Kis magyar hitelválság fenyeget

Az Orbán-kormány alatt indított támogatási rendszer, kibővítése után 2002-ben kapott lendületet, s 2003 végén ért végett a diadalmenete. 2003-ra teljesen egyértelművé vált, hogy az akkori, mind az ügyfeleket, mind a bankokat igen jelentős mértékben támogató lakás hiteltámogatási rendszer fenntarthatatlan, a teljes futamidő alatti nagymértékű állami támogatás súlyos terheket rótt az államháztartásra. A "macska farkát" több lépcsőben vágták le, de a legnagyobb hatású az a 2003 december 22-én hatályba lépett rendeletmódosítás volt, amely jelentősen csökkentette és az állampapírhozamhoz igazodó mértékben határozta meg az állami támogatást, s egyben a banki profitmarzsok teljes eltűnésének elkerülésére megemelte, s változóvá tette a hitelfelvevők kamatplafonját. A korábbi nagyvonalú támogatási rendszerrel szemben állami támogatás új lakásoknál az állami kamattámogatás mértéke a vonatkozó állampapírhozam 60, használt lakásoknál 40%-a. Nem csak az állami támogatás, hanem a hitelfelvevő szempontjából fontos kamatplafon is szorosan összefügg az állampapírhozammal (állampapírhozam*1.1+4%- támogatás).

A módosított szabályozás egyrészt jelentősen lecsökkentette (4.5 év távlatában gyakorlatilag leírta) a forint alapú hitelezést, ugyanakkor biztosította, hogy kamatperiódus (jellemzően 5 év volt) lejárta utána a kifizetett támogatás is csökkenjen, fokozva ezt egy esetleges hozamcsökkenéssel (mivel amennyiben csökkennek az állampapírhozamok, úgy csökken az ezzel egyenes arányos állami támogatás is).

Ha a magyar makrogazdaság hozza a várakozásokat, akkor az 5 éves kamatperiódusban ülő ügyfelek nem sokat éreznek meg a támogatási rendszer változásából. 2003 elején az 5x5-ös magyar spread (5 év múlva mekkora lesz a magyar 5 éves államkötvény felára az euró benchmarkhoz képest) kb. 100 bp volt, ezt a sáveltolást követő piaci bizonytalanság 2003 végére 170-180 bázispontra növelte. Amennyiben 2008-ra valóra vált volna a piac várakozása (nem László Csabáé, ne felejtsük el, hogy a volt pénzügyminiszter 2008-ra eurót is ígért nekünk), akkor a hitelek most 5 százalékos (vagy az alatti) állampapír hozam mellett árazódnak át, amely 6,5 százaléko os új, 7,5 százalékos használt lakásra vonatkozó kamatplafont tételez fel. (Ez elviselhető változás az eredeti 5, illetve 6%-hoz képest). Ehelyett, akinek most árazódik át a hitele, annak kb. 8.3, illetve 10% lesz a kamatplafonja (a mostani rendkívüli állapapírpiaci körülmények mellett még magasabb), amelyet a bankok érvényesíteni fognak. De erről majd később...

Élet a halál után

Aki tehette 2003 december 22-ig benyújtotta hitelkérelmét a bankokba, a bizonytalanság ugyanakkor nem uralta el tartósan a piacot. Jött az euróhitel, majd a CHF, amelyik bank nem kezdett bele időben, az szívhatta a fogát. Egyes szakemberek az euró közelgő bevezetésében bízva az eurót ajánlottak, de a CHF mindent elsöpört a piacon. A CHF elterjedése nem a bankok gátlástalanságának tudható be, hanem annak, hogy a makrogazdaság irányítói nem tudtak (azóta sem) a hitelfelvevők számára elfogadható kamatszintet csinálni. Csehországban és Szlovákiában cseppet sem érdekes módon nem terjedt el a CHF.

