpontok, teniszpályák, üzletközpontok - is elindult a környéken. Az iroda tapasztalatai is megerősítik, hogy e térségben a 30 millió forint feletti ingatlanokból hatalmas kínálat van, akárcsak a tíz évnél idősebb, nagyobb alapterületű házakból.

Nem jelentős a visszaáramlás

Egészen speciális a helyzet Solymáron, ahol szinte nincs is beruházók által finanszírozott ingatlan. Aki új lakásra vágyik, az építkezik, így aztán az erre alkalmas telkek is igen keresettek - mondta Balázs Gábor, a solymári Otthon Centrum iroda vezetője. Számos ingatlant kereső jelentkezik a pesti oldalról is, az viszont ritkaságszámba megy, hogy egy helyi lakos azért keresse fel az irodát, hogy budapesti ingatlanokat ajánljanak neki. Egyre fontosabb a településen belüli infrastruktúra fejlődése, nemcsak a lakosság kényelme, de a munkalehetőségek miatt is. Solymáron a napi élethez szükséges intézmények szinte túlkínálatot nyújtanak a korábbi időszakhoz képest.

Az 1960-as években épült panelek ára azonos a budapesti hasonló típusú lakásokéval, viszonylag gyorsan értékesíthető például egy 53 négyzetméteres, kétszoba-összkomfortos lakás 12-13 millió forintért. Keresettek a közepes méretű telkeken a kisebb családi házak is, áruk állapottól függően 30 millió forint körül alakul. Nehezen eladható és sok is van az 1980-as években épült, kétszintes, 4-5 szobás, 180-200 négyzetméteres házakból, amelyeket 45-50 millió forintért szeretnének értékesíteni.

Solymáron is lenne igény a kisebb lakóparkok vagy közepes lakásszámú társasházak iránt, ez idáig azonban a település nem keltette fel a befektetők figyelmét. Nincsenek sokan a Szentendréről és Pilisvörösvárról Budapestre visszaköltözők - mondja Antal Ilona, az Otthon Centrum Dunakanyar munkatársa. A fővárossal határos települések, Üröm, Budakalász, illetve a HÉV vonalán elhelyezkedő települések, mint Pomáz vagy Szentendre továbbra is keresettek. Elsősorban azok a 30 millió forint körüli ingatlanok találnak könnyebben gazdára Szentendrén és környékén, amelyekhez tartozik egy kisebb, 500 négyzetméter körüli telek, illetve nappaliból és három hálószobából állnak.

Nehezebben eladhatók az üdülő besorolású ingatlanok 20 millió forint feletti értékben, illetve régebbi, nagyobb felújítást igényelő, húsz-harminc éves családi házak. Az iroda tapasztalatai szerint a budai agglomeráció északnyugati határait a 11-es út mentén Tahitótfalu, a 10-es út mentén pedig Piliscsaba jelenti, ennél távolabb csak azok költöznek, akiknek nem kell mindennap Budapestre bejárniuk. Ígéretes befektetési terület a Szentendrei-sziget, ahol az összekötő híd megkönnyíti a közlekedést, de az elkerülő út megépítése után a 10-es út melletti települések is felértékelődnek majd.