2007., valami elkezdődött

Mivel a támogatott lakáshitelezés csúcsa 2002-höz és 2003-hoz volt köthető, a jelzáloghitelek tömegeinek átárazódása 2007-ben kezdődött meg. Ez a bankokhoz jutott állami támogatásokon kívül a kamatplafont is érintette. A kamatplafon megállapítását tavaly az is rontotta, hogy ismét jó időzítéssel emelkedtek a hozamok Magyarországon. Nem véletlen, hogy a piacon egyre nagyobb szerepet kap a hitelkiváltást, tovább növelve a devizahitelek igénybevételét. Az előzetes várakozásokkal szemben a hitelek átárazódását sikerült egy makrogazdasági "összeomlás" közepére időzíteni. A magyarországi bankok (főleg jelzálog) már tavaly érezték az átárazódások negatív hatásait, 2008-ban még egyszer annyival csökken az állami támogatás.

Mi lesz a forintadósokkal? Indul a devizára váltás?

A jenhitelezéssel szemben fellépő szabályozók aggódva figyelik a lakosság eladósodottságát, érzékelve az általános problémákat, ugyanakkor az egyedi hitelfelvevő szintjén a forinthitelek is kockázatokkal járhatnak, egy jelentősen megemelkedő hitelkamat növelheti terheiket. Egy 2003-ban használt lakásra felvett 5 millió forintos 10 éves hitel eredeti 55,000 forintos (annuitásos) törlesztőrészlete mintegy 5000 forinttal emelkedik, miközben egy eredetileg 15 évre felvett hitel 42,000 forintos törlesztő részlete 50,000 forintos lehet. A hitelfelvevő hitelének átárazódásakor két dolgot tehet, vagy elviseli az emelkedő törlesztőrészletet, vagy áttér devizaalapra. Az első esetet azért teheti meg, mivel 5 év alatt reálértékben jelentősen csökkent tartozása, az eredeti tőketartozás csak 58% áll még fenn, illetve csökkent a kezelési költség is..(A kérdés az az, hogy van-e olyan, aki jóérzéssel kifizet 10%-os forintkamatot, a korábbi 6% után.) A devizára való áttérés bár megnöveli kockázatát, de lényegesen alacsonyabb törlesztő részletet eredményezhet. (szabadfelhasználású jelzáloghitelnél CHF alapon 10, jen alapon 20%-kal kedvezőbb azonos futamidő mellett).

Az előtörlesztés és váltás megteremti annak a lehetőségét, hogy az ügyfél új hitele nagyobb legyen, mint a régi, egy magyaros subprime rémképét vetítheti előre az erre érzékenyek számára. Ne felejtsük el, hogy lényegesen növeli a rendszerszintű kockázatokat, ha alacsony LTV-jű középtávon lejáró forinthiteleket lecserélnek magas LTV mellett 20-25 éves jenhitelre. Összességében nagyon könnyen folytatódhat ezzel a devizahitelek térnyerése, a nagy kérdés csak az, hogy az új hitel CHF lesz-e, vagy jen.

2008-ban folytatódhat az a tendencia, hogy a magyar lakosság nettó forinthitel felvétele negatív lesz. Ez egyrészt a forintkamatok versenyképtelenségének, a törlesztéseknek, illetve az előtörlesztéseknek tudható be. Nem tudjuk, hogy a világot megrázó credit crunch elején, közepén, vagy végén járunk, de annyi biztos, hogy a magyar lakosság deviza kitettsége folyamatosan nő. A hitelt váltó lakosság számára megrázó lehet, hogy elveszik az 5 éves kamatperiódus védőerejét. Ne felejtsük el, hogy az USA-ban lakásukat vesztők többsége ott bukott, hogy a hosszú kamatperiódusú hiteléből átment egy rövidbe. Ez természetesen nem riasztja el majd a váltókat, s igazából mi sem tudjuk felelősséggel tanácsolni, hogy valaki ne váltson. A szabályozók természetesen mutogathatnak a felelőtlen bankokra, de a forint hitelezés megmaradásához normális makrogazdasági fundamentumok kellenének, amelynek a bankok jobban örülnének, mint a jelenlegi áldatlan állapotoknak.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!